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Pignoramento affitto

10 Aprile 2019
Pignoramento affitto

Come funziona il pignoramento dei canoni di locazione; il caso dell’affitto in nero o del recesso fraudolento solo per truffare il creditore.

Si può pignorare l’affitto? E come? Ci sono dei termini da rispettare? Che succede se, dopo il pignoramento, le parti disdicono il contratto e ne stipulano un altro, magari in nero? Se anche non si tratta della forma più utilizzata, il pignoramento affitto è una modalità con cui si può esplicare il pignoramento presso terzi, quello cioè avente ad oggetto crediti che il debitore vanta nei confronti di altre persone. E difatti la legge lo fa rientrare nella stessa procedura prevista per il pignoramento del conto corrente, dello stipendio, della pensione.

Di tanto parleremo in questo articolo. Ti spiegheremo in particolare come fa il creditore a sapere dell’esistenza di un contratto di affitto siglato dal suo debitore, a chi deve notificare il pignoramento, che fine fanno i canoni dopo il pignoramento e come può essere evitato. Ma procediamo con ordine.

Pignoramento affitto: come si scopre

Immagina di avere un appartamento che hai dato in affitto a una giovane coppia. Il marito ti paga il canone consegnandoti i contanti a fine mese. Un bel giorno, uno dei tuoi creditori, a cui non hai pagato una fattura, ti notifica un atto di precetto dandoti 10 giorni per adempiere. Poiché lasci decorrere il termine senza versare il dovuto, poco tempo dopo ti viene consegnato dall’ufficiale giudiziario un atto di pignoramento dei canoni di affitto che percepisci dall’inquilino. Di qui i tuoi dubbi: come avrà fatto il creditore a sapere dell’esistenza del contratto di locazione? Se l’affitto viene pagato in contanti che succede? E se disdico il contratto e ne stipulo uno nuovo?

Partiamo dal primo quesito. Chi vanta un credito nei confronti di un’altra persona sancito da un decreto ingiuntivo, da una sentenza, da una cambiale o da un assegno protestati oppure da un contratto di mutuo stipulato davanti al notaio, può – al fine di verificare quali sono i beni in possesso del debitore e su quale di questi è più conveniente avviare l’esecuzione forzata – farsi autorizzare dal presidente del tribunale a consultare la cosiddetta anagrafe tributaria. Si tratta di un archivio gestito dall’Agenzia delle Entrate ove figurano tutti i redditi percepiti da ciascun contribuente. In essa vengono censiti anche i contratti di locazione regolarmente registrati. Pertanto il creditore può ben sapere se il debitore ha un appartamento dato in affitto e a chi. Con questa informazione, egli può avviare il pignoramento del canone di affitto.

Viene così intrapresa la procedura di pignoramento presso terzi. In buona sostanza, l’ufficiale giudiziario notifica l’atto di pignoramento sia al debitore principale che al suo debitore, che in questo caso è l’inquilino. Da questo momento in poi, l’inquilino è obbligato a non pagare più l’affitto al padrone di casa ma a trattenerlo in attesa dell’udienza indicata nell’atto di pignoramento. Nel frattempo egli deve inviare una comunicazione al creditore indicandogli a quanto ammontano i canoni mensili dell’affitto non ancora versati. Con l’udienza, il giudice ordina il versamento, nelle mani del creditore, dei canoni di affitto nel frattempo maturati e di quelli delle successive mensilità fino ad estinzione totale del debito. Così, ad esempio, se l’affittuario era moroso, il credito per gli arretrati si sposta sul creditore procedente.

Come evitare il pignoramento affitto

Non c’è dubbio che tutta la procedura si innesca proprio grazie alla registrazione del contratto di affitto (obbligatoria per legge a pena di nullità del contratto stesso): è solo infatti grazie ad essa che l’esistenza del credito mensile risulta nell’anagrafe tributaria.

Quindi un contratto di affitto non registrato difficilmente comporterà il rischio di un pignoramento presso terzi (anche se in teoria, la mancata registrazione non esclude la possibilità del pignoramento). Tuttavia, l’evasione fiscale comporta delle gravi conseguenze per il padrone di casa: la nullità del contratto gli impedisce di far ricorso alla procedura di sfratto per morosità o per finita locazione e di pretendere i canoni di locazione non versati. Sul punto ti consiglio di leggere: Affitto in nero: rischi e sanzioni.

Recesso dal contratto di affitto e nuovo contratto

Vediamo cosa succede se il padrone di casa, una volta ricevuto il pignoramento dell’affitto, convince l’inquilino a disdire consensualmente il contratto per dar luogo a un rapporto “di fatto”, con pagamenti in nero dei canoni. Se, in teoria, la risoluzione del contratto libera il terzo pignorato (ossia l’affittuario) dall’obbligo di versare le somme al creditore procedente, quest’ultimo però, intravedendo l’intento fraudolento, potrebbe avviare una causa contro locatore e conduttore al fine di accertare l’esistenza del debito in capo a quest’ultimo. In pratica, se l’inquilino dovesse, all’udienza del pignoramento presso terzi, dichiarare che il contratto di locazione si è risolto, rischierebbe un processo. L’esito della causa lo porrebbe dinanzi a una grave conseguenza: quella di dover pagare nuovamente al creditore procedente tutti i canoni di locazione che ha illegittimamente versato al locatore nonostante la pendenza del pignoramento presso terzi. Insomma, affitto doppio!


note

Autore immagine casa con monete di Ink Drop


2 Commenti

  1. Su un pignoramento di affitto le parti in causa per anticipare i tempi dell’udienza, possono mettersi d’accordo in maniera amichevole con l’anticipazione dello sblocco del fitto per soddisfare tutte le parti in causa o bisogna inevitabilmente seguire i tempi della giustizia?
    Grazie.

    1. Sandro puoi trovare maggiori informazioni nei nostri articoli:
      -Pignoramento affitto. Come funziona il pignoramento dei canoni di locazione; il caso dell’affitto in nero o del recesso fraudolento solo per truffare il creditore. https://www.laleggepertutti.it/281139_pignoramento-affitto
      -Pignoramento per affitto non pagato. Come fare per pignorare i beni dell’inquilino moroso che non paga i canoni di affitto? https://www.laleggepertutti.it/281753_pignoramento-per-affitto-non-pagato
      -Se do in affitto evito il pignoramento? Puoi evitare l’azione esecutiva dei tuoi creditori, locando la casa ad altre persone prima del pignoramento? https://www.laleggepertutti.it/289971_se-do-in-affitto-evito-il-pignoramento

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