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Differenza tra ipoteca e pignoramento

29 Aprile 2019
Differenza tra ipoteca e pignoramento

L’ipoteca è una garanzia mentre il pignoramento attua l’esecuzione forzata nei confronti del debitore. L’ipoteca non implica necessariamente il pignoramento.

Sicuramente, avrai già sentito parlare sia dell’ipoteca che del pignoramento. Non tutti però sono in grado di intuire la distinzione che sussiste tra queste due misure, la prima di carattere “cautelare”, la seconda invece “esecutiva”. Una distinzione che coinvolge anche i rischi per il debitore: nel primo caso solo potenziali, nel secondo invece già in atto.

Per comprendere la differenza tra ipoteca e pignoramento non bisogna essere avvocati né esperti in diritto; non è neanche necessario aver studiato procedura civile. Anzi, la legge è fatta in modo che possa essere compresa da ogni cittadino. Tutto dipende da come viene spiegata. Ecco perché abbiamo voluto dedicare questa mini guida pratica, destinata a chiunque voglia entrare nel vivo delle procedure esecutive e capire come vengono disciplinate, quali sono le fasi e le attività che il creditore è chiamato a svolgere per aggredire i beni del debitore.

Proprio su questo fronte possiamo già dire che chi vuol comprendere la differenza tra ipoteca e pignoramento deve avere come unico riferimento le “procedure esecutive immobiliari”, ossia quelle aventi ad oggetto gli immobili del debitore, come la casa, i terreni o anche le quote di case o terreni. Ma procediamo con ordine.

Pignoramento immobiliare: cos’è e come funziona

Senza voler entrare nel tecnico e nei complessi iter della procedura civile, possiamo tracciare le regole generali del pignoramento immobiliare.

Quando il creditore ha in mano una sentenza di condanna nei confronti del debitore o un decreto ingiuntivo non opposto o un contratto di mutuo firmato davanti a un notaio o ancora una cambiale o un assegno scaduti, può avviare un pignoramento. È sua la scelta dei beni da aggredire. Può ad esempio rivolgersi agli arredi e agli oggetti che il debitore ha in casa (in tale ipotesi viene avviato un «pignoramento mobiliare»), agli immobili di proprietà del debitore stesso (si avrà allora un «pignoramento immobiliare») oppure alle somme che altri soggetti devono versare al debitore, di cui sono a loro volta debitori – come ad es. il conto in banca, stipendio, pensioni, canoni di affitto, ecc. – (e in tal caso si parlerà di «pignoramento presso terzi»).

Il pignoramento immobiliare consiste, da un punto di vista sostanziale, in una procedura rivolta a espropriare il bene al debitore per assegnare il ricavato della vendita al creditore procedente. Da un punto di vista formale, invece, il pignoramento immobiliare si sostanzia in un atto che viene notificato, tramite ufficiale giudiziario, al debitore; con esso gli si intima di non disporre del bene (non venderlo, non donarlo, non darlo in affitto, ecc.) finché è in corso la procedura esecutiva. Procedura appunto volta alla vendita dell’immobile tramite un’asta gestita dal tribunale e alla distribuzione del prezzo ricavato tra i vari creditori che hanno partecipato all’esecuzione forzata.

Cosa succede però se il debitore, nonostante l’intimazione dell’ufficiale giudiziario, dovesse cedere l’immobile a terzi per sottrarlo ai creditori? E, in presenza di più creditori (ad esempio banca e fisco), quale di questi si soddisfa prima sul prezzo dell’asta? Proprio per risolvere questi problemi esiste l’ipoteca. Vediamo più da vicino in cosa consiste questa misura.

Cos’è l’ipoteca?

