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Beni pubblici in concessione: dismissione e diritto di prelazione

18 Maggio 2019
Beni pubblici in concessione: dismissione e diritto di prelazione

La madre ed i suoi due figli sono titolari di un terreno dato in concessione dalla Regione, su cui hanno costruito uno chalet per attività di bar ristoro in riva ad un lago. L’attività è esercitata da una sas costituita dalla madre ed altri familiari, ma non dai figli. La concessione scade il 31/12/2019 e la Regione, non considerando strategico il bene, sta predisponendo il bando per la vendita (da effettuarsi con avviso pubblico per asta competitiva) del terreno; riservando agli attuali concessionari il diritto di prelazione. I concessionari possono astenersi dal partecipare all’offerta pubblica per verificare la risposta del mercato ed eventualmente esercitare il diritto di prelazione sulla eventuale miglior offerta proveniente dal mercato? La prelazione può essere esercitata solo da uno o due concessionari, fermo restando la rinuncia da parte di coloro che non intendono esercitarla? Se da uno dei concessionari (precisamente la figlia) non si ottenga la rinuncia al diritto di prelazione, in quanto irreperibile, quali azioni legali possono essere poste in essere dai restanti concessionari per non perdere il proprio diritto di prelazione?

Alla luce del quesito posto è opportuno esporre sinteticamente quanto segue:

Dismissione beni pubblici in concessione e diritto di prelazione

La dismissione di un bene pubblico ad opera dell’ente proprietario avviene sulla base di una vecchia normativa [1], tutt’ora in vigore, secondo la quale questo tipo di operazione deve avvenire per pubblici incanti, da svolgersi secondo determinate modalità [2].

Senza entrare troppo nel tecnico, anche allo scopo di non confondere il lettore, in pratica si tratta di bandire una vendita all’asta, alla quale potranno partecipare i soggetti interessati ed a seguito della quale, il bene sarà aggiudicato al cosiddetto miglior offerente.

Ebbene, non è infrequente il caso in cui il bene oggetto della predetta vendita sia stato preventivamente dato in concessione a qualcuno. Qualora dovesse ricorrere la detta circostanza, di regola il concessionario avrebbe un diritto di prelazione sull’acquisto del bene.

In termini concreti, al termine dell’asta, il miglior prezzo ottenuto o, per essere più precisi, l’offerta migliore ricevuta sarà debitamente comunicata al concessionario titolare del suddetto diritto di prelazione. A questo punto, le possibilità potrebbero essere due:

– nella prima, il concessionario, entro il termine previsto dal bando, decide e comunica all’ente preposto di voler esercitare il proprio diritto di prelazione, conferendo la dovuta documentazione, versando la prevista cauzione, ecc. In tal caso, il bene sarebbe attribuito a quest’ultimo e all’originario aggiudicatario dell’asta non resterebbe che vedersi restituire la cauzione già versata;

– nella seconda, il concessionario decide di non esercitare alcun diritto di prelazione, facendo semplicemente scorrere vanamente il termine indicato dal bando ed entro il quale poteva esprimersi. In questo caso, l’aggiudicatario dell’asta vedrebbe confermata la propria aggiudicazione, senza alcun ulteriore rischio di perdere l’immobile per ulteriori prelazioni.

CASO CONCRETO

Si risponde qui di seguito alle specifiche domande del lettore:

“1. I concessionari possono astenersi da partecipare all’offerta pubblica per verificare la risposta del mercato ed eventualmente esercitare il diritto di prelazione sulla eventuale miglior offerta proveniente dal mercato?”

L’ipotesi in esame corrisponde a una di quelle che naturalmente può verificarsi e che peraltro è solitamente oggetto di precisa descrizione all’interno del bando (in genere viene previsto un capitolo specifico a riguardo, in cui viene precisamente descritto il diritto di prelazione, entro che termine dovrà essere espresso, in che modo e quali sarebbero gli effetti se esercitato).

