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Terreno ereditato: che fare se un erede non vuol vendere?

10 Maggio 2019
Terreno ereditato: che fare se un erede non vuol vendere?

Sono comproprietario con le mie due sorelle di un terreno indiviso, ereditato alla morte di nostro padre nel 2017. Le mie sorelle vogliono vendere, mentre io no. Potrebbero vendere i loro 2/3 indivisi e io conservare il mio terzo? L’acquirente c’è già, è l’affittuario. Si potrebbe in caso fare il frazionamento? Mi è stato detto che non si può vendere una quota di un terreno indiviso, salvo tramite giudice e che in caso occorrerebbero anni. È vero? 

Alla luce del quesito posto dal lettore, è opportuno esporre sinteticamente quanto segue:

LA COMUNIONE EREDITARIA

L’erede diventa tale a seguito dell’accettazione dell’eredità. Attraverso quest’ultima, il successore diventa il titolare dei beni ereditari con effetto retroattivo. Ciò vuol dire che se l’accettazione interviene in un momento successivo, l’effetto successorio si manifesta dalla morte del defunto e non da quello dell’accettazione predetta.

Se, come nel caso prospettato in quesito, gli eredi sono più di uno, si verifica, inevitabilmente la comunione ereditaria.

Questa, in buona sostanza, comporta che gli eredi siano contitolari, ad esempio, dell’immobile ereditato. La quota di comproprietà sul bene in questione, sarà stata stabilita nel testamento oppure in base alla legge.

La comproprietà della casa ereditata può essere risolta, cioè, sciolta, soltanto attraverso la divisione:questa può avvenire negozialmente, quindi tramite accordo oppure essere giudiziale.

LA DIVISIONE NEGOZIALE

In questo caso, gli eredi, comproprietari dell’immobile ereditato, raggiungono un accordo per sciogliere la comunione verificatasi.

In buona sostanza, decidono il da farsi in merito, senza contestazioni di sorta. Ad esempio, pattuiscono che l’immobile sia ceduto per intero ad uno di essi, il quale provvederà a liquidare, in danaro, la quota spettante agli altri. Oppure, convengono di vendere l’immobile e dividere il corrispettivo ricevuto, secondo la quota a loro spettante.

Gli esempi appena riportati, sono soltanto esemplificativi. Quello che hanno in comune è la soluzione amichevole e concordata alla comunione ereditaria.

In altri termini, tutti devono essere d’accordo, indipendentemente dal valore delle loro quote di comproprietà. Ad esempio, non è possibile che uno o alcuni vendano senza il consenso di tutti gli altri.

 Dove, quindi, l’unione d’intenti non è presente, purtroppo l’unica via percorribile è quella della divisione giudiziale.

LA DIVISIONE GIUDIZIALE

In presenza di una comunione ereditaria, ad esempio un immobile, gli eredi che decidono di voler cessare la comproprietà, ma non raggiungono alcun accordo a riguardo con gli altri, devono necessariamente ricorrere alla giustizia.

In pratica, attraverso un procedimento giudiziale, si ottiene coattivamente, cioè indipendentemente dalla volontà di tutti i comproprietari, la divisione del bene.

Questa deve avvenire prevalentemente in natura. Ciò significa che il bene, se possibile, deve essere diviso rispettando tale criterio. La divisione in natura di un bene immobile, oggetto di comunione ereditaria, avviene tramite il frazionamento dello stesso, nel rispetto delle quote di comproprietà e sempre che questa operazione sia realizzabile e non determini un notevole deprezzamento delle unità ricavate. Tale conclusione è affermata dalla giurisprudenza della Cassazione [1]. Ad esempio, una villa unifamiliare, potrebbe essere divisa in una bifamiliare, purché si rispettino le condizioni appena citate.

La divisione giudiziale di un immobile, ove quella in natura non è realizzabile, avviene, invece, attraverso la vendita del bene. Anche questa fase è parte del procedimento giudiziale avviato in merito. Con il ricavato, si procederà a liquidare i vari coeredi comproprietari, nel rispetto delle loro quote ereditarie.

CASO CONCRETO

Per lo scioglimento della comunione ereditaria, l’alternativa alla vendita coattiva e giudiziale dell’immobile in comunione ereditaria con le sorelle del lettore è certamente quella della divisione negoziale e consensuale.

A questo proposito, un’ipotesi di accordo potrebbe essere proprio quella dallo stesso paventato in quesito e cioè una divisione che preveda il previo frazionamento del terreno, la conseguenziale assegnazione e titolarità dei lotti così separati ai comproprietari del bene così diviso e la successiva vendita da parte soltanto di coloro che sono interessati alla cessione del proprio lotto.

Ovviamente, per valutare la fattibilità di questa soluzione il lettore dovrà rivolgersi ad un tecnico (ad esempio un geometra o un ingegnere esperti della materia), il quale dovrà preventivamente valutare anche la fattibilità e la compatibilità del descritto frazionamento con gli strumenti urbanistici applicabili alla zona di ubicazione del terreno.

Ovviamente se, per ragioni pratiche e/o amministrative, il prospettato frazionamento non fosse attuabile, una delle vie per sciogliere la comunione ereditaria resterebbe, ad esempio, quella della cessione comune del bene e della successiva ripartizione del ricavato tra gli eredi.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Marco Borriello

note

[1] Cass. Civ. sent. n. 12406/2007 – 14577/2012


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