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Pignoramento per affitto non pagato

15 Aprile 2019


Pignoramento per affitto non pagato

> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 Aprile 2019



Come fare per pignorare i beni dell’inquilino moroso che non paga i canoni di affitto?

Si può subire un pignoramento per un affitto non pagato, ma a ben vedere la strada che il creditore deve percorrere è più ardua di quanto possa sembrare a prima vista. Le norme sulle procedure esecutive, infatti, non solo impongono di individuare i beni da pignorare ma anche la residenza del debitore onde fargli pervenire le notifiche degli atti giudiziari. E se l’inquilino è nullatenente (come spesso succede in questi casi) o non ha ancora fissato una nuova dimora, tutta la procedura potrebbe subirne un pregiudizio. Le questioni poi diventano ancora più complesse quando si tratta di una locazione commerciale dove, di solito, all’omesso pagamento dell’affitto corrisponde anche una situazione di grave crisi dell’azienda, spesso anticipata già dalla stessa chiusura dei locali. Ed allora ben si comprende come, il più delle volte, il locatore può dirsi già parzialmente soddisfatto se riesce ad ottenere, in breve termine, la disponibilità dell’immobile per rimetterlo sul mercato, mentre il pignoramento per l’affitto non pagato viene riservato ai casi in cui si ha a che fare con soggetti solvibili (si pensi a un lavoratore dipendente con uno stipendio mensile).

Dopo aver parlato, in un precedente articolo, del pignoramento del canone dell’affitto nei confronti del locatore (quando questi è debitore di un altro soggetto), ci occuperemo qui di seguito del pignoramento nei confronti dell’inquilino quando questi non versa una o più mensilità dell’affitto e scopriremo come fare per rendere l’esecuzione forzata più efficace.

Pignoramento inquilino con affitto in corso

Si può avviare un pignoramento nei confronti dell’inquilino quando l’affitto è ancora in corso? Assolutamente sì e, a ben vedere, è più conveniente farlo prima di procedere allo sfratto per morosità. Difatti, se anche il proprietario dell’appartamento può mandare via l’inquilino moroso già solo dopo il mancato pagamento di una singola mensilità (il ritardo deve superare i 20 giorni rispetto alla scadenza concordata in contratto), non è comunque tenuto a farlo. In altri termini è ben possibile fare un pignoramento all’inquilino che si trova ancora dentro l’appartamento. Ciò anche al solo fine di notificargli più facilmente gli atti esecutivi (essendo nota la residenza del debitore) e di individuare un luogo ove inviare l’ufficiale giudiziario per il pignoramento mobiliare (se il conduttore vive ancora nella casa in affitto, tutti gli arredi e i beni mobili si trovano all’interno dell’appartamento).

Anticipare quindi il pignoramento per l’affitto non pagato rispetto allo sfratto può dunque avere una sua utilità, senza perciò pregiudicare la possibilità di agire, in un successivo momento, per lo sfratto esecutivo.

Questo sistema, tuttavia, ha un grosso svantaggio: il raddoppio dei costi legali. E difatti, per procedere al pignoramento nei confronti dell’inquilino è necessario prima procurarsi un decreto ingiuntivo e poi agire in esecuzione forzata con l’ufficiale giudiziario. Il tutto ovviamente tramite un avvocato che andrà ricompensato per l’attività svolta.

Ecco perché, di solito, quando si agisce per lo sfratto, si chiede anche contestualmente l’emissione di un decreto ingiuntivo per i canoni non pagati. Il tutto avviene in un’unica procedura anche al fine di risparmiare sulle spese processuali.

Pignoramento inquilino e sfratto per morosità

Come detto, quindi, è di gran lunga più frequente l’ipotesi di pignoramento successivo al procedimento di sfratto. In tal caso la legge stabilisce che:

  • il locatore può procedere a intimare lo sfratto, tramite un avvocato, già dopo 20 giorni di ritardo nel pagamento di un solo canone mensile. L’atto contiene l’invito a comparire dinanzi al tribunale, in una specifica data;
  • l’inquilino, pagando l’arretrato prima dell’udienza, interrompe la procedura e impedisce così la risoluzione del contratto;
  • l’inquilino, in verità, può saldare il dovuto (oltre agli interessi e alle spese legali) anche davanti al giudice o, addirittura – sempre davanti al giudice – chiedere un termine di 90 giorni per adempiere (cosiddetto termine di grazia). Se anche la legge subordina la concessione del termine di grazia alla prova di gravi difficoltà economiche, oggi non c’è giudice che non lo conceda a semplice richiesta dell’intimato;
  • solo se, all’esito dei 90 giorni, l’arretrato dell’affitto non viene versato, il tribunale emette l’ordinanza di sfratto e ingiunge all’inquilino di pagare i canoni non versati sino ad allora, compresi quelli maturati durante la procedura giudiziale (quindi anche quelli per i 90 giorni di rinvio);
  • con il provvedimento del giudice, il creditore può rivolgersi all’ufficiale giudiziario per procedere a pignorare i beni dell’affittuario. Ma prima deve individuare quali beni sottoporre a pignoramento. Ed è questo il primo scoglio.

Quali beni dell’inquilino pignorare?

Quando l’inquilino moroso va via di casa si guarda bene dal riferire al locatore la propria nuova residenza; questo non è tuttavia un ostacolo perché l’Ufficio dell’Anagrafe è tenuto a fornire tale informazione a chiunque lo chieda. Il problema sorge quando l’inquilino non aggiorna i registri di Stato civile e non comunica la nuova residenza, rimanendo così irreperibile. La legge, in tali casi, prevede la notifica degli atti giudiziari in Comune. Tuttavia, è anche vero che, non sapendo dove vive attualmente il debitore, sarà impossibile procedere al pignoramento dei suoi beni mobili. Né è certo possibile avviare un pignoramento immobiliare, sia perché tale procedura è consigliabile solo in caso di crediti elevati, sia perché di solito si ha a che fare con soggetti privi di proprietà (se l’inquilino avesse infatti un appartamento, probabilmente vi andrebbe a vivere piuttosto che stare in affitto).

Non resta che il pignoramento presso terzi, quello cioè della pensione, dello stipendio o del conto corrente. Il padrone di casa può sapere se e dove il debitore possiede tali redditi chiedendo l’autorizzazione al presidente del tribunale di accedere all’Anagrafe tributaria, un database in uso all’Agenzia delle Entrate. Grazie a tale ricerca telematica, si possono conoscere eventuali beni del debitore. Si tenga tuttavia conto che, in caso di:

stipendio: non si può pignorare più di un quinto;

pensione: non si può pignorare più di un quinto, fatto salvo sempre il minimo vitale (pari a una volta e mezzo l’assegno sociale);

conto corrente: se sul conto viene accreditato lo stipendio, il pignoramento può estendersi solo sugli importi eventualmente depositati per la parte che superano il triplo dell’assegno sociale (leggi la guida sul pignoramento conto corrente).

note

Autore immagine: divani e materassi sulla strada. Di aswphotos134


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