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Vendere casa alla banca: si può fare?

17 Aprile 2019 | Autore:
Vendere casa alla banca: si può fare?

Come si ottiene e quanto conviene il prestito vitalizio ipotecario. Chi lo concede e chi stabilisce il prezzo dell’immobile da dare come garanzia.

Forse non sarà l’acquirente a cui hai sempre pensato, ma resta una possibilità: e se vendessi la tua casa alla banca? Perché no? Certo, bisognerebbe sapere se vendere casa alla banca è una cosa che si può fare oppure no. E a quali condizioni.

Intendiamoci: qui si parla di un gesto volontario da parte tua e non di un’esecuzione forzata. Cioè, non è che a 30 anni chiedi un mutuo per comprare la tua prima abitazione, non riesci a pagare le rate e la banca si prende il tuo immobile. Non è questa l’operazione a cui ci riferiamo. Si tratta proprio di dare alla banca la casa di tua spontanea volontà in cambio di soldi. Una vendita a tutti gli effetti. Un po’ diversa dal solito, ma pur sempre una vendita è.

Vendere casa alla banca si può fare? Sì. E tutto diventa più semplice se hai compiuto i 60 anni. Da quell’età in poi, un istituto di credito può essere interessato ad acquistare il tuo immobile in cambio di un prestito vitalizio ipotecario. E sai che cosa ti permette un’operazione del genere? Di avere i soldi che ti dà la banca e di continuare a vivere nella tua casa per sempre, fino al giorno in cui farai il trasloco definitivo al Camposanto. E in più, non dovrai restituire nemmeno un centesimo del capitale, ma solo gli interessi e le spese. Alla peggio, ci penseranno i tuoi eredi a tirar fuori i soldi se un domani volessero riscattare l’immobile dalla banca. Altrimenti, quest’ultima se lo terrà in cambio del denaro che ti ha dato.

Come funziona tutto questo? Ed è possibile che sia così bello e conveniente come sembra? Ecco come si può vendere casa alla banca senza nemmeno spostare un mobile e godendoti sia l’abitazione sia i soldi che hai ottenuto.

Vendere casa alla banca: come si fa?

Condizione fondamentale, dicevamo: avere compiuto i 60 anni. A quel punto puoi vendere casa alla banca in cambio non di un bonifico o di un assegno ma di un prestito vitalizio ipotecario. Una possibilità concessa dalla legge [1] per facilitare a chi si trova in difficoltà economica di accedere al credito ed ha bisogno di liquidi praticamente senza rischiare alcunché. Perché qui non c’è una rata da pagare, quindi non esiste il pericolo di diventare un cattivo pagatore: la banca apre un’ipoteca sull’immobile e quando tu non ci sarai più potrà rivenderlo e recuperare i soldi che ti ha prestato.

Prestito vitalizio ipotecario: come funziona?

Immagina, dunque, di avere bisogno di soldi e di disporre soltanto dalla tua casa per ricavarci qualcosa. Ti sei rivolto ad un’agenzia immobiliare, è passato del tempo, ma di un acquirente che volesse fare sul serio nemmeno l’ombra. L’esigenza di denaro è impellente e, a quel punto, decidi di provare a vendere la casa alla banca.

Si può fare attraverso il prestito vitalizio ipotecario, concesso a chi ha almeno 60 anni e non più 65, come richiesto una volta. In pratica, la banca ti concede il prestito, accende un’ipoteca sull’immobile e tu, oltre ad avere i soldi, puoi continuare a vivere nella tua abitazione fino alla tua morte. Che succede a quel punto?

Succede che la banca prende possesso dell’immobile. Le possibilità sono due: che i tuoi eredi lo vogliano riscattare oppure che decidano di lasciarlo all’istituto di credito affinché venga messo in vendita.

Nel primo caso, cioè se gli eredi lo voglio riscattare, dovranno pagare alla banca i soldi che tu hai ricevuto in prestito. Se, invece, optano per cedere la proprietà della casa alla banca, questa la metterà in vendita in modo da recuperare i soldi del prestito.

Può accadere, però, che la casa valga di più rispetto a quanto hai ricevuto in prestito a suo tempo. Cioè che tu abbia avuto dalla banca, ad esempio, 150mila euro e, dopo la tua morte, si ricavino dalla vendita dell’immobile 180mila euro. In questo caso, i 30mila euro di differenza finirebbero nelle tasche dei tuoi eredi.

Se, però, dopo 12 mesi dall’apertura della successione gli eredi non restituiscono i soldi alla banca, quest’ultima può realizzare una nuova perizia e metterla in vendita.

Come dicevamo all’inizio, non dovrai, per ovvi motivi, restituire il capitale: hai già dato la casa alla banca. Saranno a carico tuo, però, gli interessi e le spese del finanziamento, secondo il piano di ammortamento che avrai deciso con l’istituto al momento di firmare il contratto.

Vendere casa alla banca: chi decide il prezzo?

L’abbiamo già accennato: vendere casa alla banca non è come venderla ad un privato direttamente o tramite agenzia. Se quest’ultima ipotesi prevede, normalmente, che sia tu, in qualità di venditore, a stabilire un prezzo di partenza per poi avviare la trattativa e concludere l’affare, nel primo caso è la banca quella che inizia a mettere i suoi paletti.

