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Imu: cosa si considera abitazione principale?

25 Aprile 2019 | Autore:
Imu: cosa si considera abitazione principale?

In questo articolo, vedremo quando è possibile non pagare l’Imu per il fatto di risiedere e abitare in modo stabile in un immobile.

Hai acquistato una villetta al mare, nella quale pensi di trascorrere le vacanze estive – un paio di mesi l’anno – con la tua famiglia. Naturalmente la utilizzerai anche in altre occasioni, ad esempio durante i ponti delle festività o per organizzare delle feste con gli amici nei giorni di libertà dal lavoro. Ora che possiedi due immobili, ti chiedi però quali saranno le imposte che dovrai pagare. In particolare hai dei dubbi riguardo all’IMU: finora non hai pagato nulla per la tua casa di città, ma non sai se adesso potrai continuare a godere di questo beneficio. Vorresti dunque capire bene, ai fini Imu, cosa si considera abitazione principale. In questo articolo te lo spiegherò in modo semplice.

Cos’è l’Imu?

Il termine Imu è una sigla che sta per Imposta municipale unica. Essa deve essere pagata dai possessori di beni immobili, precisamente di fabbricati con le relative pertinenze e terreni agricoli. Le pertinenze sono immobili che, per le loro caratteristiche e per volontà del proprietario, sono destinati in modo stabile al servizio di un altro immobile [1]. Ad esempio un garage, anche se separato rispetto a una casa, ne costituisce una pertinenza.

L’imposta deve essere corrisposta dal proprietario del bene oppure da chi su di esso ha un diritto di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie.

La legge [2] prevede l’esenzione dall’Imu per l’abitazione principale e le relative pertinenze. Vi sono, tuttavia, alcuni immobili in relazione ai quali essa deve comunque essere pagata, anche se costituiscono l’abitazione principale del contribuente.

Essi sono:

  • gli immobili di categoria catastale A/1. Sono le abitazioni signorili, che si trovano in zone di particolare pregio e sono state realizzate con tecniche, materiali e rifiniture di livello superiore rispetto a quello delle normali case di tipo residenziale;
  • gli immobili di categoria catastale A/8. Si tratta delle ville: si considerano tali i fabbricati realizzati con caratteristiche costruttive e rifiniture superiori all’ordinario, dotati di parco o giardino. Esse non devono essere confuse con i villini, le cui caratteristiche costruttive sono di tipo ordinario, come qualunque fabbricato civile o economico. Questi ultimi godono dell’esenzione dall’Imu, a differenza delle ville;
  • gli immobili di categoria catastale A/9. Questi sono i castelli ed i palazzi di particolare pregio storico o artistico.

I possessori di questi immobili non possono beneficiare dell’esenzione dall’IMU; tuttavia, se hanno in essi l’abitazione principale, possono godere di una riduzione dell’imposta.

Ma cosa si intende per abitazione principale ai fini Imu? Vediamolo subito.

Definizione di abitazione principale

La legge [3] definisce l’abitazione principale ai fini Imu; abitazione che deve presentare i seguenti requisiti:

  • deve trattarsi di un immobile iscritto o iscrivibile in catasto come unica unità immobiliare. Per chiarire meglio questo concetto facciamo due esempi. Tizio possiede un’abitazione che è il risultato dell’unione di due appartamenti più piccoli. A suo tempo, egli ha chiesto e ottenuto dal catasto di iscrivere l’appartamento come un unico immobile. Trattandosi dunque di un’unica unità immobiliare, la sua abitazione è in possesso di uno dei requisiti necessari per godere dell’esenzione dall’Imu. Caio, invece, abita in un appartamento che si trova in un fabbricato interamente di sua proprietà. La costruzione è costituita da diversi appartamenti, ognuno dei quali è iscritto in catasto separatamente. Pertanto, Caio non potrà chiedere l’esenzione dall’Imu per l’intero fabbricato, ma solo per il singolo appartamento da lui abitato con continuità;
  • è necessario che il proprietario o il possessore abbia le residenza anagrafica nell’immobile;
  • occorre inoltre che il proprietario o il possessore dimori abitualmente nell’immobile insieme al suo nucleo familiare. La dimora è il luogo in cui una persona abita stabilmente.

