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Vendere casa per comprarne una più piccola: rischi coi creditori

29 Aprile 2019
Vendere casa per comprarne una più piccola: rischi coi creditori

Presupposti dell’azione revocatoria: non è necessaria la compromissione dell’intero patrimonio del debitore. Basta anche una modifica non solo quantitativa ma anche qualitativa. 

Hai appena venduto la tua casa per comprarne una molto più piccola, in linea con le tue attuali esigenze abitative. In realtà lo fai anche per un’altra ragione: in questi ultimi anni hai contratto numerosi debiti e ora temi – anzi ne sei convinto – che i creditori possano pignorarti l’abitazione. «Tanto vale rischiare di meno» ti sei detto. Così hai trovato un acquirente e gli hai ceduto il tuo precedente appartamento di oltre 200 metri quadri. Con una parte del ricavato nei hai comprato un altro di appena 100 metri quadri; la restante parte del prezzo di vendita l’hai depositata sul conto corrente di tua moglie con cui sei in separazione dei beni in modo da metterla al riparo. In questo modo, se mai dovesse arrivare l’ufficiale giudiziario per procedere al pignoramento immobiliare, troverà una casa che vale molto di meno di quella che avevi prima. Sei sicuro che, così facendo, avrai salvato buona parte del tuo patrimonio.

Ebbene, le cose non stanno come credi. Esistono infatti dei seri rischi coi creditori per chi decide di vendere casa per comprarne una più piccola. Una recente ordinanza della Cassazione ti spiega il perché [1].

L’azione revocatoria: cos’è e quando avviene

Tutte le volte in cui una persona, con dei debiti insoluti e scaduti, compie un atto giuridico rivolto a cedere i propri beni a terzi – una donazione, una vendita, un comodato, ecc. – ai creditori è data la possibilità di far revocare tale atto. Lo scopo è di evitare che, in questo modo, il debitore possa sottrarsi al pignoramento che, invece, è la normale conseguenza per chi non paga le obbligazioni. A tal fine deve essere esercitata un’apposita causa in tribunale chiamata «azione revocatoria». Lo scopo dell’azione revocatoria è consentire ai creditori di pignorare il bene ceduto nonostante il passaggio di proprietà. A subire questa conseguenza è anche chi ha ricevuto l’immobile in donazione o lo ha acquistato (ferma restando la sua possibilità di rivalersi contro chi glielo ha ceduto).

Presupposti per l’azione revocatoria

Per poter chiedere la revocatoria, i creditori devono innanzitutto agire entro cinque anni dal rogito notarile. In secondo luogo devono dimostrare che il debitore, a seguito della cessione, è rimasto sostanzialmente privo di altri beni di valore almeno pari al debito non pagato. Se invece egli fosse ancora titolare di proprietà facilmente pignorabili, l’azione revocatoria non potrebbe essere esercitata: i creditori sarebbero infatti garantiti da tali beni e potrebbero dunque aggredirli trovando comunque soddisfazione senza bisogno di revocare quello già ceduto.

Quindi, ad esempio, nel caso in cui il debitore intesti l’unica casa al proprio figlio, la donazione potrà essere revocata.

Se poi l’atto “fraudolento” compiuto dal debitore è una vendita, oltre al depauperamento del patrimonio, il creditore dovrà dimostrare un altro elemento: la consapevolezza dell’esistenza del debito da parte dell’acquirente; cosa facilmente dimostrabile soprattutto quando il compratore è un familiare convivente che non può non sapere delle condizioni economiche disastrate del parente. Questo perché, quando c’è il versamento di un prezzo in cambio della casa, subentra la necessità – che invece non sussiste nel caso di donazione – di tutelare chi ha pagato per essa. E dunque solo se questi poteva essere a conoscenza del danno arrecato ai debitori è giusto che paghi con la perdita del bene comprato (l’acquirente conserva comunque la possibilità di rivalersi sul debitore per ottenere la restituzione del prezzo d’acquisto). Se ti interessa questo aspetto ti consiglio di leggere Rischi nell’acquistare casa da una persona indebitata.

