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Affitto in nero: cosa comporta? Vantaggi e svantaggi

12 Aprile 2019
Affitto in nero: cosa comporta? Vantaggi e svantaggi

Cosa comporta la mancata registrazione del contratto di locazione? Rischi e sanzioni per inquilino e padrone di casa.

Non è vero che l’affitto in nero è sempre determinato da una volontà del proprietario di casa. Se anche quest’ultimo riceve un immediato beneficio dall’evasione delle imposte, spesso è con l’accordo di entrambe le parti che si decide di omettere la registrazione del contratto. E difatti, all’inquilino che accetta di non dichiarare il contratto, il locatore di solito accorda un sostanzioso sconto sul canone mensile. Il vantaggio è dunque di entrambi i soggetti che stringono il patto violando la legge con consapevolezza e reciproca accondiscendenza. Probabilmente anche tu, se il tuo padrone di casa dovesse prometterti un canone ridotto del 30-40%, accetteresti di vivere in un appartamento senza contratto.

Il fenomeno è tanto diffuso su scala nazionale che si può affermare che l’evasione dell’imposta di registro sulle locazioni sia una delle più ricorrenti. E ciò anche per la difficoltà a stanare i comportamenti illeciti (il fisco dovrebbe battere al tappeto tutte le seconde case). Ma, a conti fatti, oltre all’iniziale vantaggio economico per locatore e conduttore, cosa comporta l’affitto in nero? Quali sono i vantaggi e svantaggi? Cerchiamo di fare chiarezza sul punto.

Affitto in nero: cosa significa

Partiamo dalla terminologia: cosa si intende per “affitto in nero”? Si tratta di un contratto di affitto (o meglio detto “locazione”) non dichiarato all’Agenzia delle Entrate. In pratica non viene effettuata la registrazione che invece è obbligatoria per legge.

Quando dunque l’affitto è “in nero” il contratto viene scritto e non registrato oppure viene stipulato verbalmente (con la classica stretta di mano) e, chiaramente, non viene registrato.

Si può parlare di affitto in nero anche quando viene registrato un contratto con un canone più basso rispetto a quello effettivamente versato dall’inquilino. In questo modo il padrone di casa pagherà meno imposte (che sono appunto commisurate all’entità del canone, salvo per chi sceglie il regime della cedolare secca).

Affitto in nero: cosa comporta

L’affitto in nero ha due tipi di conseguenze. La prima di carattere civilistico e coinvolge i rapporti tra le due parti. La seconda è di carattere fiscale e coinvolge le due parti con il fisco. Analizziamole separatamente.

Nullità del contratto di affitto non registrato

La legge dice che l’affitto non registrato è nullo. In pratica il contratto non esiste per il nostro ordinamento. Un contratto che non esiste non può neanche essere fatto valere davanti al giudice. Significa che se una delle parti viola gli accordi, l’altra parte non può ricorrere al tribunale per ottenere difesa. Questo in linea di massima. A conti fatti c’è sempre un modo per mandare via l’inquilino che si pianta in casa o per chiedere la restituzione dei soldi al locatore che non vuole rimborsare le riparazioni eseguite nell’immobile, ma si tratta sempre di una via più tortuosa. Ne parleremo a breve.

Evasione fiscale per l’affitto in nero

Da un punto di vista fiscale, invece, l’affitto in nero costituisce un’evasione. Un’evasione di due imposte: la prima è l’imposta di registro (che si paga all’atto della registrazione); la seconda è l’Irpef che il locatore sconta sui canoni mensili.

Dell’evasione dell’imposta di registro rispondono sia il locatore che il conduttore in solido. Significa, in parole povere, che l’Agenzia delle Entrate può notificare ad entrambi l’avviso di accertamento e la successiva cartella esattoriale. Chi paga per primo, ovviamente, libera anche l’altro salvo il diritto alla restituzione del 50% del prezzo pagato.

Invece dell’evasione dell’Irpef risponde solo il locatore perché l’imposta grava su un reddito che solo quest’ultimo percepisce (ossia il canone di locazione).

