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Pignoramento immobiliare: chi paga Imu

9 Aprile 2019
Pignoramento immobiliare: chi paga Imu

Tasi, Tari, Imu: su chi grava l’obbligo di pagamento delle tasse sulla casa qualora sia in atto la procedura esecutiva e la vendita all’asta?

La tua casa è stata sottoposta a pignoramento immobiliare. Il tribunale ti ha prima notificato l’atto di precetto e poi quello di pignoramento. È anche arrivato il curatore nominato dal giudice, con il perito che ha valutato il valore dell’immobile. Nonostante la procedura esecutiva sia già in corso, ti è stata garantita la possibilità di restare nell’appartamento, almeno fin quando non sarà venduto all’asta giudiziaria. Nel frattempo, proprio in questi mesi, ti ha telefonato il commercialista per ricordarti che sta per scadere il pagamento dell’Imu, l’imposta sulla casa. Ti chiedi, a questo punto, su chi gravi l’onere fiscale. Temendo infatti di perdere l’immobile da un momento all’altro non vorresti corrispondere dei soldi per un bene che potrebbe non essere più tuo. Cosa prevede la legge? In caso di pignoramento immobiliare, chi paga l’Imu? La questione è stata più volte affrontata dai tribunali, trovatisi spesso alle prese con contribuenti raggiunti da avvisi di accertamento per non aver corrisposto al Comune le imposte locali.

Ciò che stiamo per dire vale non solo per l’Imu, ma anche per tutte le altre imposte sulla casa: ossia la Tasi e la Tari ossia l’imposta sui rifiuti. Ecco dunque qual è la risposta corretta.

Su chi grava l’Imu?

L’Imu è un’imposta che grava sul proprietario dell’immobile. Dunque, è necessario andare a verificare chi sia il proprietario per stabilire chi debba versare le tasse sulla casa.

Chi è il proprietario di una casa pignorata?

Il pignoramento non modifica la proprietà dell’immobile soggetto alla procedura esecutiva: finché questo non viene assegnato al miglior offerente, l’unico titolare è il debitore. Su di lui gravano tutte le spese, da quelle condominiali a quelle fiscali. Secondo alcune sentenze, anche la manutenzione straordinaria spetta al proprietario (di parere opposto è qualche precedente della Cassazione).

Chi deve pagare Imu e Tasi sulla casa pignorata?

Da quanto abbiamo appena detto consegue che le imposte sulla casa come Tari, Tasi e Imu gravano unicamente sul proprietario ossia sul debitore, nonostante questi sia sottoposto alla procedura esecutiva immobiliare e non possa disporre del bene (venderlo, donarlo, darlo in affitto, ecc.). Non è quindi il custode giudiziario a dover pagare le tasse sulla casa.

Pertanto, nonostante siano in corso i vari esperimenti d’asta per la vendita forzata del bene, delle imposte risponde solo il soggetto “esecutato”.

Con la conseguenza che, se questi non paga, il suo debito verrà iscritto a ruolo dal Comune e gli verrà notificata la famigerata cartella esattoriale. Insomma altri debiti che si aggiungeranno a quelli pregressi, con pignoramento di ulteriori beni o intervento nella già avviata procedura esecutiva immobiliare.

A confermare che, in caso di pignoramento immobiliare, chi paga l’Imu è il proprietario dell’immobile è stata più volte la giurisprudenza. La stessa Cassazione [1] è scesa in campo per chiarire che l’esecuzione forzata in corso su un immobile non cambia il contenuto degli obblighi fiscali del relativo proprietario e quindi non esclude l’applicazione, a suo carico, dell’Imu. Difatti il presupposto per la tassazione è collegato alla titolarità del bene, la quale viene meno solo a seguito dell’emissione del decreto di trasferimento dell’immobile, da parte del giudice dell’esecuzione, nei confronti dell’aggiudicatario. Anche dopo la vendita forzata, le annualità pregresse restano a carico del precedente proprietario il quale porterà con sé il debito fino all’estinzione o al decesso.

Peraltro, l’obbligo del proprietario di versare l’Imu non viene meno dall’iscrizione in conservatoria dei registri immobiliari del suddetto decreto di trasferimento, ma piuttosto da quando il decreto è stato emesso (come del resto nel caso di compravendita).

Anche la Commissione tributaria Regionale del Lazio si è attenuta allo stesso principio sancendo che l’obbligo di pagare Imu, Tasi e Tari deriva dalla proprietà della casa e quindi persiste sino a quando l’immobile pignorato non viene aggiudicato temiate la vendita forzata. Pertanto, finché permane la proprietà in capo al contribuente che ha subito il pignoramento, sussiste anche l’obbligo di pagamento del relativo tributo.

note

[1] Cass. ord. n. 5737/2013.

[2] CTR Lazio sent. del 56/06/08 del 28 maggio 2008.


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