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Il parapetto del balcone è condominiale?

29 Aprile 2019
Il parapetto del balcone è condominiale?

Manutenzione e riparazione dei parapetti di balconi aggettanti e terrazze a livello: come si dividono le spese in condominio?

Tra i temi più caldi e spinosi dei condomini vi è quello della riparazione dei parapetti dei balconi e della conseguente ripartizione della spesa tra i vari condomini. Prima però di stabilire su chi debbano gravare tali oneri bisogna definire il seguente quesito: il parapetto del balcone è condominiale? Se così dovesse essere, infatti, la decisione sulla relativa manutenzione spetterebbe all’assemblea ed il singolo non potrebbe opporvisi; nello stesso tempo però il costo andrebbe ripartito tra tutti i condomini, anche tra quelli che hanno un’abitazione priva di parapetto. Viceversa, a voler considerare tale struttura come di proprietà esclusiva del condomino che dimora nell’appartamento adiacente al balcone, graverebbe solo su quest’ultimo la spesa e la decisione della riparazione.

Una recente sentenza del tribunale di Catania [1] ha rimesso in discussione il tema. In particolare, il giudice siciliano si è occupato delle spese del parapetto della terrazza a livello. È la scusa per trattare, in un’ottica più generale, l’intero discorso e, dopo aver compreso se il parapetto del balcone è condominiale, stabilire chi debba pagare per il suo rifacimento.

Terrazza a livello: cos’è?

Iniziamo proprio dalle terrazze a livello. Si tratta di quei balconi particolarmente sporgenti che non solo servono da affaccio al proprietario dell’appartamento cui essi ineriscono, ma svolgono anche la funzione di copertura degli appartamenti situati sotto di essi. I palazzi con terrazzi a livello si presentano quindi con una forma molto simile a quella dei gradini: ogni terrazzo inizia infatti un nuovo corpo del fabbricato, dove il lastrico solare è costituito proprio dalla terrazza del balcone sovrastante.

In buona sostanza, quando si parla di terrazza a livello s’intende una superficie che svolge un doppio ruolo: da un lato costituisce un’utilità al servizio dell’appartamento adiacente permettendone la proiezione all’aperto; dall’altro lato serve anche da copertura per gli appartamenti sottostanti.

Parapetto terrazza a livello: chi paga la manutenzione?

In quest’ottica, la ricostruzione o la manutenzione della terrazza a livello deve essere divisa tra il proprietario della terrazza e tutti i condomini dei piani sottostanti: ciò proprio per via della duplice funzione della struttura. 

Sul punto aveva già offerto un chiarimento la Cassazione [2]. In una nota sentenza si legge: «in tema di condominio di edifici, la terrazza a livello dell’appartamento di proprietà esclusiva di un singolo condomino assolve la stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che alle spese per la relativa riparazione o ricostruzione devono contribuire, oltre al proprietario della terrazza, tutti i condomini dei piani sottostanti. E, in correlazione con tale obbligo, è configurabile il diritto dei condomini di deliberare sui lavori, sia pure solo con riguardo a quelli necessari per la conservazione della funzione di copertura della terrazza, mentre sono a carico esclusivo del proprietario di questa le spese per il rifacimento dei parapetti o di altri simili ripari, in quanto esse servono non già alla copertura, ma alla praticabilità della terrazza».

Invece per quanto riguarda la riparazione del parapetto della terrazza a livello, la spesa spetta solo al proprietario dell’appartamento cui la terrazza inerisce; la funzione del parapetto infatti produce un’utilità solo per quest’ultimo, delimitandone la proprietà e consentendone l’affaccio. Il parapetto insomma serve solo per la praticabilità della terrazza. E ciò – sottolinea il tribunale – a prescindere dalla circostanza per la quale tali parapetti si inserirebbero nel contesto architettonico dell’edificio in condominio, dovendosi a tal riguardo fare riferimento alla funzione del parapetto che, come detto, è quella di delimitare la terrazza. Proprio da tale circostanza deriva il fatto che i parapetti delle terrazze a livello sono di proprietà esclusiva del condomino del piano di sopra; pertanto le relative spese devono essere poste a carico esclusivo del proprietario.