Affitto in nero voluto dal locatore 

La Cassazione ha fatto però un importante chiarimento. La sanzione della nullità del contratto di affitto – che, come vedremo a breve, può essere comunque sanata da una registrazione tardiva – coinvolge entrambe le parti se risulta che l’omessa registrazione sia stata determinata da un accordo congiunto di inquilino e padrone di casa. Invece la nullità del contratto pregiudica solo il locatore se è stato quest’ultimo a imporre l’omessa registrazione. Per capire meglio il concetto facciamo un esempio.

Immagina di aver preso in affitto un appartamento e che, negli accordi stretti con il proprietario, era quest’ultimo a dover registrare il contratto. Del resto è proprio così che dispone la legge: la registrazione è un onere del locatore che vi deve provvedere entro 30 giorni dalla firma della scrittura privata. Senonché, dopo qualche mese, vieni a scoprire che lui non ha mai eseguito l’adempimento. In questo caso, la nullità del contratto opera solo a danno di quest’ultimo e non tuo che, di certo, eri in buona fede. Risultato: tu puoi agire davanti al giudice per far valere i tuoi diritti di inquilino mentre il padrone di casa non può farlo. La giurisprudenza parla, infatti, in casi come questo, di “nullità relativa”, a favore dell’inquilino e a sfavore del locatore.

Questo comporta, ad esempio, che l’inquilino:

  • non è tenuto a rispettare il termine di scadenza del contratto per lasciare l’appartamento, ben potendolo abbandonare quando vuole, senza neanche dare il preavviso. Quindi si può disdire l’affitto a canone libero anche prima dei 4 anni e quello a canone concordato prima dei 3 di scadenza naturale;
  • non è tenuto a pagare il canone di locazione indicato nel contratto e se il locatore dovesse tentare di sfrattarlo non potrebbe farlo. Difatti il procedimento di sfratto si può attuare solo in presenza di un contratto scritto e registrato. In verità, il locatore può sempre azionare una normale causa di occupazione senza titolo, ma è sicuramente più lunga di quella di sfratto. In essa poi potrà anche chiedere la corresponsione di un corrispettivo per l’occupazione dell’immobile, che però non sarà certo pari al canone di affitto (si tratta infatti di un indennizzo);
  • può chiedere, alla scadenza del contratto e fino a sei mesi dopo l’abbandono dell’immobile, la restituzione dei canoni maggiorati che ha pagato rispetto al contratto registrato.

Affitto in nero voluto da entrambe le parti

Se invece dovesse risultare che l’omessa registrazione è stata una scelta condivisa di entrambe le parti, la nullità si riflette sia sul locatore che sul conduttore che, per tutelarsi, non potranno ricorrere al giudice.

I rischi fiscali dell’affitto in nero

Da un punto di vista fiscale, le sanzioni per l’affitto in nero sono le seguenti.

Per l’omesso versamento dell’imposta di registro – quella dovuta una tantum all’atto della registrazione del contratto – scatta una responsabilità solidale da parte del conduttore e del proprietario: l’Agenzia delle Entrate può chiedere indifferentemente i soldi all’uno o all’altro soggetto. Le sanzioni sono:

  • dal 60% al 120% dell’imposta evasa in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi (con un minino di 200 euro);
  • dal 90% al 180% in caso di dichiarazione del canone in misura inferiore a quella effettiva (dichiarazione infedele).

Invece per l’omesso versamento dell’Irpef sui canoni di locazione ricevuti è responsabile solo il locatore che potrà subire un accertamento fino a cinque anni dopo da quello in cui doveva essere presentata la relativa dichiarazione dei redditi.

Registrazione tardiva e sanatoria del contratto di locazione in nero

Di recente è stato ritenuto possibile registrare il contratto di locazione anche dopo i 60 giorni con effetto sanante anche per il passato. In pratica la registrazione avrebbe valore retroattivo e parte dalla data di inizio del contratto per come dichiarato all’Agenzia delle Entrate. Ciò comporta due conseguenze:

  • da un lato (quello tributario) le parti pagano sanzioni ridotte per l’evasione fiscale, grazie al ravvedimento operoso;
  • dall’altro lato (quello civile), il contratto torna ad essere valido sin dall’inizio. Con la conseguenza – tanto per fare un esempio – che se l’inquilino non sta pagando il canone, il locatore può sfrattarlo con il procedimento abbreviato.