L’istituto, infatti, nel momento in cui vai a chiedere un prestito vitalizio ipotecario in cambio della tua abitazione, effettua una perizia sull’immobile. Normalmente la stima viene fatta da una persona esterna alla banca, in modo che sia effettuata nel modo più imparziale possibile e che venga stabilito un prezzo di mercato congruo ed attendibile.

Questo passaggio è fondamentale, perché in base al valore stimato della casa verrà deciso l’importo del prestito. Insomma, se hai bisogno di 100mila euro e la tua casa ne vale 80mila, difficilmente otterrai ciò di cui hai bisogno.

Vendere casa alla banca: quanto conta sul prestito l’età?

Può sembrare un discorso un po’ cinico (e, probabilmente, in fondo lo è), ma l’età ha un peso fondamentale sulle possibilità che hai di ottenere la cifra che chiedi come prestito vitalizio ipotecario quando vuoi vendere casa alla banca.

Oltre al valore di mercato dell’immobile, infatti, sull’importo del prestito conta quanti anni hai. Più sei anziano, più facilmente ti verrà concesso il denaro di cui hai bisogno. Il perché va da sé: la banca sa che dovrà aspettare di meno ad entrare in possesso della casa, a rivenderla ed a recuperare quanto ti ha prestato.

Non a caso, se la tua carta di identità dice che hai compiuto i 60 anni da poco, otterrai ben che ti vada il 15% del valore della tua casa. Se hai superato la settantina e non hai ancora spento le 80 candeline, la percentuale può aumentare al 20%. Potresti ricevere fino al 40% del valore dell’immobile se vai verso i 90 anni mentre, se oltrepassi questa soglia, hai la possibilità di avere dalla banca il 50% del valore più tanti auguri.

La maggior parte delle banche concedono al massimo 350mila euro di prestito vitalizio nel caso in cui tu metta sul piatto un immobile di tutto rispetto.

Vendere casa alla banca: si può risolvere il contratto?

Nel momento in cui vai a vendere casa alla banca in cambio del prestito vitalizio ipotecario, ci metti una firma per tutta la vita oppure hai un diritto di ripensamento? L’intenzione, molto probabilmente, sarebbe quella, visto ciò che abbiamo spiegato in precedenza. Tuttavia, puoi risolvere il contratto sempre che ti impegni a restituire alla banca l’intero capitale che hai ricevuto più gli interessi. Come se si fosse trattato di un normale prestito o di un mutuo, per intenderci. Solo quando avrai pagato tutto riavrai la proprietà del tuo immobile.

Il contratto si può risolvere anche quando manchi il versamento di almeno 7 rate anche non consecutive degli interessi pattuiti e delle spese, cioè quando hai un ritardo nel pagamento compreso tra 30 e 180 giorni dopo la scadenza della mensilità.

Il contratto viene risolto, infine, quando altre persone entrano in possesso di diritti reali di garanzia sull’immobile (ad esempio un usufrutto) oppure quando la casa viene ceduta in tutto o in parte a terzi.

Vendere casa alla banca: ci sono delle agevolazioni?

La legge contempla delle agevolazioni fiscali per chi chiede un prestito vitalizio per vendere casa alla banca. In particolare, è prevista l’esenzione da:

  • l’imposta di bollo;
  • l’imposta di registro;
  • le imposte ipotecarie e catastali;
  • le tasse sulle concessioni governative.

Vendere casa alla banca: che cosa bisogna pagare?

Nulla è gratis, ovviamente. Ci sono le esenzioni ma c’è sempre qualcosa da pagare quando si ottiene un prestito vitalizio per vendere casa alla banca. Nel dettaglio:

  • l’imposta sostitutiva dello 0,25% del prestito ottenuto se si tratta di ipoteca sulla prima casa e sulle pertinenze;
  • l’imposta sostitutiva del 2% del prestito ottenuto se non si tratta di prima casa;
  • le tasse dovute per l’immobile per tutta la durata del prestito (Imu, Tari, Tasi, Irpef, ecc.), dovute nel caso non sia prima casa.

Vendere casa alla banca: a chi rivolgersi?

Non tutte le banche vorranno comprare la tua casa in cambio di un prestito. Danno questa possibilità solo alcune, ovvero:

  • Unicredit;
  • Deutsche Bank;
  • Intesa Sanpaolo;
  • Bnl;
  • Monte dei Paschi di Siena;
  • Barclays.

Se sei intenzionato a vendere casa alla banca, puoi approfondire le condizioni che applicano i più importanti istituti di credito nella nostra guida.


note

[1] Legge n. 44/2015.


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2 Commenti

  1. Articolo molto utile. Chiarisce finalmente tanti dubbi.
    Anche l’indicazione delle Banche che comprano la casa è interessante e evita di vagare nel “mare magnum” degli istituti di credito.

  2. Ma se io volessi vendere casa in fretta alla banca, perché mi devo trasferire per lavoro ad esempio, ci possono essere dei meccanismi simili per una vera compravendita con la banca come acquirente, che poi a sua volta rivenderà a terzi?

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