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Quando pignoramento prima casa?

16 Aprile 2019


Quando pignoramento prima casa?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 Aprile 2019



Esecuzione forzata immobiliare da parte della banca, dell’Agenzia Entrate Riscossione e di qualsiasi altro creditore: come impedire il pignoramento della casa.

«La prima casa si può pignorare…»; «La prima casa non si può pignorare…». Quanto c’è di vero in queste affermazioni? Entrambe sono in parte corrette e in parte errate. Intanto è errato parlare di «prima casa»: il divieto riguarda invece «l’unica casa». In secondo luogo, la norma non si riferisce a tutti i creditori ma solo ad una categoria di questi e per particolari tipi di debiti. Non è tutto: anche quando è pignorabile, la casa può essere salvata dai creditori con alcuni escamotage che, a ben vedere, sono tutt’altro che illegali essendo regolamentati dalla legge. Di tanto parleremo qui di seguito: spiegheremo innanzitutto quando il pignoramento della prima casa è possibile e quando invece è vietato. Poi chiariremo come mettere al riparo l’immobile di famiglia dai debiti. Ma procediamo con ordine.

La prima casa è pignorabile?

Il primo aspetto su cui soffermarsi per sapere quando è possibile il pignoramento della prima casa è il tipo di creditore che agisce. Ai fini che qui ci interessano, possiamo operare una distinzione tra: creditori privati e agenti della riscossione esattoriale.

Pignoramento prima casa da creditori privati

I creditori privati come banche, finanziarie, fornitori, condominio, persone fisiche o altre società non incontrano alcun limite al pignoramento degli immobili del debitore. Anche se si tratta della prima casa o dell’unica, o anche se all’interno vi vive un minore o un invalido o se il debitore non ha altri beni – a parte la casa s’intende – i soggetti privati possono sottoporre ad esecuzione forzata l’appartamento, il terreno, la villetta e qualsiasi altro immobile di proprietà del debitore.

Pignoramento prima casa da agenti della riscossione

Diverso è il discorso quando il creditore è uno degli agenti della riscossione esattoriale. Questi sono, per i crediti dello Stato, l’Agenzia Entrate Riscossione e, per i crediti degli enti locali, le società private di riscossione che hanno stretto un accordo con l’amministrazione locale per il recupero delle entrate. Come noto, questi soggetti agiscono attraverso la notifica di “titoli esecutivi” comunemente noti come cartelle di pagamento.

Solo per l’esattore – ossia quando il contribuente non ha pagato delle cartelle esattoriali – vale il cosiddetto divieto di pignoramento della prima casa. Ma, come anticipato in apertura, non è corretto parlare di «prima casa».

Difatti, la prima casa è pignorabile se intendiamo riferirci, con questo termine, all’immobile acquistato per primo (in senso temporale) da una persona, per distinguerlo dalla seconda casa, dalla terza, dalle porzioni di terreni avuti in eredità, ecc.

Invece la prima casa diventa impignorabile se è anche l’unica, ossia se il debitore non ha altre proprietà. Quindi, per voler essere precisi, non si deve palare di «divieto di pignoramento della prima casa» ma di «divieto di pignoramento dell’unica casa».

Ma ciò da solo non basta.

Affinché il divieto di pignoramento possa operare è anche necessario che:

  • l’unica casa di proprietà del debitore sia adibita a civile abitazione; è quindi possibile pignorare l’unico terreno o l’unico negozio di proprietà del debitore;
  • l’unica casa deve essere anche luogo di residenza del debitore; pertanto è valido il pignoramento della casa data in affitto ad altre persone;
  • l’unica casa non deve essere di lusso, ossia accatastata nelle categorie A/8 e A/9. Ad esempio una villa, anche se si tratta dell’unica proprietà del contribuente, può essere pignorata.

Quando la prima casa diventa pignorabile?