Per quanto riguarda il ravvedimento operoso, questo consente un risparmio sulle sanzioni a seconda della tempestività della regolarizzazione del contratto. In particolare:

  • con 30 giorni di ritardo: sanzione pari al 6%, ovvero 1/10 del 60% (+ interessi di mora + imposta dovuta). Importo minimo della sanzione è di 20 euro;
  • con 90 giorni di ritardo: sanzione pari al 12%, ovvero 1/10 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
  • con 1 anno di ritardo: sanzione 15%, ovvero 1/8 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
  • oltre 1 anno e non oltre 2 anni di ritardo: sanzione pari al 17,14%, ossia, ad 1/7 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
  • oltre 2 anni di ritardo: sanzione pari al 20%, ossia, ad 1/6 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
  • se la regolarizzazione da parte del contribuente avviene dopo la constatazione della violazione (Pvc, processo verbale di constatazione, senza notifica formale: sanzione pari al 24%, ossia 1/5 del 120% + interessi di mora e imposta omessa.

Approfondimenti sul tema

Per maggiori approfondimenti sul tema leggi:

Affitto in nero: rischi e sanzioni

Cosa succede se affitto senza contratto

Affitto maggiore rispetto al contratto: valido l’accordo verbale?

Guarda il video


7 Commenti

  1. e’ sempre meglio dichiarare il tutto con estrema chiarezza tranne se vi sono persone che affittqano solo per foresteria e quindi si puo’ anche tamponare questa mancanza ma e’ sempre comunque meglio mettersi in regola, per quanto riguarda il contratto da stipulare per gli studenti ritengo che sia davvero indecente richiedere una quota per ogniabitante ma sarebbe meglio affittare come fosse una famigklia visto che gli studenti sono gia’ oberati da tasse universitarie libri e altre spese quando sono fuori sede, questa e’ una vera speculazione

    1. C’è un grosso problema per il tipo di contratto uso familiare che Lei vorrebbe applicare. Gli studenti non sempre sono contemporaneamente presenti, ruotano a seconda del corso che frequentano, che lascino gli studi o che, meglio ancora, si laurino. A questo punto chi si farebbe garante del contratto di locazione? Ecco il motivo per il quale il proprietario affitta la singola stanza. Che poi applicano prezzi da strozzinaggio in questo condivido la sua protesta ma ciò è dovuto alla assoluta mancanza di alloggi studenteschi.

  2. Si vede che siamo ancora all’età della pietra. Per stanare gli evasori non occorre battere a tappeto tutte le seconde case, ma basta incrociare i dati con quelli di gas, luce ed acqua per verificare se la casa è a disposizione oppure è occupata continuativamente da qualche inquilino. Con l’era dei computer tutto è possibile, solo se lo si volesse.

  3. Domanda. In caso di affitto gratuito o irrisorio ad esempio 1E mensile,il contratto deve essere stipulato e registrato lo stesso???

    1. Leggi i nostri articoli:
      -Se il canone di affitto è troppo basso la locazione è simulata https://www.laleggepertutti.it/70397_se-il-canone-di-affitto-e-troppo-basso-la-locazione-e-simulata
      -Casa data in prestito: quali rischi? https://www.laleggepertutti.it/285104_casa-data-in-prestito-quali-rischi
      -Residenza senza contratto di affitto https://www.laleggepertutti.it/273887_residenza-senza-contratto-di-affitto
      -Il comodato di una casa è una donazione? https://www.laleggepertutti.it/194295_il-comodato-di-una-casa-e-una-donazione

  4. Domanda: se un proprietario vuol dare in comodato d’uso un appartamento a vita natural durante, deve sottoscrivere un contratto e registrarlo regolarmente?

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