In questo caso, quindi, l’asta si svolge tra i soggetti eventualmente interessati all’acquisto i quali, nel rispetto delle condizioni stabilite dal bando, parteciperanno alla vendita esprimendo la propria offerta, ma ben consapevoli, poiché indicato in bando, della presenza di eventuali titolari di un diritto di prelazione. I potenziali offerenti, quindi, sanno bene che l’eventuale ottenuta aggiudicazione sarà condizionata, in senso negativo o positivo, dal diritto di prelazione del concessionario. Pertanto, questi, forte di una facoltà che potrebbe esercitare anche a discapito del potenziale aggiudicatario, ben potrebbe decidere di attendere l’esito della gara, “per verificare la risposta del mercato” e per decidere poi di esercitare o meno il proprio diritto di prelazione, a seconda della ritenuta o meno convenienza dell’acquisto;

2. La prelazione potrà essere esercitata solo da uno o due concessionari fermo restando la rinuncia da parte di coloro che non intendono esercitarla?

Come è noto, l’ordinamento giuridico riconosce l’istituto della comunione, che normalmente utilizziamo come termine per definire l’ipotesi in cui un bene è in comproprietà indivisa in capo a due o più soggetti. Ebbene, secondo la legge [3], può essere in comunione non solo il diritto di proprietà, ma possono esserlo anche gli altri cosiddetti diritti reali (quale ad esempio, l’usufrutto, l’uso, l’abitazione, ecc). In sintesi, il concetto di contitolarità è previsto dalla legge italiana, ma soltanto con riferimento ai predetti diritti reali e non anche per gli altri diritti.

Appare pertanto evidente che il diritto di prelazione non rientrando nella categoria dei diritti reali, non è riconoscibile e/o esercitabile in comunione. Esso, infatti, consiste in un diritto personale in capo ad un soggetto, in virtù del quale, a parità di condizioni, questi viene preferito nell’acquisizione di un diritto piuttosto che nel soddisfacimento di un proprio credito.

Seguendo, pertanto, questa impostazione, se la concessione è stata originariamente riferita a tre soggetti distinti giuridicamente, quali potrebbero essere tre persone fisiche, appare plausibile concludere che il conseguenziale diritto di prelazione a favore dei detti concessionari possa indistintamente e disgiuntamente essere esercitato dai suddetti soggetti.

In quest’ottica, comunque, onde evitare future contestazioni, anche ad opera di eventuali aggiudicatari dell’asta pubblica, sarebbe auspicabile e opportuno che il bando specificasse la presenza di più concessionari e la possibilità che uno di essi possa esercitare la prelazione in esame a scapito del primo aggiudicatario;

3. Se da uno dei concessionari (precisamente la figlia) non si ottenga la rinuncia al diritto di prelazione, in quanto irreperibile, quali azioni legali possono essere poste in essere dai restanti concessionari per non perdere il proprio diritto di prelazione?”

Come detto in precedenza, il bando/avviso di asta pubblica indicherebbe la presenza di eventuali titolari di diritto di prelazione (i concessionari) e le modalità con le quali tale diritto potrebbe essere esercitato a scapito del primo aggiudicatario.

Ebbene, tra le modalità ci sarebbe sicuramente l’indicazione del termine entro il quale il titolare della prelazione dovrebbe esercitarla.

Si tratterebbe, in sostanza, di un termine decadenziale: in altre parole, scaduto il termine (ad esempio 15 giorni dall’avvenuta comunicazione della prima aggiudicazione), il titolare della prelazione non potrebbe più esercitarla.

Pertanto, seguendo questo ragionamento non sarebbe necessaria alcuna rinuncia scritta ad opera di quello tra i concessionari che potrebbe esercitare la detta prelazione: sarebbe sufficiente il suo silenzio sino al decorso del predetto termine.

In quest’ottica, quindi:

– non sarebbe rilevante l’irreperibilità di una delle sorelle ai fini della detta rinunzia, non essendo questa necessaria, ma essendo sufficiente il suo silenzio sino al suddetto termine di decadenza;

– non sarebbe necessaria alcuna azione legale per salvaguardarsi dalla detta irreperibilità, poiché come detto alcuna rinuncia scritta sarebbe necessaria e poiché la prelazione riconosciuta sarebbe esercitabile disgiuntamente dagli altri concessionari, per i motivi poc’anzi esposti.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Marco Borriello


note

[1] R.D. 827/1924

[2] Artt. 73 – 76 R.D. 827/1924

[3] Art. 1100 cod. civ.


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