A parte il caso in cui ad agire è un creditore privato (nel quale, come detto, il pignoramento è sempre possibile), la prima casa diventa pignorabile da parte dell’esattore quando il contribuente che ha maturato debiti per cartelle di pagamento è titolare anche di un secondo immobile: non importa se il secondo è un terreno o una semplice quota di un altro bene.

Così, ad esempio, chi è proprietario di una casa e ne acquista un’altra o la riceve in donazione o in eredità oppure si sposa in regime di comunione dei beni e il coniuge acquista un immobile, subisce il pignoramento della prima abitazione.

Per rendere impignorabile la prima casa è necessario non acquisirne altre. Anche in caso di eredità o di donazione, bisognerà rinunciare all’immobile successivo.

In presenza di due o più immobili, il pignoramento può colpire tutti i beni e non solo quelli acquistati dopo il primo (quindi anche la prima casa). Ma, affinché il pignoramento immobiliare dell’agente della riscossione sia possibile è necessario che ricorrano tutti i seguenti presupposti:

  • devono essere decorsi sessanta giorni dalla notifica della cartella e non più di un anno (se decorso più di un anno, l’esattore deve aver inviato una intimazione di pagamento);
  • deve essere stata iscritta ipoteca sugli immobili e, almeno 30 giorni prima di questa, deve essere stato inviato un preavviso di ipoteca;
  • devono decorrere almeno sei mesi dall’iscrizione dell’ipoteca senza che il contribuente abbia pagato o abbia chiesto una rateazione del debito;
  • il debito complessivo deve essere almeno pari o superiore a 120mila euro;
  • il valore di tutti i beni immobili di proprietà del debitore, tra loro sommati, deve superare 120mila euro.

Pertanto, una persona con due immobili di valore complessivo inferiore a 120mila euro non può subire il pignoramento da parte dell’agente della riscossione su nessuno di questi. Stesso discorso per chi riesce a mantenere il proprio debito per cartelle esattoriali al di sotto dei 120mila euro.

Come evitare il pignoramento della prima casa

Quando ad agire è un creditore privato è difficile evitare il pignoramento della prima casa. Questi possono agire per qualsiasi importo e senza limiti di sorta. Se il pignoramento dovesse essere sproporzionato rispetto al valore del credito si può chiedere una riduzione del pignoramento stesso.

Fino a qualche anno fa, si usava ricorrere alla costituzione di un fondo patrimoniale, una sorta di schermo che si usava per proteggere dal pignoramento gli immobili di famiglia. Esso non funziona per le obbligazioni contratte per gli «interessi familiari» (ad esempio spese per i figli o per il coniuge). Senonché la Cassazione, visto lo smisurato ricorso a tale strumento per non pagare i creditori, ha stabilito che i debiti contratti per l’attività lavorativa – anche se di natura imprenditoriale – sono comunque rivolti alle esigenze della famiglia (visto che rivolti a procurare un reddito) e consentono quindi il pignoramento della casa. Lo stesso vale per i debiti fiscali (cartelle di pagamento e accertamenti dell’Agenzia delle Entrate, contributi Inps, ecc.) e per quelli con il condominio. In tutti questi casi, dunque, oggi il fondo patrimoniale non tutela più. Esso serve solo per ripararsi dai debiti di natura speculativa (grossi investimenti) o ludica (l’acquisto di un motoscafo o di un viaggio vacanza). Ma chi mai oggi può permettersi questi beni?

Un modo più sicuro per non subire il pignoramento della casa – sempre che se ne abbia più di una – è pagare solo quella parte del debito con l’agente della riscossione che supera i 120mila euro. In questo modo, tenendo sotto tale soglia l’esposizione debitoria, non si può subire il pignoramento della casa.

Un ultimo modo è quello di chiedere una rateazione del debito: fino a 60mila euro, per 72 rate, non c’è neanche bisogno di motivare la richiesta con l’Isee. In questo modo, il debitore impedisce che l’esattore possa procedere con l’esecuzione forzata.

note

Autore immagine: uomo debiti con casa. Di chingyunsong


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