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Come modificare le tabelle millesime di una villetta bifamiliare

18 Maggio 2019
Come modificare le tabelle millesime di una villetta bifamiliare

Ho acquistato una casa 2 anni fa (il secondo piano di una villetta bifamiliare). Ci siamo accorti solo ora che i millesimi riportati nel rogito sono errati. È possibile modificarli? L’altro condomino non vuole dal momento che la ripartizione indicata è a suo favore. Il notaio che ha commesso l’errore può intervenire? L’errore è frutto di un errore precedente (rogito contestuale in cui i due proprietari della villetta (due sorelle) hanno suddiviso l’ immobile tra loro indicando i millesimi e poi io ho acquistato il secondo piano da una delle due sorelle.

Alla luce del quesito posto è opportuno esporre sinteticamente quanto segue:

Comunione e condominio: differenze e normativa applicabile

Condominio e comunione condividono un aspetto essenziale: si sta parlando di uno o più beni, appartenenti in proprietà indivisa a due o più soggetti.

Fatta questa dovuta premessa, poiché la legge italiana disciplina diversamente, almeno in parte, la comunione [1] dal condominio [2], occorre stabilire quando applicare l’una o l’altra normativa.

Ebbene per trovare la soluzione diventa fondamentale individuare la caratteristica che consente di differenziare un bene condominiale da quello in comunione. Ed allora è importante sapere che un bene è condominiale quando è accessorio rispetto alle proprietà individuali.

In pratica l’utilità del bene condominiale è strumentale rispetto al bene di proprietà esclusiva [3]. Si pensi, ad esempio, al caso delle scale di un palazzo, necessariamente beni in comune, essenziali nel loro utilizzo per l’accesso e il godimento degli appartamenti privati.

Seguendo, quindi, questo ragionamento, appare evidente che si potrà parlare di condominio e di applicabilità delle norme relative al medesimo anche per situazioni in cui i condomini siano soltanto due: è il caso ad esempio delle cosiddette villette bifamiliari e dei beni comuni e strumentali per l’utilizzazione dei beni di proprietà esclusiva.

Condominio: la correzione delle tabelle millesimali

Come è noto, la ripartizione delle spese condominiali, cioè quelle necessarie al mantenimento ordinario e straordinario dei beni comuni, si fonda sulle cosiddette tabelle millesimali, attraverso le quali è possibile valorizzare le proprietà individuali in proporzione e relazione ai beni condominiali stessi.

Ebbene, potrebbe accadere che queste tabelle millesimali siano affette da errore. 

In pratica si tratterebbe di un’ipotesi dove la descritta valorizzazione, così come espressa nelle tabelle, non corrisponderebbe all’effettivo valore dell’immobile di proprietà privata.

Ed allora in un caso come questo sarebbe opportuno e possibile chiedere ed ottenere la giusta revisione delle tabelle, anche mediante una vera e propria azione legale, proposta ai sensi di legge [4].

Ovviamente, la detta azione legale potrebbe essere tranquillamente evitata se i condomini interessati si mettessero d’accordo senza dover ricorrere al Tribunale per la dovuta correzione, ma spesso e volentieri la mancanza di buona volontà delle parti coinvolte comporta la necessità del ricorso alla giustizia.

CASO CONCRETO

Se concretamente il valore espresso dalle tabelle millesimali indicate in quesito non corrisponde al valore effettivo della sua proprietà, il lettore ha il diritto di chiederne la correzione, in virtù dell’eventuale errore presente nelle medesime.

Da questo punto di vista, l’azione legale non sarebbe mai consigliabile per durata e costi, ma si può ben comprendere che il comportamento dell’altro condomino potrebbe costringere il lettore in tal senso.

Ad ogni modo, con una formale richiesta di revisione delle dette tabelle, inviata tramite un legale, opportunamente motivata e in cui si preavvisa che in mancanza di ogni accordo sarà adito il competente tribunale, il lettore potrebbe indurre a miti consigli il suo vicino.

Diversamente, in mancanza di ogni riscontro positivo, l’azione legale sarebbe inevitabile.

Viceversa non è possibile procedere ad alcuna correzione automatica delle tabelle in esame e ad opera di un terzo soggetto, quale potrebbe essere il notaio che ha stipulato l’atto di compravendita del lettore.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Marco Borriello


note

[1] Artt. 1100 – 1116 cod. civ.

[2] Artt. 1117 – 1139 cod. civ.

[3] Cass. SS. UU. sent. n. 2046 del 31 gennaio 2006

[4] Art. 69 disp. att. cod. civ.


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