Si può cedere una casa per prenderne una più piccola?

Secondo l’ordinanza in commento della Cassazione, la revocatoria può essere richiesta non solo quando c’è una totale compromissione del patrimonio del debitore ma anche quando l’atto da questi compiuto rende più incerto o difficile il pignoramento da parte del creditore. Quest’atto può consistere non solo in una “variazione quantitativa” del patrimonio ma anche in una “variazione qualitativa”. Il caso di vendita di parte del patrimonio per effettuare un nuovo acquisto di valore inferiore al precedente si considera una sostanziale riduzione del patrimonio e dà quindi diritto al creditore di azionare la revocatoria.

La vicenda

Moglie e marito si separavano. Nel frattempo il marito aveva venduto alcune quote dei propri immobili al proprio fratello. La moglie impugnava così tali atti di vendita ritenendoli rivolti a sottrarre garanzia patrimoniale all’obbligo di pagarle gli alimenti. La donna già intravedeva la possibilità che l’ex coniuge non le versasse più il mantenimento spogliandosi dei propri beni per non farli pignorare. 

La difesa del marito sosteneva però la legittimità di tali vendite per via della necessità di reperire denaro sufficiente per acquistare una nuova sistemazione di vita.


note

[1] Cass. ord. n. 30188/18 del 22.11.2019.

Autore immagine: lupo coi tre porcellini nella casa. Di Sergi Lopez Roig

Corte di Cassazione, sez. III Civile, ordinanza 23 ottobre – 22 novembre 2018, n. 30188

Presidente Spirito – Relatore Pellecchia

Fatto e diritto

Rilevato che:

1. Nel 2008, S.M.A. convenne in giudizio, innanzi al Tribunale di Verona, il marito M.L. e il di lui fratello M.A. , per sentire dichiarare l’inefficacia nei suo confronti, ex art. 2901 c.c., degli atti di compravendita stipulati tra i convenuti in data 1.6.2007 e 27.11.2007, aventi ad oggetto le quote (pari al 50%) di alcuni immobili di cui era titolare il marito, sul presupposto che tali atti avessero il fine di sottrarre i beni alienati alla garanzia patrimoniale per i crediti alimentari, riconosciuti all’attrice dal Tribunale di Verona, con provvedimenti successivi ai medesimi atti.

Si costituirono in giudizio M.L. ed A. , chiedendo il rigetto della domanda attorea e, M.A. , la condanna dell’attrice al risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c..

In particolare, i fratelli M. affermarono che le vendite, avente ad oggetto quote di comproprietà di immobili al grezzo, avevano avuto il fine di procurare a M.L. le risorse necessarie a reperire una nuova sistemazione, essendo diventata insostenibile la prosecuzione della convivenza.

Il Tribunale di Verona, con sentenza n. 3055/2012, accolse la domanda, dichiarando l’inefficacia nei confronti della S. degli atti di compravendita impugnati.

2. La decisione è stata confermata dalla Corte di appello di Venezia con la sentenza n. 493/2016, depositata il 7 marzo 2016.

La Corte territoriale ha ritenuto non fondate le censure di nullità della sentenza di primo grado per carenza di motivazione, osservando che, la stessa, anche se riportava “passi degli atti delle parti” (in particolare, della comparsa conclusionale della S. ), esprimeva però, in modo argomentato e puntato, le ragioni per le quali il Tribunale aveva ritenuto di accogliere la domanda dell’attrice.

Inoltre, secondo la Corte veneziana, la circostanza che il giudice di primo grado avesse utilizzato per decidere il contenuto di una consulenza tecnica svolta nel corso del giudizio di separazione tra la S. e M.L. , depositata tardivamente in causa, risulta superata dal fatto che, in appello, è stata espletata una consulenza d’ufficio, finalizzata a stimare i beni oggetto degli atti impugnati.