Parapetto balcone: chi paga la manutenzione?

Parzialmente – ma non troppo – diverso è il caso del parapetto del comune balcone aggettante: quello che si affaccia sull’aria e che non costituisce la copertura di altri appartamenti ma, al limite, finisce per coprire altri balconi. In questo caso, la regola vuole che le spese del balcone siano affrontate interamente dal proprietario dell’appartamento, salvo per quelle parti del balcone stesso che hanno una funzione architettonica di abbellimento della facciata condominiale; queste ultime, costituendo un’utilità per l’intero fabbricato, restano di competenza del condominio e non del singolo condomino. 

Come chiarito dalla Cassazione [3], gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio – come i cementi decorativi relativi ai frontali ed ai parapetti – svolgono una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio inserendosi nel suo prospetto; pertanto costituiscono parti comuni del palazzo. Con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Ed ancora, sempre la Corte Suprema ha scritto [4]: gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni. Con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

I balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso. Invece il rivestimento del parapetto e della soletta devono, essere considerati beni comuni ma solo se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole.  

Laddove però i parapetti non abbiano alcuna funzione ornamentale, la proprietà torna del condominio. 

L’indirizzo della Cassazione è dunque sintetizzabile con le seguenti parole: i parapetti, in quanto tali, sono di proprietà esclusiva del proprietario del piano da cui fuoriesce il balcone aggettante e che sono finalizzati per la protezione e l’utilizzazione della stessa terrazza. Rientrano, pertanto, nella proprietà dell’intero condominio solo le parti dei parapetti destinate alla funzione decorativa. Nello stesso senso si è espressa la Suprema Corte [6] con riferimento alle fioriere poste come elementi integranti del parapetto e con funzione decorativa della facciata.


note

[1] Trib. Catania, sent. del 5.04.2019.

[2] Cass. sent. n. 15389/2000.

[3] Cass. sent. n. 27413/2018.

[4] Cass. sent. n. 5014/2018.

[5] Cass. sent. n. 30071/2017.

[6] Cass., sent. n. 6624/2012.

Autore immagine: terrazza a livello. Di U.J. Alexander

Tribunale Catania, III Sez., 05.04.2019

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI CATANIA TERZA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giada Maria Patane ha pronunciato la seguente

SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 8447/2014 promossa da:

L.P.I., (C.F. (…)), domiciliato in VIA G. N.16 P.; rappresentato e difeso dall’avv. procura in atti.

giusta ATTORE

CONDOMINIO O., VIA giusta procura in atti.

contro (C.F. (…)), domiciliato in

, rappresentato e difeso dall’avv. CONVENUTO

Svolgimento del processo – Motivi della decisione

Con atto di citazione notificato in data 26.05.2014, parte attrice conveniva in giudizio il condominio ” O.”, sito in P., alla via G. N. n. 12, al fine di ottenere l’annullamento o la declaratoria di nullità della delibera adottata dal condominio convenuto in data 29.04.2014, relativamente al punto 2.

In particolare parte attrice ha esposto che nella detta delibera il condominio ha posto a carico della stessa tutte le spese sostenute per il rifacimento dei parapetti dei balconi di proprietà esclusiva della L.P., mentre la stessa si duole di tale scelta in quanto tale costo andrebbe suddiviso tra tutti i condomini, perché i parapetti costituiscono parte integrante della facciata dell’immobile, concorrendo al decoro della stessa.

Costituitosi in giudizio, il condominio convenuto ha chiesto il rigetto della domanda in quanto i parapetti non svolgerebbero alcuna funzione decorativa e pertanto le relative spese di rifacimento, in maniera corretta, sono state poste a carico esclusivo dell’attrice.

Svolta CTU, la causa veniva posta in decisione con i termini di legge.

La domanda formulata da parte attrice non è fondata e va pertanto rigettata.