Voglio richiamare la tua attenzione su un aspetto molto importante: perché una casa possa essere definita abitazione principale ai fini Imu occorre il doppio requisito della residenza e della dimora. Si tratta di due termini che nel linguaggio comune possono essere confusi, ma che vanno tenuti ben distinti.

La dimora, come abbiamo detto, è il luogo in cui una persona abita: si tratta della casa in cui conduce la sua esistenza, nella quale mangia, si riposa, dorme, da sola o, se ve ne sono, con i propri familiari.

La residenza è il luogo in cui la persona ha la sua dimora abituale, quindi la casa in cui conduce la sua esistenza stabilmente. Di solito questo luogo risulta dell’anagrafe del Comune. Chi si trasferisce da un’abitazione all’altra per viverci deve dichiararlo a tale ufficio che lo registra in maniera ufficiale. In questo caso, si parla di residenza anagrafica.

Come ho accennato sopra, perché un’abitazione possa essere qualificata come principale occorre che il possessore vi abbia sia la residenza anagrafica che la dimora. Occorre che egli risulti residente in quella casa dai registri dell’anagrafe, ma anche che ci viva realmente e in modo abituale.

La necessità del doppio requisito della residenza anagrafica e della dimora serve per scoraggiare gli stratagemmi truffaldini. Ci sono infatti persone che, per non pagare l’Imu, stabiliscono la residenza anagrafica in un immobile, senza abitarci veramente. Ad esempio: Tizio vive stabilmente in una casa di sua proprietà, per la quale è esentato dall’ Imu, e ne acquista un’altra.

Nel tentativo di non pagare l’imposta nemmeno sul secondo immobile, trasferisce in esso la residenza anagrafica, ma in realtà non ci vive. Essendo necessario però il doppio requisito della residenza e della dimora, egli non potrà godere di nessun beneficio fiscale.

In questo senso si è anche pronunciata  la Cassazione  [4]. Ti consiglio inoltre di leggere Agevolazione Imu prima casa: non basta la residenza.

Le pertinenze dell’abitazione principale

Come abbiamo visto, l’abitazione principale comprende anche le pertinenze.

Attenzione: ai fini Imu se ne considerano soltanto alcune, precisamente:

  • quelle di categoria catastale C/2: si tratta di magazzini e locali di deposito;
  • quelle di categoria catastale C/6: sono le stalle, le scuderie, le rimesse, le autorimesse, a condizione che non vengano utilizzate per fini di lucro. Ad esempio, Sempronio possiede una casa con annesso garage. Quest’ultimo è una pertinenza dell’abitazione, ma Sempronio, anziché utilizzarlo per custodire la propria auto, lo affitta a diversi possessori di ciclomotori. In questo caso il garage, che normalmente sarebbe una pertinenza dell’abitazione principale, come tale esente dall’Imu, viene utilizzato con finalità di guadagno. Il possessore pertanto non pagherà l’Imu per la casa, ma dovrà corrisponderla per il garage;
  • quelle di categoria catastale C/7: sono le tettoie chiuse o aperte.

Tutte le altre pertinenze, anche se sono a servizio dell’abitazione principale, si considerano separatamente da essa. Ciò comporta che il proprietario dovrà pagare l’imposta in relazione ad esse.

Ad esempio, Tizio abita in un villino accanto al quale sorge una piccola costruzione nella quale egli, munito delle necessarie autorizzazioni, vende dei prodotti artigianali da lui realizzati. Si tratta, in definitiva, di una bottega, che appartiene alla categoria catastale C/1. Pertanto Tizio può godere dell’esenzione dall’Imu per la casa in cui abita, ma non anche per la pertinenza.

Abitazione principale e consumi

Occorre anche fare attenzione ai consumi. Infatti, se le bollette, in particolare quelle relative al consumo dell’energia elettrica, sono troppo basse, il Comune potrebbe revocare il beneficio dell’esenzione. A tal proposito la Corte di Cassazione ha pronunciato un’importante ordinanza [5].

La Suprema Corte ha affermato che, in presenza di bollette della luce esigue per un periodo di tempo prolungato, si deve ritenere che l’immobile non sia abitato con continuità. Lo stesso ragionamento vale per gli altri consumi, come quello del gas o dell’acqua.

In definitiva, la residenza anagrafica fa solo presumere che un immobile costituisca la dimora abituale del possessore. Questa presunzione può essere superata da una prova contraria come quella dei consumi troppo bassi perché la casa sia abitata stabilmente.