L’ipoteca viene definita tecnicamente come una “garanzia” che il creditore, prima ancora di avviare il pignoramento (ma nulla gli vieta di avvalersene anche in corso di procedura), attua per evitare che, nel frattempo, il debitore disponga del proprio bene. Grazie all’ipoteca infatti si evitano atti fraudolenti del debitore che, nonostante abbia contratto un debito, si spogli dei propri beni. L’ipoteca non è altro che un’iscrizione nei registri immobiliari ove viene “certificata” l’esistenza di un diritto da parte del creditore. In forza di tale iscrizione si verificano due effetti:

  • se il proprietario dovesse cedere il proprio immobile a terzi, il creditore ipotecario ha la possibilità di mettere ugualmente all’asta il bene nonostante il passaggio di proprietà. È il cosiddetto “diritto di seguito” o “sequela”: in pratica, anche in caso di trasferimento della titolarità del bene, l’ipoteca segue l’immobile in capo al nuovo proprietario che quindi l’acquista con tutto il “peso”. Quest’ultimo subirà il pignoramento nonostante non sia il vero debitore, per il solo fatto di aver acquistato un bene ipotecato. Come viene garantito l’acquirente? Grazie alla possibilità, tramite una visura immobiliare, di sapere se la casa è già ipotecata. La visura può essere chiesta da chiunque; è tuttavia obbligatorio per il notaio rogante avvisare l’acquirente dell’esistenza dell’ipoteca;
  • il creditore che per primo ha iscritto ipoteca (per ciò detta «ipoteca di primo grado») si soddisfa subito sul ricavato rispetto ad altri creditori intervenuti. Così, ad esempio, se sulla casa del debitore c’è un’ipoteca di primo grado della banca e una di secondo grado di Agenzia Entrate Riscossione, nel momento in cui il bene viene venduto il prezzo dell’aggiudicazione serve prima per coprire il credito della banca; l’eventuale residuo andrà al fisco.

L’ipoteca quindi non è una misura di esecuzione forzata, non la presuppone nemmeno. È solo una garanzia che attua il creditore in vista di un possibile – ma non scontato – pignoramento.

L’ipoteca dura per 20 anni; poi decade a meno che non sia rinnovata dal creditore stesso.

Nulla toglie che il creditore iscriva l’ipoteca e poi non avvii il pignoramento. Cosa che succede, ad esempio, con l’Agenzia Entrate Riscossione che può iscrivere ipoteca anche sulla prima casa del debitore, ma non può poi pignorarla; oppure può iscrivere ipoteca anche sulle altre case ma solo per debiti superiori a 20mila euro mentre per il pignoramento è necessario che il debito superi 120mila euro.

Anche la banca mantiene l’ipoteca sulla casa del debitore senza però metterla all’asta, ossia pignorarla, se questi paga regolarmente le rate del mutuo. Dunque, l’ipoteca e il pignoramento sono due misure completamente staccate tra loro.

L’ipoteca non comporta neanche il trasferimento della proprietà che resta in capo al titolare dell’immobile. Anche il pignoramento, fino almeno all’aggiudicazione del bene al miglior offerente, non determina il trasferimento della proprietà della casa.

Differenze tra ipoteca e pignoramento

Detto ciò possiamo ben comprendere le differenze tra ipoteca e pignoramento:

  • l’ipoteca è volta solo a creare una garanzia per il creditore, mentre il pignoramento avvia un processo di espropriazione forzata diretto quindi alla vendita del bene;
  • l’ipoteca non implica necessariamente il pignoramento e non si considera quindi una misura del processo esecutivo, né un atto preparatorio ad esso;
  • l’ipoteca dura in vita massimo 20 anni; il pignoramento immobiliare invece dura finché la casa non viene venduta o quando, a seguito di numerosi ribassi, il giudice non ritiene che la procedura sia divenuta inutile. Leggi sul punto Come bloccare un pignoramento immobiliare;
  • né l’ipoteca, né il pignoramento implicano la perdita della proprietà ma il pignoramento comporta tale conseguenza non appena il bene viene aggiudicato all’asta.

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note

Autore immagine: debiti di Elnur


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