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Agenzia delle Entrate: immobile commerciale e classe catastale

25 Maggio 2019
Agenzia delle Entrate: immobile commerciale e classe catastale

Sono titolare per i 2/8 di un immobile commerciale. Ho ricevuto un avviso di accertamento catastale in cui l’Agenzia delle Entrate ha deciso di cambiare la classe catastale di detto immobile. L’accertamento fa riferimento a circa 69 mq, che corrispondono ai 2/8 dell´intero immobile. Non è stato effettuato nessun sopralluogo ma solo una valutazione dell´immobile da parte del dipendente dell’Agenzie delle Entrate all’esterno del locale commerciale che al momento della verifica risultava chiuso. L’immobile è per una piccola parte un piano terra mentre per la gran parte un S1 (sottoscala) come risulta dall’accertamento catastale stesso. L’Agenzia ritiene che vi siano altri immobili vicini al mio, che sono stati rivalutati da classe 9 a 13. Ho controllato presso il catasto e tali immobili si trovano in una altra strada non vicina né adiacente alla mia. Gli estratti catastali della maggior parte dei locali commerciali sulla stessa strada  risultano ancora come classe 9 o addirittura inferiore. Dal mio punto di vista la motivazione dell’Agenzia delle Entrate è “astratta”, poiché fondata su mere ipotesi non avvalorate da indicazioni circa la qualità e lo stato dell’immobile oggetto della variazione e dei luoghi circostanti (Cass. sentenze n. 4507/09, n. 9629/12 e n. 19656/13). Di conseguenza l’atto non soddisfa l’obbligo di motivazione. Vi sono possibilità di vittoria di un eventuale ricorso? Se si, su quali argomenti giuridici si deve basare lo stesso? 

Premessa essenziale è la seguente: l’avviso di accertamento catastale notificato al lettore scaturisce da una variazione degli spazi interni dell’immobile, risultante dalla dichiarazione DOCFA del 30.11.2017. La rettifica del classamento immobiliare è dunque avvenuta ai sensi dell’art. 1 del Decreto Ministeriale n. 701 del 19 aprile 1994. Tale norma, che consente al titolare di diritti reali sui beni immobili di proporne la rendita, ha il solo scopo di rendere più rapida la formazione del catasto ed il suo aggiornamento. Difatti, attraverso la dichiarazione DOCFA, vale per il catasto immobiliare la “rendita proposta” dal contribuente, fino a quando l’ufficio finanziario non provveda alla quantificazione della rendita definitiva. La procedura cd. DOCFA per l’accertamento delle unità immobiliari permette quindi al dichiarante, titolare di diritti reali sui beni, di proporre la rendita degli immobili stessi; entro dodici mesi dalla data di presentazione della dichiarazione, l’ufficio provvede con mezzi di accertamento informatici o tradizionali, anche a campione, alla determinazione della rendita catastale definitiva. È facoltà dell’amministrazione finanziaria di verificare le caratteristiche degli immobili oggetto delle dichiarazioni ed eventualmente modificarne le risultanze censuarie iscritte in catasto. 

Qualora l’Amministrazione non provveda a definire la rendita del bene oggetto di classamento, saranno le dichiarazioni presentate dai contribuenti ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 1142 del 1949, articolo 56 a valere come “rendita proposta” fino a che l’ufficio non provvederà alla determinazione della rendita definitiva. 

Premesso ciò, nel caso di specie, l’Ufficio ha verificato, a seguito della dichiarazione DOCFA presentata dal lettore o dai comproprietari nel 2017, se la classe e la rendita dell’immobile corrispondono effettivamente a quanto dichiarato. L’ufficio ha quindi ritenuto di rettificare la classe, a suo dire, per ragioni intrinseche (consistenza dell’immobile) ed estrinseche (classe immobili zone limitrofe). 

Un minimo di motivazione è quindi contenuta nell’avviso di accertamento anche se, come giustamente osservato dal lettore, la stessa deve ritenersi insufficiente, generica e incompleta, in quanto non dà atto della differenza tra quanto dichiarato dal contribuente e quanto riscontrato. 

Secondo la giurisprudenza più recente, se la rettifica della rendita catastale avviene a seguito della procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione dell’avviso di classamento può essere soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita solo quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non sono stati disattesi dall’Ufficio e l’eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una valutazione tecnica sul valore economico dei beni classati. In caso contrario, la motivazione dovrà essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (CTR Lazio sent. n. 1542/2018 e CTP Milano sent. n. 3603/2018). 

Nel caso di specie l’Agenzia delle Entrate non ha specificato: 

– in base a quali dati intrinseci ha ritenuto di operare il riclassamento; considerato che il sopralluogo interno non è avvenuto, non è stato, infatti, possibile effettuare un riscontro concreto e una stima della consistenza interna dell’immobile diversa da quella indicata nella dichiarazione; 

– per quali aspetti specifici estrinseci, l’immobile dovrebbe avere la medesima classe e rendita di quelli presenti nella stessa zona censuaria; 

– per quali motivi il classamento rettificato si discosta da quello dichiarato dal contribuente nella dichiarazione DOCFA; 

Premesso quanto sopra, il lettore potrebbe impugnare entro 60 giorni, con ricorso reclamo, l’accertamento in questione contestando: 

a) la violazione dell’obbligo di motivazione (e quindi la nullità dell’accertamento) per mancata indicazione dei motivi specifici di scostamento dalla dichiarazione DOCFA; 

b) l’infondatezza/falsità/contraddittorietà della motivazione, poiché gli immobili adiacenti, aventi le stesse caratteristiche, hanno classe 9 e non 13; 

b) la violazione del termine di 12 mesi per la notifica dell’accertamento: tale eccezione viene spesso inserita nei ricorsi avverso le rettifiche catastali a seguito di DOCFA, anche se, in realtà, la giurisprudenza maggioritaria prevede che il termine di 12 mesi non sia perentorio e che, in qualsiasi momento, l’Ufficio può notificare la rettifica. 

In ambito giudiziario non è possibile effettuare previsioni certe di soccombenza o vittoria della causa. L’eccezione sulla motivazione è abbastanza forte, ma si suggerisce comunque al lettore di allegare al ricorso una perizia di parte in cui si evince che il ricalcolo della classe/rendita è errato e, in ogni caso, le risultanze catastali relative agli immobili limitrofi. 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Maria Monteleone 


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