Diritto e Fisco | Articoli

Come evitare pignoramento prima casa

22 Aprile 2019
Come evitare pignoramento prima casa

Esecuzione forzata immobiliare: come il debitore si tutela da banche, Agenzia Entrate Riscossione e altri creditori pubblici o privati.

Quando si ha un solo tetto dove vivere, il pignoramento della casa è certamente una delle peggiori conseguenze dell’indebitamento. Anche se si tratta di una procedura lunga e costosa, che lo stesso creditore intraprende solo quando non vede soluzioni più immediate, il pignoramento immobiliare è ciò che colpisce nel profondo intimo chi non riesce a saldare i propri debiti: non solo perché, nella maggior parte dei casi, si tratta di beni acquistati faticosamente e con anni di sacrifici, ma perché ad essi si collegano ricordi e affetti familiari. Distaccarsi da una casa, insomma, è più difficile che cambiare religione. Tuttavia chi si chiede come evitare il pignoramento della prima casa deve sapere che esiste più di una soluzione. Alcune di queste devono però essere attivate con un certo anticipo. Altre vie, invece, possono essere intraprese anche a procedura già in corso. 

Compito di questa breve guida è illustrare al debitore che, con una certa dose di prudenza e di caparbietà, si può evitare il pignoramento salvaguardando anche le ragioni del creditore. Disperarsi dunque non serve e, a volte, è il modo peggiore per affrontare i problemi. 

Peraltro si tenga conto che, anche laddove l’esecuzione forzata immobiliare abbia già preso il suo corso, è tutt’altro che scontata la vendita all’asta e ben potrebbe essere che il pignoramento si concluda con un “nulla di fatto”. Con una riforma di recente approvazione, infatti, si è stabilito che, laddove il numero delle aste andate deserte abbia comportato un ribasso eccessivo del prezzo rispetto agli interessi del creditore, il giudice può chiudere per sempre la procedura.

Ma procediamo con ordine e vediamo, dunque, come evitare il pignoramento della prima casa (e anche delle altre). Lo faremo però distinguendo il caso dei debiti fiscali da quelli contratti nei confronti dei privati: la disciplina è infatti diversa.

Come evitare il pignoramento prima casa per debiti fiscali

Se il debito è composto da cartelle esattoriali e altri debiti con l’erario o con la pubblica amministrazione, il creditore procedente – ossia Agenzia Entrate Riscossione o la società di riscossione delle entrate locali – incontra un forte limite: non può pignorare la casa di residenza del debitore se questi non ha altri immobili di proprietà. Ne avevamo già parlato in Quando pignoramento prima casa? È quello che viene detto divieto di pignoramento della prima casa. Ma, a ben vedere, esistono anche dei limiti quando il contribuente è titolare di più immobili. Vediamoli qui di seguito.

Divieto di pignoramento della prima casa

L’agente della riscossione non può mai pignorare l’abitazione del debitore se ricorrono le seguenti condizioni: 

  • il contribuente non deve avere altri immobili intestati (non necessariamente abitazioni ma anche terreni). Basterebbe una semplice quota di proprietà in un bene in comunione con il coniuge o con i coeredi per rendere pignorabile la prima casa;
  • l’abitazione non deve essere di lusso ossia accatastata nelle categorie A/8 o A/9;
  • l’abitazione deve essere adibita a civile abitazione e vi deve essere fissata la residenza del debitore; pertanto si può pignorare l’unico immobile dato in affitto o a uso ufficio.

Per evitare il pignoramento della prima casa è quindi sufficiente non acquistare altri immobili oppure non accettare donazioni o lasciti ereditari. Se così fosse, l’esattore potrebbe pignorare tanto la prima casa quanto le successive.

Divieto di pignoramento delle altre case e terreni

Quando il contribuente ha più di un immobile intestato, può evitare il pignoramento riducendo l’esposizione debitoria al di sotto di 120mila euro. Difatti, affinché Agenzia Entrate Riscossione possa avviare il pignoramento immobiliare è necessario che:

  • sia stata prima iscritta ipoteca sui beni del debitore e, da questo momento, siano trascorsi più di 6 mesi senza il pagamento;
  • il debito maturato e scaduto sia superiore a 120mila euro; 
  • la somma del valore degli immobili superi 120mila euro. 

