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Comodato: Imu, spese condominiali e assicurazione sulla casa

4 Maggio 2019
Comodato: Imu, spese condominiali e assicurazione sulla casa

Nel 2007 ho fatto un contratto di comodato al figlio. A voce venne fatto un accordo verbale che il comodatario avrebbe pagato le spese di IMU, assicurazione della casa, spese condominiali. Attualmente l’immobile, a seguito della separazione del figlio, è stato assegnato alla nuora e nipote. In una raccomandata inviatami dall’avvocato della nuora, scrive che la sua cliente disconosce l’esistenza di qualsivoglia accordo di corresponsione di oneri economici. L’IMU, assicurazione e le spese condominiali sono sempre stati pagati dai proprietari. (a smentita esistono i riscontri). Sta di fatto che dal 2016 la nuora non ha più rispettato l’accordo verbale. Cosa devo fare per far pagare alla nuora le spese condominiali, l’IMU e l’assicurazione della casa. C’è una legge che mi possa tutelare? 

Le spese condominiali, in mancanza della prova di volontà contraria, sono a carico del comodante (Cassazione, sezioni unite, n. 5035/2002 e n. 8824/15), così come l’Imu. La polizza assicurativa grava sul contraente: di conseguenza, se è stata stipulata dal proprietario dell’immobile che vuole tutelare l’appartamento e gli eventuali beni in esso presenti, toccherà a lui pagarla; se è l’inquilino ad aver sottoscritto una polizza per tutelarsi da eventuali danni che potrebbe causare ad altre persone e ai loro beni o alla casa che va restituita al proprietario, allora toccherà all’inquilino. Si deve presumere che, nel caso specifico, abbia contratto il lettore la polizza in questione. 

Posto, quindi, che le suddette spese incombano tutte sul proprietario, l’unica cosa che è possibile fare è provare l’esistenza di una pattuizione contraria. Non avendo nulla di scritto, il lettore potrà provare l’esistenza del patto verbale mediante qualsiasi mezzo, anche con i testimoni. Chiunque può essere chiamato a testimoniare, purché non abbia un interesse diretto nella causa, cioè un interesse giuridico che, di per sé, giustificherebbe il suo ingresso nel giudizio quale parte processuale. 

La legge esclude la prova testimoniale per quei contratti che devono necessariamente rivestire la forma scritta, ai fini probatori o addirittura della loro validità (Art. 2725 cod. civ.). Tra questi contratti non rientra il comodato, il quale è a forma libera. 

A ben vedere, il codice civile (art. 2721) esclude anche la prova per testimoni dei contratti quando il valore dell’oggetto eccede euro 2,58. Trattasi di importo assolutamente irrisorio, mai modificato dal 1942. Per tale ragione, oramai la giurisprudenza ritiene che si tratti di limite obsoleto, e che la prova per testi sia ammessa anche per contratti di valore superiore, tenuto conto della qualità delle parti, della natura del contratto e di ogni altra circostanza. 

In sintesi, dunque, il lettore potrà avvalersi di testimoni. Si consiglia di provare la pattuizione anche avvalendosi delle ricevute (se in suo possesso) dei pagamenti effettuati negli anni antecedenti o, comunque, dimostrando la regolarità dei pagamenti precedenti, regolarità che è dipesa dall’adempimento del comodatario. 

Si ricorda, infine, che, in assenza di un termine pattuito, si configura il cosiddetto comodato precario (art. 1810 cod. civ.), per cui il comodatario è tenuto a restituire il bene non appena il comodante lo richieda. Nel caso specifico, però, poiché l’abitazione serve per esigenze familiari, il lettore non potrà mandare via gli attuali inquilini da un momento all’altro: la Corte di Cassazione (Cass., sez. un., 21.07.2004, n. 13603) ha stabilito che, ove il comodato sia stato stipulato senza limiti di durata in favore di un nucleo familiare, si versa nell’ipotesi di comodato a tempo indeterminato, caratterizzato dalla non prevedibilità del momento in cui la destinazione del bene verrà a cessare. Sempre secondo i giudici, in questa ipotesi si imprime al bene dato in comodato un vincolo di destinazione alle esigenze abitative familiari, vincolo che va oltre la crisi coniugale, con impossibilità di far dipendere la durata del comodato dalla mera volontà del comodante. Unica eccezione a questo regime di favore di cui beneficiano i comodatari è data dal diritto del comodante di chiedere la restituzione immediata del bene nel caso di sopravvenuti, urgenti e imprevedibili bisogni (art. 1809, comma secondo, cod. civ.; Cass., sez. VI civ., sent. n. 17332 del 3/7/2018). 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva 


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