Compromesso: bisogna indicare la concessione edilizia?

Contratto preliminare di compravendita immobiliare: il titolo edilizio è condizione di validità? Che succede se l’immobile presenta un abuso edilizio?

Immagina di aver firmato un contratto preliminare per l’acquisto di un appartamento e di esserti accorto, solo in un momento successivo, che una parte dell’immobile è abusiva. Vorresti così sottrarti alla firma del rogito notarile, la cui data è stata già fissata col venditore. Rileggendo l’atto ti accorgi peraltro che, in esso, non è stato indicato il titolo edilizio, cosa che – a detta del tuo consulente – ti avrebbe consentito di accorgerti della presenza dell’abuso. Che succede in questi casi? La risposta, già tacitamente fornita dalle Sezioni Unite della Cassazione [1] qualche tempo fa, è stata affrontata nuovamente dalla Corte proprio in questi giorni [2]. I giudici supremi hanno dato risposta al seguente quesito: nel compromesso, bisogna indicare la concessione edilizia? Se manca tale menzione, il preliminare è valido o nullo? Ci si può esimere dalla stipula del contratto definitivo di compravendita? Quali rimedi ha l’acquirente nel caso di immobile abusivo? Ecco quali sono i principi affermati dalla Cassazione e che pertanto devono ritenersi, al momento, stabili.

Compravendita: indicazione della licenza edilizia

Sono nulli gli atti di compravendita relativi ad immobili ove non risultino – per dichiarazione del venditore – gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.

In particolare la legge [3] stabilisce che, ai fini della stipula degli atti di vendita di edifici o di loro parti, il venditore deve fornire una copia dei provvedimenti edilizi che hanno autorizzato la costruzione dell’immobile e le sue eventuali modifiche interne (ad esempio licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, denuncia di inizio attività, segnalazione certificata di inizio attività: i provvedimenti sono differenti a seconda del periodo di costruzione dell’immobile o del tipo di intervento effettuato al suo interno). Nell’atto di vendita deve poi essere fatta menzione degli estremi di tali provvedimenti autorizzativi.

In mancanza delle suddette indicazioni l’atto è nullo. Il notaio che riceve o autentica un contratto nullo per tali motivi viola i propri doveri professionali ed è responsabile nei confronti dell’acquirente, dovendogli risarcire il danno.

Piccoli abusi edilizi: basta la menzione del titolo

Secondo le Sezioni Unite della Cassazione [1], ciò che conta è solo la menzione della licenza edilizia. Per cui, se questa viene citata nell’atto di compravendita e, ciò nonostante, l’immobile presenta delle difformità da essa (ossia dei piccoli abusi edilizi), l’atto è comunque valido per la disciplina pubblicistica. Da un punto di vista privato, l’acquirente potrà tuttavia chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

La ragione di tale interpretazione è semplice: l’indicazione del titolo edilizio consente all’acquirente di verificare in anticipo se le condizioni dell’immobile sono conformi al titolo stesso e, quindi, tutelarsi dall’acquisto di un immobile che presenti piccoli abusi. Discorso completamente diverso è quando la licenza edilizia manchi del tutto: in tal caso la vendita è completamente nulla.

Compromesso: bisogna indicare la licenza edilizia?

Per la stessa ragione, il compromesso è valido anche se non riporta la licenza edilizia. Secondo infatti la Cassazione, le norme che impongono la menzione dei titoli edilizi negli atti di trasferimento di immobili non si applicano ai preliminari di vendita, persino per gli immobili abusivi. La legge infatti, nel richiedere a pena di nullità l’indicazione delle autorizzazioni amministrative, fa riferimento solo al contratto definitivo di compravendita e non anche agli atti anteriori com’è appunto il preliminare. 

Peraltro, dopo la stipula del preliminare, l’immobile può essere sanato o, in alternativa, il venditore può produrre una dichiarazione sostitutiva da cui risulti che la costruzione è iniziata prima dell’1 settembre 1967 e, in tal caso, il contratto definitivo può essere stipulato.

All’acquirente, tenuto all’insaputa dell’abuso edilizio, non resta quindi che agire per la risoluzione del contratto per inadempimento non potendo far valere la causa di nullità del contratto medesimo [4]. 

Dire risolubile o nullo non è lo stesso: sono in gioco la caparra e il risarcimento del danno, che è pieno in caso di risoluzione, mentre è limitato all’interesse negativo in caso di nullità.