Diritto e Fisco | Articoli

Come valutare una casa da ristrutturare

16 Maggio 2019 | Autore: Lorena Parma
Come valutare una casa da ristrutturare

Tutti i controlli da effettuare prima di acquistare un casa da ristrutturare. Le indicazioni di base per calcolare il valore di una casa, seguendo i criteri più importanti. 

Quando si cerca casa, le cose a cui pensare sono tante. Se poi la casa è da ristrutturare, i pensieri aumentano sempre più. Bisogna prevedere le spese da sostenere, stimare i tempi necessari per completare i lavori e capire se davvero ne vale la pena. Infatti, comprare una casa da ristrutturare può essere una valida alternativa a una nuova, ma è meglio accertarsi delle condizioni in cui si trova con l’aiuto di un perito esperto. In questo articolo, scopriremo i controlli più importanti da fare prima di acquistare una casa che ha bisogno di lavori, ma soprattutto come valutare una casa da ristrutturare a livello economico. Così potrai decidere se la casa che hai intenzione di acquistare è un buon affare oppure no.

Controllare una casa da ristrutturare

Una delle prime condizioni da verificare, prima di acquistare una casa da ristrutturare, è la presenza di umidità di risalita o infiltrazioni su pareti e soffitti. Infatti, se i muri mostrano grandi macchie nerastre o verdi oppure tendono a scrostarsi in diversi punti, significa che la casa ha seri problemi di umidità. Le cause possono essere diverse: l’età dell’edificio, la facciata rovinata (quindi, da rifare), l’esposizione della casa (quasi tutte le case esposte a nord hanno problemi di infiltrazioni).

Nella maggior parte delle case, gli ambienti più a rischio di umidità sono cucina e bagno. Ad ogni modo, se decidiamo di acquistare comunque una casa che ha di questi problemi, dobbiamo aggiungere una spesa importante nel nostro preventivo dei lavori: per impedire definitivamente alla muffa di ricomparire, infatti, servono tempo e denaro (passarci sopra strati di vernice è inutile).

Un altro controllo importante da fare in una casa è la verifica delle crepe sui muri. Se ci sono solo piccole crepe non dobbiamo preoccuparci: sono normali, dovute ai movimenti di assestamento dell’immobile o al dilatamento dei materiali a causa del meteo e del tempo. Se invece troviamo crepe più larghe di circa mezzo centimetro, estese in lunghezza o a gruppi, la situazione può essere davvero seria perché sono indicatrici di cedimenti strutturali o, nei casi peggiori, di problemi alle fondamenta. Le spese per sistemare questi cedimenti sono ingenti, perciò il valore della casa in questione crolla (così come, generalmente, il numero di clienti disposti ad acquistarla).

Un possibile problema collegato all’età della casa può essere la presenza di amianto. È comune trovare tettoie, coperture o altre componenti fatte di questo materiale nelle case più vecchie. Se decidiamo di acquistare lo stesso la casa, dovremo occuparci della rimozione e dello smaltimento dell’amianto. Per piccole quantità, puoi utilizzare un apposito kit fornito dalla maggior parte dei Comuni (visita il sito del Comune che ti interessa per saperne di più). Se invece il materiale da smaltire è tanto, consigliamo di rivolgersi a un’impresa specializzata che può maneggiare l’amianto senza far sollevare le sue polveri (pericolosissime per la salute).

Un altro aspetto da chiarire prima di comprare una casa indipendente o una mansarda riguarda le condizioni del tetto. Data la posizione, è una parte difficile da controllare durante il sopralluogo, ma è buona abitudine chiedere al venditore o all’agente immobiliare se il tetto è mai stato ristrutturato e, se sì, quanto tempo fa. I lavori di rifacimento di un tetto sono molto costosi, perciò prima di acquistare casa è meglio assicurarci di non doverli svolgere. In linea di massima, tieni presente che la vita media di un tetto fatto di cemento e di tegole va dai 15 ai 25 anni (periodo che può variare a seconda delle condizioni meteorologiche e della qualità dei materiali utilizzati).

Non dimenticarti, inoltre, di verificare lo stato degli impianti idraulico ed elettrico. Riguardo al primo, nelle case vecchie capita spesso di trovare ancora le tubature di piombo. Di certo non è la condizione ideale, se si considera che da lì passa l’acqua che usiamo per cucinare e per lavarci. Riguardo al secondo, se è molto vecchio non è conforme alle norme vigenti [1]. Se, invece, è stato rifatto più recentemente, è opportuno controllare condizioni e caratteristiche tecniche di prese, cavi, fusibili e interruttori. Tieni presente che la vita media degli impianti idraulico ed elettrico è di circa 30 anni. Se le prese non hanno la messa a terra (quindi sono bipolari), dovremo rifare tutto l’impianto.