Infine, il giudice di secondo grado, con autonoma valutazione, ha confermato la sussistenza dei requisiti per la proposizione dell’azione revocatoria, ritenendo quindi ininfluente il fatto che il giudice di primo grado avesse basato la propria decisione anche su fatti sforniti di prova e comunque estranei alla causa perché mai allegati nei termini di cui all’art. 183 c.p.c..

In particolare, la Corte territoriale, quanto all’eventus danni, ha osservato: che, in base alla perizia di stima espletata in appello, è emerso che le vendite tra i fratelli sono avvenute per un importo inferiore di più di 50.000 Euro al valore delle quote vendute; che la differenza di prezzo costituisce un depauperamento del patrimonio del debitore e che comunque a fondamento dell’azione revocatoria ordinaria non è richiesta la totale compromissione della consistenza patrimoniale del debitore, ma soltanto il compimento di un atto che renda più incerto o difficile il soddisfacimento del credito e che può consistere non solo in una variazione quantitativa del patrimonio del debitore ma anche, come sicuramente è avvenuto nel caso di specie, in una modificazione quantitativa dello stesso patrimonio; che il valore del nuovo appartamento acquistato da M.L. è stato valutato dal ctu in un importo di molto inferiore a quello delle quote vendute e che pertanto emerge che la proprietà immobiliare venduta non è stata sostituita, nel patrimonio del debitore, da altra proprietà immobiliare di pari valore, bensì che la maggior parte del prezzo è rimasta in denaro; che inoltre il patrimonio residuo di M.L. non è idoneo a soddisfare le pretese alimentari della moglie, essendo nella quasi totalità composto da beni in cui vivono gli ex coniugi, i quali, quindi, potrebbero essere più difficili da vendere (addirittura comportando per la S. di dover rinunciare alla propria abitazione per poter soddisfare i crediti alimentari nei confronti del coniuge); che il reddito da stipendio e da pensione percepito da M.L. non appaiono idonea garanzia, perché potrebbero cessare e perché, in ogni caso, non sarebbero interamente aggredibili; che pertanto correttamente il Tribunale avrebbe ritenuto aggravata la condizione della creditrice, a prescindere dalla (attuale) entità del credito il quale, per via della sua natura alimentare, sarebbe destinato ad aumentare di mese in mese in caso di mancato pagamento.

Quanto poi al presupposto del consilium fraudis in capo ad entrambi i fratelli, la Corte Veneziana ha ritenuto che la vendita ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato non trova una giustificazione nel rapporto di parentela tra venditore e acquirente e nel fatto che oggetto della vendita fosse una sola quota, perché si potrebbe viceversa ritenere che proprio tali circostanze avrebbero invece consentito al venditore di ottenere il prezzo giusto, in considerazione dell’interesse del fratello a diventare proprietario del tutto ed evitare che la quota fosse ceduta ad estranei; che se la ragione della vendita fosse stata effettivamente solo quella di acquistare il nuovo appartamento, M.L. avrebbe potuto alienare solo la quota relativa ad una delle unità immobiliari; che anche l’acquirente M.A. sapeva dell’intenzione di L. di separarsi dalla moglie e della volontà di questi di vendere la propria quota proprio a causa di tale separazione e che doveva essersi reso conto di acquistare la quota del fratello ad un prezzo notevolmente inferiore rispetto a quello di mercato.

La Corte ha quindi affermato che la fondatezza della pretesa attorea ne esclude la lamentata strumentalità, e che non può nemmeno ravvisarsi un obbligo in capo alla S. di accettare la fideiussione che era stata offerta in sede di comparsa di costituzione e risposta in primo grado da parte di M.A. .

3. Avverso tale sentenza propone ricorso in Cassazione, sulla base di tre motivi, il signor M.A. . Deposita anche memoria.