Chi vuole fare il “furbetto” è quindi avvertito: come ti ho già detto sopra, non basta iscriversi all’anagrafe con la residenza in un immobile per non pagare l’Imu su di esso, ma occorre viverci veramente. Se il Comune scopre l’inganno, pretenderà il pagamento dell’imposta non versata negli ultimi cinque anni (coincidenti con il termine di prescrizione). Inoltre, dichiarare una residenza falsa costituisce il reato di falso in atto pubblico.

Imu e coniugi che risiedono in case diverse

Cosa succede se, per motivi di lavoro, un coniuge risiede in un’abitazione, e l’altro in un immobile differente?

Si tratta di un argomento che è stato affrontato più volte dai giudici delle commissioni tributarie, perché molti contribuenti che si trovano in questa situazione, chiamati a pagare l’Imu, hanno fatto ricorso.

A tal proposito occorre distinguere due ipotesi:

  • coniugi che dimorano e risiedono in case diverse nello stesso comune. In questo caso sarà possibile applicare l’esenzione per uno soltanto dei due immobili. La situazione di marito e moglie che, vivendo e lavorando nella stessa città, conducono la loro esistenza in abitazioni differenti è piuttosto strana. Questo fa supporre che gli interessati, in realtà, cerchino di evitare il pagamento dell’imposta. Poniamo il caso di Tizio e Caia che sono proprietari di due case, una situata in centro e l’altra nella zona balneare della stessa città. I due stabiliscono residenze diverse, il marito nella casa cittadina e la moglie in quella al mare. Il pretesto è che il posto di lavoro di Caia si trova in prossimità della zona balneare. Lo stratagemma, però, non servirà ai due coniugi ad eludere il pagamento dell’Imu ed essi dovranno pagare l’imposta per ciascuno dei due immobili. Infatti, per quanto possa essere scomodo raggiungere il lavoro per uno dei due, risiedere e abitare  in due case diverse nell’ambito della stessa città è considerato poco credibile;
  • coniugi che dimorano e risiedono in case situate in comuni diversi. Se marito e moglie hanno la residenza in comuni diversi, in case entrambe di loro proprietà,  possono beneficiare dell’esenzione dall’Imu per entrambe. La commissione tributaria di Brescia, in una sentenza [6], ha stabilito che l’esenzione Imu per l’abitazione principale si applica se i due coniugi vivono e risiedono in città diverse, purché ognuno di loro, oltre alla residenza anagrafica, vi abbia anche la dimora abituale. Facciamo l’esempio di Sempronio e Martina, che hanno due case, una a Roma e una a Milano. Nella casa di Roma vive Martina, mentre Sempronio, che lavora a Milano, vive nella casa che si trova in quest’ultima città. In questo caso i due coniugi hanno in ciascuna abitazione, oltre alla residenza anagrafica, anche la dimora abituale, circostanza avvalorata dal fatto che Sempronio è costretto a vivere a Milano per ragioni di lavoro. Quindi godranno dell’esenzione dall’Imu per entrambi gli immobili. Questa interpretazione è confermata da una circolare del ministero delle Finanze [7].

Ti ho spiegato in modo chiaro e dettagliato, in relazione all’Imu, cosa si considera abitazione principale. Questo ti servirà, se ne sussistono i presupposti, per beneficiare di un’esenzione da questa imposta, o quanto meno, se abiti in un immobile di lusso, di una riduzione della stessa.

Se possiedi più immobili, però, ti raccomando di evitare stratagemmi finalizzati a non corrispondere l’Imu in relazione a diverse case. Come abbiamo visto, infatti, queste strategie possono essere molto rischiose, comportando, se scoperte, il pagamento delle imposte arretrate e, spesso, una denuncia penale.


note

[1] Art. 817 cod. civ.

[2] Art. 13 co. 2 D. lgs n. 201/2011.

[3] D. lgs n. 201/2011.

[4] Cass. ord. n. 6634/2019.

[5] Cass. ord. n. 14793/2018.

[6] Comm. trib. Brescia, sent. n. 605/2/2016.

[7] Circolare min. Finanze n.3/DF del 18 maggio 2012.

[6] Circolare min. Finanze n.3/DF del 18 maggio 2012.

Autore immagine: Imu di gualtiero boffi


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