Al fine di risolvere la controversia in esame, è necessario disaminare la natura dei parapetti del lastrico solare, al fine di stabilire se gli stessi abbiano natura condominiale o siano di proprietà esclusiva.

Infatti dalla consulenza tecnica è emerso che i parapetti oggetto di causa delimitano il lastrico solare di proprietà esclusiva di parte attrice.

La S.C. in materia di parapetti della terrazza a livello ha statuito che “In tema di condominio di edifici, la terrazza a livello dell’appartamento di proprietà esclusiva di un singolo condomino assolve la stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che alle spese per la relativa riparazione o ricostruzione devono contribuire, oltre

al proprietario della terrazza, tutti i condomini dei piani sottostanti. E, in correlazione con tale obbligo, è configurabile il diritto dei condomini di deliberare sui lavori, sia pure solo con riguardo a quelli necessari per la conservazione della funzione di copertura della terrazza, mentre sono a carico esclusivo del proprietario di questa le spese per il rifacimento dei parapetti o di altri simili ripari, in quanto esse servono non già alla copertura, ma alla praticabilità della terrazza. (Cass. 15389/2000)

Come detto sopra, la consulenza tecnica ha accertato, nella fattispecie in esame, che si tratta di parapetti che delimitano la terrazza di proprietà esclusiva della L.P. e pertanto trova applicazione il principio sopra richiamato, che, prescindendo dall’inserimento del parapetto del contesto architettonico dell’edificio condominiale, ha riguardo soltanto alla funzione svolta dallo stesso.

Infatti in materia di lastrico solare trova applicazione la regola stabilita dall’art. 1126 c.c. a cui bisogna fare riferimento, anche nella fattispecie in esame, e rispetto alla quale la giurisprudenza della S.C. ha dato prevalente rilievo alla funzione di copertura svolta dal manufatto.

Poiché la funzione attiene alla praticabilità della terrazza, la S.C. conclude nel ritenere che i parapetti siano di proprietà esclusiva e pertanto le relative spese devono essere poste a carico esclusivo del proprietario.

Pertanto alla luce di quanto sopra, la delibera impugnata va confermata in quanto correttamente ha posto le spese per il rifacimento dei parapetti a carico esclusivo della proprietaria della terrazza.

Data la materia trattata, si ritiene equo compensare le spese processuali tra le parti di causa e le spese di ctu vanno poste a carico delle parti in misura di metà ciascuno.

P.Q.M. Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone:

1) Rigetta la domanda di parte attrice e per l’effetto conferma la delibera adottata dal condominio convenuto in data 29.04.2014, limitatamente al punto 2 della stessa.

2) Compensa le spese tra le parti. Pone le spese di consulenza tecnica definitivamente a carico di entrambe le parti nella misura di metà ciascuno.

Così deciso in Catania, il 5 aprile 2019. Depositata in Cancelleria il 5 aprile 2019.


4 Commenti

  1. I balconi – essendo elementi accidentali, privi di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destinati all’uso comune, ma soltanto all’uso e godimento di una parte dell’immobile oggetto di proprietà esclusiva – non costituiscono parti comuni dell’edificio, ma devono considerarsi appartenenti esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare corrispondente, della quale costituiscono naturale prolungamento e pertinenza.

  2. I balconi aggettanti, consentendo l’affaccio sia in senso anteriore che laterale su entrambi i lati, costituiscono immancabilmente delle vedute.

  3. I balconi aggettanti costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare sita in un edificio condominiale e appartengono perciò in via esclusiva al proprietario di questa, salvo i rivestimenti e gli elementi della parte frontale e di quella inferiore, i quali devono considerarsi beni comuni quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.Da ciò consegue che possono essere ripartite tra tutti i condomini le sole spese relative ai rivestimenti e ai frontalini e non anche quelle relative alle ringhiere e all’intonaco dei balconi di competenza dei proprietari delle relative singole unità immobiliari.

  4. Gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio – come i cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti) – svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono, come tali, parti comuni, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

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