Poiché l’esattore non può rifiutare pagamenti parziali da parte del contribuente, se questi versa una somma tale da ridurre il debito complessivo sino a portarlo sotto il tetto di 120mila euro, il pignoramento immobiliare non può avvenire.

Se non si può pagare tutto in una volta il debito, un altro modo per evitare il pignoramento immobiliare è chiedere la rateazione: in presenza di una istanza di dilazione, l’esattore non può avviare esecuzioni forzate e dovrà rinunciare a quella già in corso. L’ipoteca già iscritta sarà però cancellata solo con il versamento dell’ultima rata.

L’ultimo modo per evitare il pignoramento degli immobili per chi ne ha più di uno e non riesce neanche a star dietro alla rateazione è di ricorrere alla nuova legge sul sovraindebitamento che consente di tagliare il debito dimostrando al giudice di non avere le possibilità per far fronte al debito. Se le tasse insolute attengono all’esercizio di impresa o altra attività lavorativa è necessario il consenso dei creditori titolari del 60% del credito. Se invece si tratta di imposte sulla persona fisica, è sufficiente l’autorizzazione del giudice.

Come evitare il pignoramento prima casa per debiti privati: metodi illegali

Diversa è la disciplina in caso di debiti privati. Qui non opera il divieto di pignoramento della prima casa e il creditore è libero di avviare l’esecuzione forzata anche per debiti minimi (il tutto in un’ottica di ragionevolezza, non potendo pignorare, per un debito di mille euro, un bene che ne vale 200mila).

Esistono anche qui alcuni mezzi usati per evitare il pignoramento della casa. Non tutti però sono efficaci.

L’ipoteca volontaria

Chi pignora un immobile, di norma procede prima a iscrivervi ipoteca. L’ipoteca serve soprattutto a garantirgli la priorità di soddisfazione sul ricavato dalla vendita forzata. Ne consegue che se già un creditore ha iscritto un’ipoteca di primo grado, il secondo che arriva ha meno chance di soddisfarsi. Ecco perché, in modo illecito, alcuni debitori rilasciano cambiali fittizie ad amici consenzienti al fine di far risultare un falso debito e consentire al creditore di iscrivere un’ipoteca di primo grado sulla propria casa. In tal modo si spera di disincentivare gli altri creditori. Tale patto però può essere impugnato senza limiti di tempo, trattandosi di una simulazione assoluta.

La separazione fittizia

Alcune coppie si separano volontariamente. Si tratta anche qui di un atto simulato al solo fine di intestare la casa alla moglie in cambio della rinuncia al mantenimento. Con la finta separazione dei beni, i creditori del marito non potranno pignorare l’immobile trasferito all’ex. Anche quest’atto però può essere impugnato: i creditori possono esercitare la revocatoria fino a 5 anni dopo.

La falsa donazione

In altri casi si è soliti donare la casa al figlio per sottrarla al creditore. Scelta pessima! L’atto è revocabile fino a cinque anni dopo, solo dimostrando che il debitore non ha altri beni con cui soddisfare i creditori. Se però questi dovesse avere la proprietà di altri beni utilmente pignorabili (ad esempio un sostanzioso conto in banca), allora la revocatoria non troverebbe spazio.

Se il debito è dovuto a cartelle esattoriali per Irpef e Iva superiori a 50mila euro si rischia anche l’incriminazione per sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte.

La finta vendita

Altro metodo è fingere una vendita a un’altra persona. È però necessario trasferire il denaro per rendere l’operazione credibile. Il prezzo poi deve essere a condizioni di mercato. Qui il creditore, pur potendo esercitare la revocatoria, trova una strada impervia dovendo dimostrare non solo l’insufficienza del patrimonio residuo del debitore per soddisfarsi ma anche la conoscenza, da parte dell’acquirente, dell’intento fraudolento del venditore: cosa questa che se si può presumere con un familiare convivente, è più difficile provare in caso di vendita a un estraneo.

Resta l’incriminazione penale per chi evita di pagare le imposte, come visto al paragrafo precedente.

