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Preliminare del preliminare: cos’è?

1 Giugno 2019 | Autore:
Preliminare del preliminare: cos’è?

Si può fare un preliminare di un preliminare? A quali conseguenze porterebbe il mancato rispetto del primo accordo?

Hai messo in vendita un piccolo appartamento di cui eri diventato proprietario a seguito di una successione ereditaria. Non avendo necessità di utilizzarlo personalmente e valutando poco conveniente affittarlo, hai ritenuto opportuno cercare un acquirente. Dopo qualche mese, una persona si è mostrata realmente interessata e, trovata l’intesa di massima, avete firmato un primo accordo a seguito del quale hai ricevuto un certo anticipo ed immesso nel possesso il futuro compratore. Dopodiché, trascorso un po’ di tempo, avete concordato e sottoscritto un altro patto, dove avete previsto il versamento di un’ulteriore somma e fissato la data per la firma del contratto definitivo davanti al notaio scelto dall’acquirente: tuttavia, non c’è mai stato alcun rogito notarile. L’acquirente, trovando mille scuse fantasiose, non ha voluto firmare più nulla, è rimasto in possesso dell’immobile e non l’ha voluto rilasciare. A questo punto, ti sei ovviamente reso conto che dovevi agire legalmente nei riguardi di questa persona, ma prima di farlo, ti sei posto alcune domande più che lecite: cosa potrei fare in questo caso? Il primo accordo che ho firmato è valido? Si tratta di un preliminare di compravendita? Il preliminare del preliminare cos’è? Cosa potrei ottenere visto il comportamento dell’acquirente? Inoltre, ti chiedi se hai diritto alla semplice risoluzione del contratto ed al risarcimento del danno oppure ottenere la cosiddetta esecuzione in forma specifica del primo accordo firmato. Per

Preliminare di compravendita: cos’è?

Con il preliminare di compravendita il potenziale venditore ed il potenziale compratore si obbligano alla firma (tecnicamente si dice stipula) di un accordo cosiddetto definitivo, a seguito del quale un immobile sarà trasferito a favore del predetto acquirente.

Si tratta di un vero e proprio contratto dove le parti si accordano sull’oggetto da trasferire, sul prezzo finale, sull’anticipo/caparra da versare, sulla data entro il quale ci si dovrà recare davanti al notaio per il rogito notarile, ecc. L’utilità di questa figura contrattuale sta nel voler impegnare le parti alla conclusione di questa operazione, in attesa che maturino determinate condizioni (ad esempio, il futuro compratore deve chiedere ed ottenere un mutuo).

Alla luce dell’impegno preso, se è stato firmato un preliminare di compravendita e una parte non lo rispetta, ma potrebbe essere costretta a farlo con la cosiddetta azione di esecuzione in forma specifica [1]. Si tratta di una vera e propria causa a conclusione della quale, se dovesse essere accertata la validità dell’impegno preso e l’inadempimento di una delle parti, ci sarebbe una sentenza avente gli stessi effetti del contratto non concluso in precedenza.

Detto ciò, chiarito per grandi linee che cos’è un preliminare di compravendita, è ammissibile una pattuizione che preceda questo accordo? In particolare, sarebbe possibile un preliminare di preliminare? Te lo spiegherò in questo articolo.

Preliminare del preliminare: di cosa si tratta?

Nella quotidianità di queste operazioni immobiliari non è assolutamente infrequente che le parti si accordino per una pattuizione che preceda un vero e proprio preliminare di compravendita, a questo seguirebbe il contratto definitivo. Si tratterebbe del cosiddetto preliminare del preliminare, la cui ammissibilità è stata pienamente riconosciuta da una nota sentenza della Cassazione a Sezioni Unite [2].

In sostanza, si è pienamente legittimata quella prassi che vede le parti di un contratto pattuire le varie questioni in più fasi. Ad esempio, con un primo accordo ci si impegna alla futura vendita e si versa un anticipo al venditore per compensarlo in prima istanza. Successivamente, le parti s’incontrano di nuovo per firmare un secondo contratto, in cui si fissa la data della stipula del rogito notarile e si versa un’ulteriore somma a favore del proprietario cedente.

Ebbene, appurata la legittimità di questa prassi e di più accordi preliminari, resta da chiarire a quali responsabilità si possa arrivare se il primo patto dovesse essere violato e quali potrebbero essere le iniziative che la parte non inadempiente potrebbe assumere a tutela delle proprie ragioni.

Preliminare del preliminare: se non viene rispettato?

Come avrai già compreso, il preliminare del preliminare è pienamente ammesso. La Cassazione si è espressa a riguardo, dando piena validità e legittimità a queste pattuizioni che spesso precedono una compravendita. Tuttavia, una domanda ancora senza risposta è quella relativa alle conseguenze del mancato rispetto del primo accordo: cosa potrebbe fare la parte non inadempiente?

Se il preliminare del preliminare è legittimo ed ammissibile, appare naturale concludere che impegna entrambe le parti che lo hanno sottoscritto. Magari, questo patto non contiene tutti gli elementi di un vero e proprio preliminare di compravendita e come tale non potrebbe essere azionato per avere una sentenza costitutiva del trasferimento oggetto del patto, ma resta comunque un accordo disatteso.

Per questa ragione, così come confermato da una recente sentenza della Cassazione [3], se c’è una parte inadempiente al preliminare del preliminare, l’altra potrà risolvere il contratto, pretendere un risarcimento ed ottenere la restituzione dell’immobile, se già in possesso della controparte.


note

[1] Art. 2932 cod. civ.

[2] Cass. SS.UU. sent. n. 4628/2015

[3] Cass. civ. ord. n. 7868/2019


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