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Debiti condominiali: prescrizione

25 Aprile 2019 | Autore:
Debiti condominiali: prescrizione

Quando si prescrivono i debiti condominiali? Qual è la differenza tra spese ordinarie e straordinarie? Da quando decorre la prescrizione? Come si interrompe?

La prescrizione è quella vicenda che estingue i diritti una volta che sia decorso un determinato lasso di tempo: ad esempio, se hai fatto un prestito ad un amico e per tanti anni non fai nulla per ottenere la restituzione di quanto dato, rischi di non poter più fare nulla e, di conseguenza, di perdere il denaro. Ciò accade perché, per il mondo del diritto, non è giusto che i rapporti giuridici si protraggano a tempo indeterminato. Quanto detto vale anche per la prescrizione dei debiti condominiali. Anche le obbligazioni contratte dal condominio sono soggette ad estinzione a causa della prescrizione, proprio come ogni altro diritto. Poiché si tratta, però, di una disciplina particolare, vale la pena analizzarla in modo semplice ma approfondito. Se vivi in un condominio oppure semplicemente ti appassiona l’argomento, prosegui nella lettura: vedremo insieme come funziona la prescrizione dei debiti condominiali.

Debiti condominiali: quali sono?

Per affrontare il tema della prescrizione dei debiti condominiali occorre prima individuare quali sono questi debiti. Possiamo schematicamente dire che i debiti del condominio possono così suddividersi:

  • debiti condominiali derivanti da spese ordinarie (definite anche fisse o periodiche), come quelli inerenti al pagamento dei canoni, delle bollette, delle pulizie o della manutenzione ordinaria;
  • debiti condominiali derivanti da spese straordinarie (urgenti e imprevedibili interventi di ristrutturazione, ad esempio).

Quando si prescrivono i debiti condominiali?

In base alla ripartizione fatta nel paragrafo precedente, possiamo dire che i debiti condominiali derivanti dalle spese ordinarie si prescrivono nel termine di cinque anni [1], mentre i debiti condominiali derivanti dalle spese straordinarie si prescrivono nell’ordinario termine decennale.

Anche secondo la giurisprudenza [2], il termine di prescrizione breve di cinque anni si applica solamente alle spese periodiche, quelle cioè a cui si deve far fronte ciclicamente.

Da quando decorre la prescrizione dei debiti condominiali?

Posto che i debiti condominiali di prescrivono in cinque o in dieci anni a seconda della loro natura, occorre determinare il momento a partire dal quale i suddetti termini decorrono. In poche parole: i debiti condominiali si prescrivono da quando?

Secondo la Suprema Corte di Cassazione [3], la decorrenza del termine prescrizionale è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto (che serve per stabilire in quale quota ciascun condomino deve partecipare al costo complessivo). Pertanto, è la delibera di approvazione della spesa a far generare il credito in capo al condominio e non, ad esempio, il momento del saldo della fattura, che può essere anche antecedente [4]: la delibera, infatti, costituisce il titolo di credito per poter agire nei confronti del singolo condomino.

Il recupero dei debiti condominiali

Il debito condominiale, per definizione, è l’obbligazione che sorge in capo all’intero condominio nei confronti di un soggetto terzo: si pensi, ad esempio, all’impresa di ristrutturazione o di pulizie non pagata. Il debito condominiale, però, non è altro che la naturale conseguenza del debito di uno o più condòmini: in poche parole, significa che il debito dell’intero condominio è frutto dell’inadempimento degli inquilini, nei confronti dei quali il condominio avrà per primo interesse ad agire per recuperare quanto dovuto.

Ebbene, fermo restando quanto detto nei paragrafi precedenti in materia di prescrizione e di delibera di approvazione del rendiconto delle spese, l’amministratore condominiale è obbligato ad agire alla riscossione coattiva dalle somme dovute dai condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio [5], pena la possibilità di essere revocato.

Debiti condominiali: come si interrompe la prescrizione?

L’amministratore del condominio può interrompere il termine per la prescrizione sia con la notificazione del decreto ingiuntivo volto a recuperare le somme non pagate sia con un sollecito di pagamento inviato mediante raccomandata con avviso di ricevimento oppure con posta elettronica certificata.

Inoltre, nulla vieta all’amministratore, comunque entro il termine di prescrizione delle spese condominiali, di convocare l’assemblea per l’approvazione di un nuovo stato di riparto, comprensivo di tutte le quote scadute pregresse dovute dai condòmini.

Esempio di recupero debito condominiale

Se quanto detto sinora non è chiaro, proviamo a rendere le cose più semplici facendo un esempio. L’assemblea condominiale approva un lavoro straordinario (ad esempio, una ristrutturazione urgente) dal costo di ventimila euro come spesa da sostenere il 10 maggio 2019. Poniamo che lo stato di riparto venga approvato il giorno successivo (11 maggio) e il debito del condòmino Caio risulti essere di mille euro da pagare entro l’11 giugno 2019.

In una situazione del genere l’amministratore:

  • dovrà agire nei confronti di Caio, pena la prescrizione del  credito per la spesa straordinaria, entro dieci anni a partire dall’approvazione dello stato di riparto, e cioè dall’11 maggio 2019;
  • non potrà agire prima dell’11 giugno 2019, perché quella è la scadenza entro la quale il condomino deve pagare;
  • può interrompere la prescrizione inviando a Caio una messa in mora con cui gli sollecita il pagamento del dovuto;
  • l’amministratore sarà obbligato a recuperare le somme entro sei mesi, che decorrono dalla chiusura dell’esercizio a cui si riferisce il debito, ferma la prescrizione decennale.

Se si fosse trattato di spesa ordinaria, il termine di prescrizione sarebbe stato quinquennale; per il resto, sarebbe valso quanto detto finora.

Bollette condominiali: chi le paga?

Anche per le bollette condominiali vale quanto appena detto: trattandosi di spese periodiche, esse cadono in prescrizione nel termine di cinque anni. Il problema inerente alle bollette riguarda solamente il soggetto che è tenuto a pagale nel caso in cui l’immobile condominiale sia dato in affitto.

La regola vuole che le bollette condominiali debbano essere versate dal proprietario dell’abitazione, anche se a viverci c’è qualcun altro: e così, l’obbligo che l’affittuario ha di versare le bollette di condominio è solo nei confronti del padrone di casa e non nei confronti dell’amministratore, il quale potrà continuare a esigere i pagamenti da parte del locatore.

Il conduttore è comunque tenuto a pagare alcune spese ordinarie, tipo quelle inerenti al servizio di pulizia, alla fornitura dell’energia elettrica delle parti comuni, alla manutenzione ordinaria dell’ascensore. Tale pagamento va fatto nei confronti del proprietario.

Bollette condominiali: prescrizione

Abbiamo detto che a pretendere il versamento delle spese condominiali dall’inquilino può essere solo il proprietario di casa (questa voce viene detta “oneri accessori”). Lo può fare, però, entro un termine massimo di prescrizione che, in questo caso, è solo di due anni (e non di cinque come invece vale per lui nei confronti del condominio). Di conseguenza, in tema di bollette condominiali dovute dall’inquilino al locatore la prescrizione funziona così:

  • le bollette condominiali da pagarsi al condominio si prescrivono entro cinque anni;
  • le bollette condominiali che l’inquilino deve al proprietario si prescrivono nel termine di due anni, nel senso che il locatore ha massimo due anni di tempo (salvo interruzioni) per ottenere il recupero.

Per maggiori approfondimenti su questo specifico tema si rinvia alla lettura dell’articolo Bollette spese condominiali: vanno in prescrizione?


note

[1] Art. 2948, comma quarto, cod. civ.

[2] Trib. Roma, sent. n. 18826/2015. 

[3] Cass., sent. n. 4489/2014.

[4] Cass., sent. n. 15288/2005.

[5] Art. 1129, comma nono, cod. civ.


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