Due zone da controllare subito in una casa sono cantina e solaio perché, avendo elementi strutturali esposti come travi e colonne, permettono una prima valutazione delle condizioni della casa. Se questi due ambienti sono in buono stato, possiamo essere abbastanza sicuri che anche gli altri locali non presentino problemi rilevanti. Comunque, è un buon accorgimento prendere le misure di tutti gli ambienti interni, per calcolare il valore della casa e fare un primo preventivo dei lavori da eseguire.

Durante il sopralluogo della casa, è importante controllare anche lo stato degli infissi, ad esempio verificando che non ci siano vetri rotti, vernici scrostate o cedimenti nello stucco o nei telai delle finestre. Se troviamo problemi come questi, i serramenti dovranno essere rimossi e piallati o, nei casi peggiori, sostituiti. È consigliabile controllare il corretto funzionamento di maniglie e serrature. Se la casa è arredata, è meglio dare uno sguardo alle condizioni dei finimenti presenti.

Quando arriviamo in cucina e nel bagno, bisogna controllare le tubature esterne (quelle poste sotto il lavello o il bidet, per esempio) per vedere se hanno macchie di muffa, ruggine o se presentano perdite, specialmente nelle case più vecchie. Inoltre, aprendo i rubinetti potrai accertarti che la pressione dell’acqua sia sufficiente, che nell’acqua non ci sia ruggine (il che indicherebbe problemi alle tubature interne) e che arrivi l’acqua calda (in caso contrario, ci sono problemi alla caldaia).

Nel caso in cui la cucina sia da cambiare, è fondamentale controllare la metratura disponibile per accogliere mobili ed elettrodomestici, ottimizzando il più possibile lo spazio a disposizione. Ad esempio, tieni presente che per attaccare una lavastoviglie o una lavatrice alle tubature già esistenti, avrai bisogno di almeno 65 centimetri di spazio accanto al lavabo. Inoltre, è consigliabile lasciare i lavandini di bagno e cucina nella loro posizione originale poiché, essendoci già le tubature, non si dovrà affrontare un’ulteriore spesa.

Un altro controllo importante da effettuare riguarda lo stato dei pavimenti dei locali interni. Inoltre, se la casa si estende su più piani, è buona norma controllare le condizioni e la solidità di scale, corrimani e balaustre, soprattutto se sono di legno.

Altri fattori importanti

Oltre a quelle finora elencate, esistono altre caratteristiche delle case da ristrutturare che possono incidere in modo importante sul loro valore. Innanzitutto, la presenza di spifferi o perdite di grande entità porta disagi nell’immediato (perché sono costosi da riparare) e bollette molto alte nel lungo periodo, a causa della dispersione termica che provocano. Anche la classe energetica è un fattore importante in una casa: quelle più alte ed efficienti (A e A+) sono chiaramente preferibili. A tal proposito, è diventato obbligatorio per legge possedere un certificato energetico della casa, utile anche nel caso in cui decidessimo di rivendere la casa in futuro [2]. Riguardo alle case più vecchie, è considerato un plus molto gradito la presenza di parametri antisismici, di isolamenti termici e acustici e di esterni in buone condizioni.

Caratteristiche da non sottovalutare sono anche: la posizione della casa e il quartiere in cui si trova; la vicinanza a negozi, scuole e altri servizi; la tranquillità o rumorosità della strada; l’eventuale presenza di giardino, terrazzo o altre pertinenze; la disponibilità di parcheggio in zona o un eventuale garage per l’auto.

Certo, ristrutturare una casa è un lavoro non da poco, che richiede tempo, denaro ed energie in quantità. Di conseguenza, spesso tendiamo a pensare che acquistare una casa di nuova costruzione sia più conveniente, senza considerare che sul prezzo di una casa di quel tipo incidono i costi di costruzione, gli oneri comunali e altre spese tecniche che ha dovuto sostenere il costruttore. Tutte spese che nel costo di una casa da ristrutturare non troviamo.

Come si fa la perizia immobiliare?

Analizziamo ora un passaggio fondamentale della valutazione economica di una casa: la perizia.

La perizia immobiliare estimativa è un’analisi tecnica che viene effettuata sulle proprietà per determinare il loro valore di mercato e lo stato in cui si trovano. Essa viene eseguita da un perito esperto come un ingegnere, un architetto o un agente immobiliare che, dopo aver valutato attentamente l’immobile in questione, redige un documento dettagliato che descrive le condizioni della casa, supportato da fotografie.

Durante la sua analisi, l’esperto:

  • prende le misure e le altezze di ogni ambiente interno;
  • esamina la presenza e lo stato di eventuali accessori e pertinenze della casa (ad esempio giardini, terrazzi, climatizzatore…);
  • tiene conto della zona, del valore medio al metro quadro, dell’anno di costruzione e dell’eventuale necessità di una ristrutturazione.

Dopo tutti questi controlli, il perito stabilisce gli opportuni coefficienti correttivi (che incidono sul valore della casa), in base al tipo e alla destinazione d’uso dell’immobile. Così facendo, viene stimato un valore di mercato equo, che tenga conto di pregi e difetti rilevati nella casa.

Anche i confronti con delle case simili già vendute nella stessa zona è un fattore da non sottovalutare.

Qui sotto mostriamo due esempi nella zona Castello Sforzesco di Milano che evidenziano quanto la necessità di ristrutturazione incida sul valore di una casa:

  • un appartamento di 90 metri quadri, trilocale al primo piano, da ristrutturare, è stato venduto a €339.000;
  • un altro appartamento, stessa metratura e stessa zona, trilocale al secondo piano con ascensore, già ristrutturato, è stato invece venduto a €720.000.

Le quotazioni Omi

Un’altra utile procedura che ci aiuta a valutare una casa è l’analisi delle quotazioni Omi. L’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) è una strumento utilizzato dall’Agenzia delle Entrate per verificare il valore degli immobili dichiarati dai proprietari. Infatti, conoscere il valore di una proprietà (sia essa una casa indipendente, un appartamento o un terreno) è fondamentale per poter calcolare le relative tasse da pagare (Tasi e Imu). Ma non solo: le sue quotazioni sono utili anche per stimare il valore di vendita di una casa, ma è consigliabile non affidarsi solo a queste, perché i suoi valori non tengono conto delle particolarità della singola casa, bensì si basano sulle caratteristiche più tipiche del quartiere in cui la casa si trova. Per questo motivo, è meglio eseguire comunque una perizia, per ottenere valori di mercato più verosimili e specifici per la casa analizzata.

Le quotazioni Omi, infatti, si basano solo su categoria catastaletipodestinazione dell’edificio e, a seconda di queste caratteristiche, abbinano un coefficiente correttivo a ogni categoria (se previsto).

Ad esempio, un appartamento viene così classificato: categoria catastale A/2, abitazione di tipo civile, destinato all’uso per abitazione civile, nessun coefficiente correttivo.

Una casa indipendente viene classificata così: categoria catastale A/8, abitazione di ville o villini, destinata all’uso per abitazione civile, coefficiente correttivo x 1,10.

I coefficienti correttivi devono essere moltiplicati alla stima della casa, per stabilirne il valore di mercato definitivo, a cui devono essere scalate le spese di ristrutturazione (se la casa ha bisogno di lavori).

Le quotazioni Omi si possono consultare entrando nel sito dell’Agenzia delle Entrate e cliccando sui bottoni “Cittadini”, “Fabbricati e terreni”, “Osservatorio del mercato immobiliare”, “Forniture dati Omi”. Ricorda, però, che per poter visualizzare queste quotazioni devi essere iscritto a Fisconline e/o Entratel. Per approfondire l’argomento, consigliamo di leggere questo articolo.

Come calcolare il valore di mercato di una casa da ristrutturare?

Volendo calcolare il valore di mercato di una casa da ristrutturare si può fare un conteggio molto semplice e uno invece più tecnico. Nel primo caso si tiene conto del valore di mercato stimato sulla base dei prezzi praticati nello stesso quartiere o all’interno del medesimo edificio, detraendovi il costo della spesa per la ristrutturazione (per come stimata da un perito). Si potrà quindi avere un’idea del valore di mercato tenendo conto degli annunci pubblicitari delle agenzie immobiliari o presenti sui siti internet.

Si può anche calcolare il valore con un procedimento più precisto, che è il medesimo usato per stimare il valore di mercato di una casa. Con il termine valore di mercato si intende l’importo stimato a cui un immobile verrebbe venduto da un venditore a un acquirente alla data di valutazione, senza condizionamenti dati da fattori esterni.

