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Inquilino danneggia appartamento: le conseguenze

3 Maggio 2019 | Autore:
Inquilino danneggia appartamento: le conseguenze

Se l’inquilino riconsegna l’immobile locato al proprietario visibilmente danneggiato cosa dovrà risarcire?

Alcuni anni fa, i tuoi genitori ti hanno lasciato in eredità un bell’appartamento in centro. Non si tratta di un immobile di lusso, ma di un’abitazione che per caratteristiche e metratura ben si adatta alle esigenze di una famiglia. Ebbene, poiché non avevi alcuna necessità di occuparlo personalmente, hai deciso di affittarlo per ricavarci una piccola rendita. In fondo, in questo modo, avevi anche la possibilità di compensare l’odiosa quanto onerosa tassazione dell’imu.

Tuttavia, l’idea che ti eri fatto non si è rivelata del tutto vincente. Gli inquilini che ti ha presentato l’agenzia, se ad un primo approccio ti erano sembrati adeguati e rispettosi, nel corso del contratto ti hanno dato un sacco di problemi. Frequentemente non pagavano regolarmente, litigavano coi vicini ed hanno fatto molta resistenza prima di andarsene alla scadenza. Inoltre, tra le tante angherie subite hai dovuto purtroppo annoverare anche lo stato in cui ti hanno lasciato l’immobile: pareti vistosamente danneggiate, infissi divelti, igienici da rifare completamente. Insomma, un vero e proprio disastro che ti ha costretto a riparare i danni e che vorresti fargli pagare, ma sarebbe possibile? Inquilino danneggia appartamento: le conseguenze a suo carico quali sono? L’inquilino danneggiante deve soltanto risarcire i danni provocati all’abitazione oppure anche qualcos’altro? In particolare, visto che per tutto il tempo dei lavori non hai potuto affittare l’appartamento, ti è dovuto un indennizzo per questa ragione?

Locazione: in che stato va restituito l’immobile?

La locazione, come tutti i contratti, prevede degli obblighi reciproci a carico delle parti contraenti. Tra quelli a carico dell’inquilino, oltre al tipico obbligo di pagare puntualmente i canoni di locazione pattuiti e gli oneri accessori (le quote condominiali) c’è sicuramente quello di riconsegnare la cosa locata in buono stato manutentivo.

In pratica, dice la legge: se come proprietario hai il dovere di consegnare il tuo appartamento in buono stato all’inquilino nel contempo hai il diritto di vedertelo restituire nello stesso modo. Ovviamente, resta inteso che la legge non impone al conduttore di riconsegnare la cosa locata tutta linda e pinta. Egli cioè non è tenuto, ad esempio a tinteggiare l’immobile (su questo argomento, se vuoi approfondirlo potresti consultare l’articolo tinteggiatura: è carico dell’inquilino o del proprietario), ma semplicemente a rimetterlo a disposizione del locatore in condizioni normali, cioè a seguito dell’uso ordinario della cosa e secondo quella che è stata la consueta usura del tempo [1].

Chiarito pertanto questo aspetto, appare ovvio che non sono certamente ammessi danni visibili alla cosa locata. Se per dispetto o negligenza l’appartamento ti viene riconsegnato con gli infissi visibilmente divelti, sembra incontestabile che questa ipotesi non rientra in quelle per le quali l’inquilino non è responsabile.

Pertanto, questi sarà tenuto a risarcire i danni così provocati, ma sembrerebbe anche qualcos’altro: ma cosa?

Inquilino danneggia appartamento: cosa deve risarcire?

Come hai visto in precedenza, l’inquilino non è tenuto a riconsegnare l’appartamento locato come se fosse nuovo. Le legge, infatti, ritiene ammissibile e pienamente giustificabile l’uso ordinario della cosa e pertanto non ne fa carico all’inquilino.

Nell’ipotesi normale, il proprietario, senza nulla pretendere dal conduttore, provvederà alla tinteggiatura dell’immobile e non potrà certo pretendere alcunché dall’inquilino.

Diversa, invece, è l’ipotesi in cui la cosa locata presenta dei danni: essi andranno risarciti senza alcun dubbio. Il costo dei lavori necessari al ripristino del tuo appartamento sarà dovuto dal conduttore danneggiante.

Tuttavia, è cosa nota che i lavori di questo tipo richiedono del tempo per la loro esecuzione. Durante questo periodo, inevitabilmente non potresti affittare il tuo appartamento. Questa conseguenza rappresenterebbe un ulteriore danno a tuo carico: ebbene anche sotto questo aspetto potresti rivalerti sull’inquilino danneggiante?

Inquilino danneggia appartamento: va risarcita la mancata locazione?

La risposta positiva alla domanda appena posta è stata data da una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione [2], secondo la quale, se l’inquilino riconsegna la cosa locata danneggiata al proprietario/locatore è tenuto a risarcire:

  • l’ammontare dei danni In pratica sarà tenuto a rimborsare il proprietario del costo necessario a ripristinare l’immobile devastato;
  • i canoni di locazione che il conduttore non ha potuto percepire durante tutto il tempo che si è reso necessario all’esecuzione dei lavori in questione.

In realtà, hanno precisato gli Ermellini, non si tratta di un danno automaticamente riconoscibile al proprietario (cosiddetto danno in re ipsa), ma di un dovere a carico dell’inquilino ricavabile da uno dei vari obblighi contrattualmente previsti. Devi sapere, infatti, che il conduttore deve pagare il canone fino a quando non riconsegna la cosa locata [3].

Ebbene, se restituisce l’appartamento danneggiato, costringendo il proprietario a ripararlo, inevitabilmente è come se lo riconsegnasse in ritardo. Per questa ragione oltre a risarcire i danni provocati, deve anche indennizzare il locatore dei canoni di locazione per tutto il periodo necessario ai lavori.


note

[1] Art. 1590 cod. civ.

[2] Cass. civ. sent. n. 6596/2019

[3] Art. 1591 cod. civ.


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