Come evitare il pignoramento prima casa per debiti privati: metodi legali

Vediamo ora quali sono i metodi legali per evitare il pignoramento della prima casa. Alcuni di questi sono poco utili, come il fondo patrimoniale, altri invece presuppongono un minimo sacrificio.

Il fondo patrimoniale

Andare dal notaio e far iscrivere la casa nel fondo patrimoniale può avere la sua utilità solo se si agisce prima della nascita del debito: se lo si fa dopo, infatti, il fondo può essere revocato entro cinque anni dalla sua costituzione. In ogni caso il fondo non tutela per un gran numero di debiti: tutti quelli con il fisco, quelli contratti per esigenze della famiglia e dell’attività lavorativa. Leggi in proposito: Abolito di fatto il fondo patrimoniale.

Legge sul sovraindebitamento

Sicuramente la cosiddetta legge salva suicidi è la strada migliore che si può intraprendere per evitare il pignoramento della prima casa o delle altre. Come detto prima, per i debiti di natura imprenditoriale, è necessario raggiungere un accordo con i creditori che detengono il 60% dei crediti. Invece per debiti di natura privata e personale basta una semplice autorizzazione del giudice. 

È necessario farsi supportare da un Organismo di composizione della crisi con il quale redigere un piano di pagamento. Quindi il debitore deve comunque offrire un minimo di garanzie e un pagamento in percentuale (sono state comunque accolte offerte di pagamento del solo 30% del debito).

La transazione

Si è detto che il pignoramento immobiliare è lungo e sfibrante anche per lo stesso creditore. Il quale ben abbandonerebbe la procedura se gli venisse fatta un’offerta ragionevole. Quindi, nelle more della procedura – che può durare diversi anni – è ben possibile mettere da parte i soldi per fare una transazione, un accordo a saldo e stralcio.

Se la casa non si vende

Se poi la casa, nonostante le varie aste e i ribassi, non dovesse vendersi, si può sperare nella chiusura anticipata della procedura. Di tanto abbiamo dato una spiegazione approfondita in Come bloccare un pignoramento immobiliare. Difatti, dopo ogni tentativo di vendita andato deserto (ossia senza offerenti), il giudice può disporre una riduzione della base d’asta del 25%. C’è una norma del Codice di procedura civile in forza della quale, quando più aste vanno deserte e il prezzo si abbassa tanto da non consentire la soddisfazione dei creditori, il giudice dispone la chiusura anticipata dell’esecuzione forzata.

Si tratta di una valutazione che fa il giudice caso per caso, tenendo conto degli interessi del creditore (che mira a realizzare quanto più utile possibile) e del debitore (che mira invece a non perdere la casa per un controvalore irrisorio senza peraltro liberarsi completamente dal debito). Non sempre i giudici concedono la liberazione dell’immobile a fronte pure di un enorme ribasso del prezzo di vendita. Di solito è necessario scendere ad almeno un terzo del valore della casa rispetto alla perizia eseguita dal consulente.


2 Commenti

  1. il comune non trascrive il cambio di domicilio ( lo fa dopo 10 anni ) l’equitalia nel frattempo invia le cartelle al vecchio indirizzo mi vedo ipotecata la casa c’è ricorso in atti ,,un “luminare” mi dice che avrei dovuto lasciare ( nel vecchio indirizzo ) una cassetta postale ….. ho la possibilità di vincere il ricorso ? Grazie

    1. Leggi gli articoli presenti sul nostro portale di informazione giuridica:
      -Errore nell’indirizzo della notifica: che succede? Notifiche: il codice non contempla la categoria dell’inesistenza (che rimane confinata ai casi di non-notifica) ma solo la nullità. Possibile la rimessione in termini. https://www.laleggepertutti.it/197789_errore-nellindirizzo-della-notifica-che-succede
      -Se la cartella viene notificata al vecchio indirizzo. La notifica dell’avviso di accertamento e della conseguente cartella di pagamento è valida e regolare anche se effettuata presso il vecchio indirizzo del contribuente, qualora quest’ultimo non abbia comunicato la variazione di domicilio fiscale all’Agenzia delle Entrate. https://www.laleggepertutti.it/143710_se-la-cartella-viene-notificata-al-vecchio-indirizzo

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA