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Autorizzazione condominiale lavori privati

25 Aprile 2019
Autorizzazione condominiale lavori privati

Come informare il condominio dell’inizio lavori: avviso e facsimile. L’assemblea può vietare le modifiche in casa?

Hai intenzione di eseguire dei lavori di ristrutturazione all’interno del tuo appartamento. Arriverà un muratore per rompere le mattonelle dei bagni e un idraulico per sostituire i tubi dell’acqua ormai vecchi; un elettricista dovrà rivedere l’impianto luce per renderlo a norma, un tecnico sostituirà gli infissi e un operaio realizzerà un cartongesso. Tutta questa manodopera potrebbe creare problemi al condominio: non solo a causa dei consueti e purtroppo ineliminabili rumori, ma anche per l’utilizzo dell’ascensore e per la sporcizia che, inevitabilmente, sarà trasportata sul pianerottolo o all’interno dell’androne. 

Ti domandi se sia necessario chiedere l’autorizzazione condominiale per lavori privati: se cioè sei obbligato a darne comunicazione all’amministratore, se devi ottenere il permesso dell’assemblea, se bisogna rispettare determinati orari per garantire il riposo dei vicini di casa. In tal caso vuoi sapere come informare i condomini dell’inizio lavori; ti servirà un facsimile con l’avviso da inoltrare a chi di dovere. Non in ultimo – visto che sotto di te abita una coppia di anziani particolarmente intransigente per quanto riguarda i rumori – ti poni il problema se l’assemblea può vietare le modifiche in casa. 

Le risposte ai tuoi quesiti legali sono in parte contenute all’interno del Codice civile e in parte sono state fornite dalla giurisprudenza. Cerchiamo dunque di fare chiarezza sull’argomento e di comprendere come funziona l’autorizzazione condominiale lavori privati.

Lavori in casa: possono essere vietati?

Il Codice civile [1] vieta l’esecuzione, anche all’interno o all’esterno del proprio appartamento, di lavori privati che possano danneggiare le parti comuni del palazzo (ad esempio la facciata, il pianerottolo, l’ascensore, ecc.) o che possano determinare «un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio».

Così, ad esempio, è lecito chiudere un balcone con delle vetrate e realizzare in questo modo una veranda solo se tale intervento non viene giudicato in contrasto con l’estetica del palazzo. Per la stessa ragione può essere vietato realizzare una soprelevazione sull’ultimo piano la quale, peraltro, potrebbe anche pregiudicare la stabilità dell’immobile, e così via.

L’assemblea può vietare lavori in casa?

In generale l’assemblea può decidere solo sulle questioni inerenti ai beni comuni. Ma ciò vale anche se tali beni comuni sono all’interno di singole unità immobiliari come ad esempio in tutti i casi in cui si tratta di elementi strutturali. Si pensi a una trave portante o un pilastro. In simili ipotesi, secondo il tribunale di Milano [2], l’assemblea condominiale può adottare una delibera con cui vieti le opere nella proprietà esclusiva del singolo condomino in quanto suscettibili di compromettere decoro, stabilità o sicurezza dell’edificio. Naturalmente, affinché tale potere possa essere esercitato, è necessario che i lavori riguardino un elemento strutturale e da essi possa derivare un potenziale pregiudizio. 

La decisione, che ribadisce principi già affermati in giurisprudenza, appare importante sotto il profilo della tutela della stabilità e della sicurezza degli edifici. Difatti è frequente il caso di ristrutturazioni in cui sono eliminati pilastri per ricavare più spazio, sostituiti con putrelle di rinforzo strutturale poste a soffitto. 

Lavori in casa: bisogna informare l’amministratore?

Il Codice civile [1] impone, a chi esegue lavori in casa, di darne comunicazione all’amministratore di condominio il quale, a sua volta, ne riferisce subito all’assemblea. Da ciò è possibile trarre due regole:

  • chi fa ristrutturazioni in casa, non deve comunicare l’inizio dei lavori ai vicini o all’assemblea stessa, ricadendo tale obbligo solo sull’amministratore;
  • l’amministratore va solo informato in anticipo, ma non deve concedere alcuna autorizzazione, così come non è necessario attendere alcun nulla osta da parte dell’assemblea.

A ben vedere, l’informazione all’amministratore non va data sempre. Come avevamo già spiegato in Lavori in appartamento: serve l’autorizzazione dell’amministratore, applicando il buon senso, la comunicazione sembra non essere obbligatoria tutte le volte in cui si eseguono interventi nelle proprietà esclusive che non arrechino danno all’edificio, alle parti comuni del palazzo e agli altri appartamenti. Una valutazione da fare di volta in volta sulla base dei lavori. Ad esempio la sostituzione degli infissi non necessita di comunicazione preventiva a meno che non venga alterato il colore originale degli infissi. Al contrario, la realizzazione di una veranda esterna va comunicata. Non bisogna informare l’amministratore se si realizza un cartongesso dentro l’appartamento o se si sostituiscono le mattonelle del bagno; bisognerà invece farlo se si interviene sui tubi, potendo ciò provocare potenziale pregiudizio all’appartamento sottostante.

Il regolamento di condominio può vietare lavori in casa?

Il regolamento condominiale contrattuale può contenere divieti o altri limiti all’uso delle proprietà esclusive. Tali divieti o limiti, per essere vincolanti, devono però indicare espressamente, e non soltanto genericamente, l’attività vietata. In più se il regolamento vuol contenere limiti all’uso della proprietà privata dei singoli condomini è necessario che sia stato approvato all’unanimità. 

L’unanimità si può raggiungere o con votazione in assemblea di tutti i condomini dell’edificio (cosiddetto «regolamento assembleare») o con l’accettazione del regolamento all’atto dell’acquisto del singolo appartamento da parte dei vari proprietari, realizzandosi così una sorta di approvazione differita (cosiddetto «regolamento contrattuale»).

Orari lavori in casa

La legge [3] dice che il rumore non deve superare la normale tollerabilità ma è naturale che la ristrutturazione superi facilmente tale soglia. Ciò però non può portare a impedire dei lavori in casa solo perché rumorosi. Quando si fanno lavori è necessario rispettare, laddove possibile, il riposo delle persone. Questo significa che chi esegue le opere dovrà fare in modo di arrecare il meno disturbo possibile. Il regolamento di condominio potrebbe contenere l’indicazione degli orari in cui non è possibile fare rumore. Se così non fosse bisognerà evitare le tradizionali ore di sonno, ossia dalle 19 alle 7,30 di mattina e nel primo pomeriggio dopo il pranzo.

Come informare i condominio dell’inizio lavori?

L’informazione da dare all’amministratore (e non all’assemblea) deve essere – laddove necessaria – quanto più specifica e dettagliata, possibilmente comprensiva di documentazione. Sebbene ciò non sia espressamente previsto dalla norma, è consigliabile un accorgimento più prudente per evitare future contestazioni. 

Una volta che l’amministratore avrà ricevuto la preventiva comunicazione da parte del condomino, dovrà subito darne comunicazione all’assemblea, che, nella specie, non potrà opporsi ai lavori. All’amministratore che non compie questo passaggio, nel caso in cui l’intervento leda i diritti dei condomini su parti comuni o proprietà individuali, può essere addebitata una grave responsabilità.

Facsimile avviso assemblea inizio lavori

Ecco un modello con un facsimile di comunicazione all’assemblea condominiale per l’avvio dei lavori privati in casa. Potrà essere inviata con una Pec (posta elettronica certificata) o con raccomandata, consegnata a mani o a mezzo posta.

Trovi il facsimile nel box qui sottostante.


Egr. sig. …

Amministratore del condominio di via…,

Con la presente La informo, pregandola di riferirne all’assemblea, che il giorno … avranno inizio, nel mio appartamento, lavori di ristrutturazione e manutenzione aventi ad oggetto le seguenti attività…

Per tali opere è stata presentata, presso il Comune di…, la documentazione necessaria [indicare estremi Cila, Scia, Permesso di costruire, ecc.].

Il direttore dei lavori è il sig… mentre la ditta incaricata dei lavori è la società …

Con osservanza.

Data, firma.

note

[1] Art. 1122 cod. civ.

[2] Trib. Milano, sent. n. 7/2019.

[3] Art. 844 cod. civ.

Autore immagine: appartamento in ristrutturazione. Di hanohiki


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2 Commenti

  1. Il problema è chi è l’amministratore del condominioma . Ci si può ritrovare un amministratore che non si vuole e con il quale non si è tanto in accordo e pertanto occorrerebbe un obbligo di sistema senza dover entrare o avvicinarsi agl’appartamenti.
    Per ogni condominio, a prescindere da quante persone siano i condomini, dovrebbe permettersi per legge, che ne deve facilitare i costi, un conto corrente o simile e un sistema informatico o di posta che faccia evitare qualsiasi contatto personale ma solo professionale.
    Grazie…

    Un motto: Fede, mele, carne, malva, un pò di vino…una preghiera…diritto…competenza,esperienza…educazione…

  2. Non ho capito se l’amministratore può vietare o non autorizzare l’ingresso nelle aree comuni cortilive (corsello box o altro), pur con il previso preavviso, della piattaforma aerea indispensabile all’esecuzione dei lavori interni privati. Spesso l’ascensore non ha dimensioni adeguate e magari per regolamento risulta vietato trasportare macerie o certi materiali. Noi abbiamo avvisato con largo anticipo l’inizio lavori, concordato le modalità, ma a lavori avviati ci vediamo scrivere dall’amministratore che “non autorizzo l’ingresso della piattaforma per tutta la giornata” procurandoci rilevanti danni economici dove in alcuni casi abbiamo dovuto mandare indietro la piattaforma. Possibile?

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