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Condominio: chi ha la servitù di passaggio quali spese deve pagare?

18 Maggio 2019
Condominio: chi ha la servitù di passaggio quali spese deve pagare?

Nel mio appartamento, dove abito per circa 45 giorni l’anno, l’unico accesso è una corte ed un androne chiuso da un portone, che sono di proprietà di un condominio esterno. Io godo di una servitù di passaggio, non regolamentata da alcun atto costitutivo né riportata nel regolamento condominiale (sono caseggiati del ‘400). Fino al 2012 nulla è stato chiesto a me né ai precedenti proprietari. Dal 2012 mi sono accordato con l’amministratore per un contributo volontario annuale dell’importo di 100 euro a titolo di contributo per spese ordinarie. Nel 2018 l’assemblea condominiale (8 appartamenti) ha deliberato (senza consultarmi) di sostituire ed installare una nuova serratura di sicurezza dell’importo di circa 1000 euro, chiedendo di concorrere alla spesa di acquisto e installazione (circa 100 euro; un altro appartamento gode del diritto di servitù) + 30 euro a chiave da versare a titolo di cauzione. È corretto? 

Secondo la Corte di Cassazione (sentenza 20 gennaio – 15 maggio 2014, n. 10700), rientra nel diritto del proprietario del fondo servente (nel caso specifico, il condominio) l’esercizio della facoltà di apportare modifiche al proprio fondo (e perfino di apporvi un cancello per impedire l’accesso ai non aventi diritto), pur se dall’esercizio di tale diritto possano derivare disagi minimi e trascurabili al proprietario del fondo dominante (che sarebbe il lettore) in relazione alle modalità di transito. 

In buona sostanza, la Suprema Corte ha detto che il titolare del fondo servente (così è denominato quello che sopporta la servitù) può apportare unilateralmente modifiche al proprio fondo se queste non rendono più difficoltoso l’esercizio della servitù di passaggio. 

Nel caso esposto dal lettore, si ritiene a parere dello scrivente che il condominio abbia potuto modificare unilateralmente la serratura, in quanto tale variazione è stata fatta su un bene che rientra nel condominio stesso; per di più, si tratta di una modifica che giova a tutti, in quanto garantisce una maggiore sicurezza. 

Per giurisprudenza pacifica, quindi, il proprietario di un fondo servente ha diritto di chiudere o recintare il proprio fondo, lasciando libero e comodo l’ingresso a chi ha un diritto di servitù che renda necessario il passaggio per il fondo stesso (cfr. art. 1064 cod. civ.). 

Posta la legittimità dell’intervento deliberato dall’assemblea, si passa ora ad esaminare le spese. La regola generale (art. 1069 cod. civ.) è che, salvo diversi accordi stabiliti tra le parti, quando le opere che riguardano la servitù vanno a vantaggio sia del fondo servente (condominio) che del fondo dominante (l’appartamento del lettore), le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi. 

Rispondendo al quesito in esame, dunque, è a parere dello scrivente corretto dividere le spese, in proporzione ai vantaggi che la modifica arreca: le stesse, quindi, vanno ripartite tra il titolare del fondo servente (condominio) e il titolare del fondo dominante. Lo stesso varrebbe per la manutenzione: se da essa traggono vantaggio entrambi i proprietari, le spese sono divise in parti uguali se il vantaggio è equo, oppure in misura maggiore a carico di chi trae più benefici dalla manutenzione stessa. 

Il criterio di ripartizione delle spese è dunque quello della proporzionalità. Secondo la giurisprudenza, tale criterio si applica anche quando il proprietario del fondo servente abbia eseguito su quest’ultimo, sia pure nel proprio interesse, delle opere necessarie alla conservazione della servitù di passaggio (per esempio riparazione delle buche della strada): le relative spese devono essere sostenute dal proprietario del fondo dominante e da quello del fondo servente, in proporzione dei rispettivi vantaggi. 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva 



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