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Rogito senza regolamento condominiale: che succede?

11 Aprile 2019
Rogito senza regolamento condominiale: che succede?

Non si può vincolare il nuovo proprietario dell’appartamento in condominio se la clausola limitativa non risulta da una nota di trascrizione o se il regolamento non è stato allegato al contratto di compravendita.

Immagina di avere acquistato, da pochi mesi, un appartamento da un privato. Non appena hai preso possesso della casa, hai installato un impianto caldo/freddo sul balcone. Senonché, qualche giorno dopo, l’amministratore ti chiede di togliere la macchina: il regolamento di condominio difatti vieta l’installazione di condizionatori all’esterno delle unità immobiliari. Si tratta di un regolamento approvato all’unanimità – ti dice – che pertanto devi rispettare nonostante la tua veste di nuovo condomino.

Non sapevi nulla di tale limite, cosa che avrebbe di certo ridotto il valore dell’appartamento. Dall’altro lato, quando hai acquistato la casa, il venditore non ha allegato all’atto di compravendita alcun documento che attestasse i divieti condominiali. Ti chiedi, dunque, se puoi continuare ad esercitare il tuo diritto oppure se ti tocca rispettare quanto intimato dall’amministratore, rivalendoti – se del caso – nei confronti del venditore. Insomma, che succede in caso di rogito senza regolamento condominiale? La questione è stata analizzata da una recente sentenza del tribunale di Roma [1].

Il regolamento di condominio può imporre limiti all’uso degli appartamenti?

La proprietà privata non può essere oggetto di limitazioni, neanche da parte del condominio. Questo significa che nessun amministratore o vicino di casa potrà dirti cosa puoi fare dentro casa tua o nelle relative pertinenze come il garage o il balcone. Il balcone, in particolare, fa parte della tua proprietà e ciò che fai su di esso è una questione solo tua. Con due soli limiti:

  • non puoi realizzare opere che pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, ossia l’estetica della facciata (pensa a una veranda con chiusura di tutti e tre i lati esterni);
  • tali opere non possono pregiudicare la stabilità dell’edificio (pensa a una piscina posta sul balcone).

In questo senso, le eventuali limitazioni all’uso dell’appartamento possono essere valide solo se votate all’unanimità: il consenso di tutti i condomini, difatti, è una forma di “autolimitazione” del proprio diritto di proprietà; e non c’è dubbio che ciascuno possa decidere di vincolarsi o meno.

Come si ottiene l’unanimità in condominio?

A questo punto la questione su cui soffermarsi è: come si fa ad approvare una clausola del regolamento condominiale con l’unanimità? Ci sono due modi:

  • il primo è quello di convocare una riunione dell’assemblea cui partecipino tutti i condomini ed in cui votino “a favore” il 100% dei presenti. Si parla a riguardo di regolamento assembleare;
  • il secondo è quello che realizza il costruttore dell’edificio, facendo approvare il regolamento di condominio ai vari acquirenti degli appartamenti, ad uno ad uno, nel momento in cui questi siglano il contratto di compravendita dal notaio. È lì, all’atto dell’acquisto, che il futuro condomino, accettando il regolamento con i suoi eventuali vincoli, accetta di auto-limitare la sua proprietà. Si parla a riguardo di regolamento contrattuale.

Il regolamento di condominio vale per chi compra casa?

Come avevamo già spiegato nell’articolo Regolamento di condominio: obbligatorio per chi compra casa?, la Cassazione [2] ha più volte osservato che intanto il regolamento di condominio può essere opponibile ai successivi acquirenti dei vari appartamenti dello stabile in quanto le eventuali limitazioni in esso contenute siano conoscibili. Come si rende conoscibile un regolamento di condominio? In due modi: o trascrivendo le clausole limitative dei diritti di proprietà nei Pubblici Registri Immobiliari oppure allegandolo al rogito notarile con cui il nuovo condomino acquista la casa.

È proprio questo il chiarimento fornito dalla sentenza in commento: chi compra un appartamento in un condominio non può essere soggetto ad eventuali limiti nell’uso del proprio immobile, anche se derivanti da un regolamento approvato all’unanimità, se tale regolamento non è stato allegato al rogito oppure non è stato trascritto.

Nell’esempio da cui siamo partiti, quindi, se la clausola limitativa – che costituisce una servitù sull’immobile perché limita la proprietà del bene – non risulta da una nota di trascrizione ai registri immobiliari o non è stata accettata espressamente al momento dell’acquisto dell’appartamento, essa non è opponibile all’acquirente.

Non basta poi la mera trascrizione del regolamento condominiale perché la costituzione della servitù deve essere conoscibile con il semplice esame dei registri immobiliari: soltanto quelle parti della nota che menzionano la servitù sono rese pubbliche e solo a esse i terzi devono attenersi.


note

[1] Trib. Roma sent. n. 2118/2019.

[2] Cass. sent. n. 21024/2016 del 18.10.2016.

Autore immagine facciata con climatizzatore di BaracaPix


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