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Condominio: contestazione lavori di manutenzione

25 Maggio 2019
Condominio: contestazione lavori di manutenzione

In un’assemblea condominiale del 2017, a mio parere regolarmente costituita, è stato approvato il capitolato per lavori di manutenzione ordinaria elaborato da un architetto. Tra i lavori vi sono stati inseriti lavori di trasformazione del terrazzo di copertura per coibentare il medesimo (suppongo su pressione di un condomino dell’attico). Detto intervento comporta il rialzo del piano del terrazzo di circa 20 cm con conseguente adeguamento dei parapetti e delle tubature di scarico. È stato inserito il rifacimento in legno dei corrimano delle scale mentre quello originale è in perfetto stato. Si può oggi contestare giuridicamente l’inserimento di tali opere perche non coerenti con il titolo del capitolato (manutenzione ordinaria)? Ci si è resi conto in ritardo dell’inserimento di tali opere, solo alla presentazione dei preventivi delle ditte, naturalmente per l’onere derivante.

Alla luce di quanto esposto dal lettore nel suo quesito, si può dire quanto segue:

A) Se l’assemblea, nel 2017, approvò un capitolato d’appalto nel quale erano stati chiaramente indicati i lavori da eseguirsi, l’impugnazione di quella delibera di approvazione avrebbe potuto avvenire, anche limitatamente a quei singoli lavori classificabili come innovazioni o riparazioni straordinarie di notevole entità, ma solo a condizione che non risultasse raggiunta la maggioranza prevista dall’articolo 1136, 2° comma, del Codice civile (cioè la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi).

Per spiegare meglio: se i lavori indicati dal lettore trasformazione del terrazzo di copertura e rifacimento in legno dei mancorrenti delle scale) potevano essere classificati come innovazioni o riparazioni straordinarie di notevole entità, allora per approvare la loro esecuzione era necessaria una delibera con voti a favore pari alla maggioranza degli intervenuti in assemblea e ad almeno 500 millesimi: se nella delibera del novembre 2017 questa maggioranza, per questi specifici lavori, non fu raggiunta, allora era possibile impugnare la delibera, ma entro e non oltre 30 giorni dalla data di approvazione (per i condomini contrari) o dalla data di comunicazione della delibera (per i condomini assenti).

Infatti, si sarebbe trattato di una delibera annullabile e le delibere annullabili possono essere impugnate entro e non oltre trenta giorni dalla data della loro approvazione (per i condomini contrari) o dalla data della loro comunicazione (per i condomini assenti); si noti che è stata la Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, con sentenza n. 4.806 del 2005 a stabilire che sono annullabili le delibere approvate con maggioranze inferiori a quelle previste dalla legge o dal regolamento condominiale.

B) Se invece l’assemblea, nel 2017, non approvò nessun capitolato d’appalto o decisione di spesa oppure approvò un capitolato d’appalto nel quale non erano stati indicati i lavori contestati dal lettore, allora oggi nessun condomino sarebbe obbligato a pagare nulla per quanto concerne lavori relativi a opere classificabili come manutenzione straordinaria e/o innovazioni perché la legge (cioè l’articolo 1135, 4° comma, del Codice civile) attribuisce solo all’assemblea il potere di decidere lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni e se l’assemblea non li ha autorizzati preventivamente o non li ha ratificati successivamente alla loro esecuzione, nulla è dovuto dai condomini (ne risponderà in proprio chi ha autorizzato i lavori senza autorizzazione dell’assemblea).

C) Se, infine, l’assemblea ha solo approvato il capitolato, ma non ha ancora affidato l’esecuzione dei lavori a nessuna ditta, è ancora possibile “annullare” la delibera di approvazione dei lavori (per tutti i lavori o solo per alcuni di essi) approvando un’altra delibera che revochi quella precedente di approvazione del capitolato (fermo restando l’onere di pagamento dell’architetto che redasse il capitolato ed eventuali danni provocati a terzi per effetto della delibera di revoca).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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