Questo valore si calcola facendo alcune moltiplicazioni:

Valore di mercato= (superficie commerciale) • (quotazione al metro quadro) • (coefficienti di merito) • (eventuale coefficiente correttivo Omi)

I coefficienti di merito sono dei valori numerici, espressi in punti percentuali che, a seconda delle caratteristiche positive o negative di una casa, vengono applicati al suo valore di mercato, per determinare una stima più realistica dell’immobile stesso.

Ad esempio, i coefficienti corrispondenti ai pregi di una casa fanno aumentare il suo valore; al contrario, i coefficienti legati a difetti o mancanze della casa fanno diminuire il suo prezzo finale. Questi valori percentuali sono applicati dagli esperti quando svolgono le perizie ma, per avere una prima idea di quanto può valere la casa che ti interessa, puoi provare anche tu a fare un primo calcolo.

E’ sufficiente moltiplicare al valore della casa i coefficienti corrispondenti alle sue caratteristiche. Ad esempio, per valutare una casa al primo piano (il cui coefficiente è –10%) e luminoso (il cui coefficiente è +5%) dovrai calcolare:

(Superficie commerciale) • (valore al metro quadro) • (–10%) • (+5%) = valore di mercato della casa

I coefficienti di merito sono stabiliti in base a:

  • stato locativo (cioè se la casa viene affittata o meno e, se sì, per quanto tempo); piano in cui si trova (più è alto, più vale la casa);
  • l’eventuale ascensore (se c’è, la casa vale di più);
  • stato di conservazione (se è da ristrutturare o meno);
  • luminosità (intesa come quantità di soleggiatura nell’arco della giornata); esposizione ed eventuale vista; età e stato dell’edificio; tipo di riscaldamento (autonomo, centralizzato…). Essi si possono trovare facilmente online sotto forma di tabelle, consultando il Codice delle valutazioni immobiliari (scaricabile in PDF dal sito di Tecnoborsa) [3].

Esempi indicativi

Consideriamo due case a confronto nel quartiere Castello di Milano, una villetta indipendente senza giardino in una zona di prima fascia e un appartamento in una zona di fascia media. Rispettivamente, il valore di mercato delle due case al netto delle spese di ristrutturazione si calcola così:

1. Villetta: 110 metri quadri, valutata €3812 al metro quadro (in base alle attuali stime date dai giornali specializzati); libera da locazioni; da ristrutturare ma luminosa; esposta all’esterno; con riscaldamento autonomo; in un edificio recente (da 1 a 20 anni) in stato normale. In base a questi fattori, la stima indicativa è:

(110 mq) • (€3812) • (coefficienti di merito corrispondenti) • 1,10 (cioè il coefficiente correttivo OMI) = circa €480.561,00

A questa cifra devono essere scalate le spese di ristrutturazione, stimate attorno a €106.438,00. Questa cifra tiene conto della metratura, del tipo e dello stato della casa, della sua ubicazione, dell’eventuale spostamento delle murature, del rifacimento degli impianti elettrico e di riscaldamento, dell’arredamento da aggiungere e della qualità delle finiture scelte.

Per conoscere il valore netto della casa, basta fare:

€480.561,00 – €106.438,00 = €374.123,00 (valore definitivo della villetta).

2. Appartamento: 90 metri quadri, valutato €3358 al metro quadro, anch’esso libero da locazioni, al primo piano, da ristrutturare e mediamente luminoso, a esposizione mista (in parte verso l’esterno, in parte verso l’interno), con riscaldamento centralizzato, in un edificio poco recente (da 20 a 40 anni) in ottimo stato ma senza ascensore.

In base a questi fattori, la stima indicativa è:

(90 mq) • (€3358) • (coefficienti di merito corrispondenti) = circa €257.038,00

Anche in questo caso, bisogna scalare da questo importo la cifra prevista per la ristrutturazione, stimata per circa €53.000,00. Questa cifra comprende gli stessi interventi del primo esempio.

A questo punto, il valore definitivo dell’appartamento sarà:

€257.038,00 – €53.000,00 = €204.038,00


Di Lorena Parma

note

[1] Norma CEI 64-8 (sulla sicurezza degli impianti elettrici civili).

[2] Decreto n. 290/2012 del 13.12.2012.

[3] Codice delle Valutazioni Immobiliari (quinta edizione).

Autore immagine: ristrutturare casa di hanohiki


1 Commento

  1. Come valutare l’entita di eventuali lavori per ristrutturare casa ? E poi, e possibile stabilire un prezzo medio al mq per una ristrutturazione? I fattori da tenere in considerazione sono tanti. Innanzitutto bisogna valutare se la casa e solo da riordinare o interamente da ristrutturare .

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA