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Diritto e Fisco | Articoli

Chi paga il sottobalcone?

15 Maggio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 Maggio 2019



Sottobalcone: cos’è e chi ne è responsabile? Come si suddividono le spese di manutenzione del sottobalcone? Chi paga il risarcimento in caso di danni?

Quando si parla di condominio si pensa immediatamente a litigi, incomprensioni, contenziosi legali. Tutto ciò è dovuto al fatto che vivere insieme, fianco a fianco, non è per nulla facile. Una delle ragioni principali di incomprensione riguarda senza dubbio la corretta ripartizione degli oneri condominiali. Come ci si suddivide le spese? Ognuno paga sempre in proporzione alle quote millesimali possedute, oppure ci sono delle eccezioni? Le incomprensioni sorgono soprattutto in merito ad alcune zone condominiali dalle denominazioni un po’ curiose: ad esempio, sai cos’è e chi può usare il piano pilotis? E la piattabanda? Chi paga il sottobalcone?

Ebbene, il problema del sottobalcone e della sua manutenzione/ristrutturazione è particolarmente sentito nei condomini, in quanto la sua riparazione non si configura solamente come un’esigenza estetica, bensì come una necessità: un sottobalcone cadente mette a serio repentaglio l’incolumità dei passanti e degli inquilini del piano inferiore. Cosa fare in questi casi? Se vivi in condominio e vuoi saperne di più sull’argomento, oppure se solamente appassionato di questioni di diritto, allora prosegui nella lettura: vedremo insieme chi paga il sottobalcone.

Sottobalcone: cos’è?

La chiarezza terminologica prima di ogni cosa: non possiamo infatti capire chi paga il sottobalcone se non sappiamo di cosa si tratta. Il nome è, di per sé, sufficientemente indicativo: il sottobalcone non è altro che la parte inferiore di un balcone, quella che si trova al di sotto della superficie calpestabile e che ne costituisce al contempo la parte non visibile per il proprietario dell’appartamento.

Sottobalcone: chi è il proprietario?

Il primo problema che si pone quando si parla di sottobalconi in ambito condominiale riguarda l’individuazione del soggetto a cui spettano le eventuali spese di riparazione o di manutenzione. Chi è il proprietario del sottobalcone? Esso appartiene al condominio oppure al proprietario dell’abitazione?

La risposta a questa domanda non è così scontata: il sottobalcone, infatti, non è di immediata utilità per il proprietario dell’appartamento; molto spesso, inoltre, il distacco di parti dello stesso non sono imputabili ad un comportamento colposo del titolare, ma a semplice fatiscenza cui va incontro l’intero edificio condominiale.

Secondo la giurisprudenza [1], i balconi, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. In linea di massima, quindi, anche i sottobalconi seguono la stessa sorte: essendo una parte del balcone, essi sono di proprietà del titolare dell’abitazione.

Sottobalcone: a chi spetta la manutenzione?

Da tanto deriva un importante aspetto: la manutenzione del sottobalcone spetta al proprietario del balcone stesso, in quanto il sottobalcone ne rappresenta un elemento essenziale. Quindi, se il sottobalcone presenta problemi legati alla fatiscenza, al distacco di calcinacci o ad altro, sarò sua cura provvedere alla riparazione.

A quanto detto fa eccezione il caso in cui il sottobalcone presenti elementi di fregio o di abbellimento che vanno a giovamento dell’intero condominio: in un caso del genere, la riparazione e la manutenzione spetta a tutti i condòmini in proporzione delle rispettive quote. Detto in altri termini, quando il sottobalcone rappresenta un elemento estetico, le spese ad esso inerenti si suddividono tra tutti i condòmini.

Sottobalcone: cosa dice la legge?

Cosa dice la legge a proposito del sottobalcone nei condomini? In realtà, poco o nulla. Ed infatti, l’articolo del codice civile che individua le parti comuni dell’edificio [2] dice che sono oggetto di proprietà comune dei titolari delle singole unità immobiliari dell’edificio, sempre che non risulta il contrario dal titolo:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria (incluso l’alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza.

Nessuna menzione viene fatta del sottobalcone.

Sottobalcone: cosa dice la giurisprudenza?

Secondo i giudici [3], il sottobalcone dei balconi aggettanti, cioè di quelli che costituiscono un prolungamento esterno dell’abitazione e che consentono l’affaccio degli inquilini, è parte integrante della struttura che è di proprietà del titolare dell’abitazione. Per tale ragione, ogni intervento di manutenzione o di riparazione spetta a lui.

Per balcone aggettante si intende quello classico, proteso nel vuoto senza essere compreso nella struttura portante verticale dell’edificio, avente autonomia statica in quanto agganciato esclusivamente al solaio interno.

Non può quindi applicarsi quella norma del codice civile secondo cui le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto [4].

Tale norma, infatti, si può applicare al massimo ai balconi incassati, quelli che, per la loro struttura, non sporgono dall’edificio e la cui pavimentazione, pertanto, costituisce per l’inquilino del piano di sotto un vero e proprio soffitto.

Il sottobalcone non può quindi essere equiparato ad un soffitto oppure ad un solaio, in quanto esso è parte integrante della struttura del balcone aggettante. La soletta (cioè, il sottobalcone), non avendo una funzione divisoria reale tra i due piani comporta l’impossibilità di considerarla una parte comune, cioè che appartiene sia all’abitazione del piano di sotto (in qualità di solaio o soffitto) che a quella del piano di sopra (in qualità di pavimentazione).

Come vedremo nei prossimi paragrafi, a conclusioni diverse deve giungersi nell’ipotesi in cui il sottobalcone costituisca anche un elemento di abbellimento per l’intero condominio. Approfondiamo questo aspetto.

Sottobalcone: quando è a carico del condominio?

Abbiamo detto che la parte inferiore del balcone è di proprietà del titolare dell’appartamento: da ciò consegue che le spese di riparazione e di manutenzione spettano a quest’ultimo. Questa regola, però, non è sempre valida: ed infatti, come anticipato nei paragrafi precedenti, le spese per il rifacimento del sottobalcone che abbia uno scopo meramente decorativo ricade sull’intero condominio.

Di conseguenza, ai fini della competenza sulla manutenzione occorre così distinguere:

  • se l’intervento manutentivo ha ad oggetto la struttura portante del balcone, le spese dovranno essere sostenute solamente dal titolare dell’appartamento poiché, come sopra ricordato, il balcone non è altro che un prolungamento verso l’esterno dell’abitazione;
  • se l’intervento manutentivo, al contrario, riguarda il rivestimento esterno, il quale ha una funzione estetica per l’intero edificio, allora sarà l’intero condominio a dover pagare, ciascun inquilino in proporzione alle quote millesimali possedute.

Detto in altri termini, i lavori inerenti all’estetica del fabbricato gravano su tutto il condominio, anche se la parte interessata dai lavori faccia riferimento in maniera prevalente solamente ad uno o più appartamenti. Pertanto, quando i frontalini e i sottobalconi si inseriscono nel prospetto dell’edificio, avendo una chiara funzione decorativa e artistica e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole, devono essere considerati parti comuni dell’edificio medesimo.

Balconi: tutte le spese che il proprietario deve pagare

Detto dei sottobalconi e della ripartizione delle spese manutentive a seconda che essi debbano intendersi come mera struttura del fabbricato oppure come elemento decorativo dello stesso, vediamo ora quali sono tutte le spese che gravano sul proprietario di un appartamento ogni volta che entri in gioco la manutenzione, la ristrutturazione o la riparazione dei balconi.

Ebbene, si ritiene pacificamente che il titolare dell’abitazione cui il balcone si riferisce deve sopportare tutti i costi che riguardano:

  • la pavimentazione superiore del balcone;
  • la pavimentazione inferiore, cioè il sottobalcone (nei modi e alle condizioni viste nel corso dell’articolo);
  • tutto ciò che ne costituisce struttura portante (travi portanti, armatura di ferro, ecc.).

Risarcimento danni caduta sottobalcone: chi è il responsabile?

Quanto detto fino a questo momento ci permette di rispondere anche al quesito conclusivo: chi risponde del risarcimento dei danni nel caso di crollo (parziale, si spera) del sottobalcone? Purtroppo i casi di incidenti provocati dalla caduta di intonaco o, peggio ancora, di calcinacci staccatisi dai balconi sono numerosi; a volte, le conseguenze possono anche essere fatali.

Ebbene, chi paga il risarcimento dei danni provocati dalla cattiva manutenzione del sottobalcone? La risposta è molto semplice: la responsabilità va ripartita secondo i criteri che abbiamo visto sopra per gli interventi da effettuarsi su questa parte dell’appartamento. Di conseguenza, se il danno a terzi è stato causato dalla caduta di una parte del sottobalcone che non debba intendersi come elemento decorativo dell’intero condominio, a risponderne sarà solamente il proprietario dell’appartamento cui il balcone si riferisce.

note

[1] Cass. sent. n. 1990/2016.

[2] Art. 1117 cod. civ.

[3] Cass., sent. n. 5014 del 02.03.2018.

[4] Art. 1125 cod. civ.

Autore immagine: Pixabay.com


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