3.1. Resistono con controricorso, illustrato da memoria, il signor M.L. , il quale formula ricorso incidentale basato su due motivi, e la signora S.M.A. .

Considerato che:

4.1. Il primo motivo del ricorso principale e il primo motivo di quello incidentale possono essere esaminati congiuntamente, avendo contenuto analogo.

Il ricorrente principale lamenta la “violazione di norme di diritto ex art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione agli articoli 111 Cost. e 132 c.p.c. n. 4, nonché omesso esame circa un fatto decisivo ex art. 360 n. 5 c.p.c. per non avere il giudice di appello riconosciuto la nullità della sentenza di primo grado per mancanza di motivazione”.

Il ricorrente incidentale lamenta “la violazione degli artt. 111 Cost., 161 c.p.c. in relazione all’art. 132 c.p.c. (art. 360 n. 3 c.p.c.) per non avere la Corte d’appello dichiarato la nullità della sentenza di primo grado per mancanza di motivazione”.

Non sarebbe vero che, come afferma la Corte d’appello, il Tribunale ha riportato solo “passi degli atti delle parti”.

In realtà, la sentenza di primo grado sarebbe interamente ricopiata, parola per parola, dalla comparsa conclusionale depositata dalla S. , tanto che vi verrebbero riportati i medesimi riferimenti errati contenuti in quella comparsa (a sua volta riproduttiva di atti difensivi relativi al giudizio di separazione), atti e fatti estranei alla causa revocatoria, e pertanto irrilevanti, ed affermazioni del tutto apodittiche e non provate, recepite acriticamente.

Il giudice dell’appello non avrebbe tenuto conto dell’insegnamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui è consentita l’utilizzazione di porzioni degli atti delle parti solo se è chiara la volontà del giudice di far proprie le tesi ivi espresse, assumendosene la relativa responsabilità.

Nel caso in esame, invece, la sentenza di primo grado coinciderebbe in toto, compresi gli errori, con l’atto di parte, senza alcun richiamo alla volontà di farne proprie le argomentazioni. Pertanto la sentenza dovrebbe ritenersi totalmente carente di motivazione.

Il motivo è inammissibile.

Il giudizio di appello consiste in un riesame integrale – nei limiti dell’oggetto dell’impugnazione – di tutta la vicenda sostanziale e processuale, sia in rito che nel merito. Pertanto, la giurisdizione dei giudice di appello non è condizionata o limitata dall’attività del giudice di primo grado, ma si esercita direttamente e immediatamente su tutto l’oggetto della controversia.

Quindi, il giudice di appello – nell’ambito dell’impugnazione – ha il potere-dovere di valutare le prove raccolte e di esprimere il proprio convincimento in ordine ai fatti rilevanti per la decisione. E la motivazione della sua sentenza deve rivelare, in modo espresso, le ragioni positive su cui si fonda tale convincimento.

Non possono perciò sindacarsi in sede di ricorso per cassazione le statuizioni contenute nella pronuncia di primo grado, e i relativi motivi di impugnazione sono inammissibili, sotto il profilo del difetto di interesse, ai sensi dell’art. 100 cod. proc. civ., in ragione dell’effetto sostitutivo della sentenza di secondo grado (la cui pronuncia toglie rilievo – nei limiti del principio tantum devolutum quantum appellatum – alla decisione di primo grado) e della conseguente non riferibilità delle censure alla ratio decidendi della sentenza impugnata (Cass. civ. Sez. Unite, 02-10-2015, n. 19705).

4.2. Anche il secondo motivo del ricorso principale e di quello incidentale hanno il medesimo contenuto, censurando la valutazione compiuta dalla Corte d’appello circa la sussistenza dell’eventus dammi.

Entrambi i ricorrenti lamentano la violazione all’art. 2901 c.c. in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c..

La Corte d’appello avrebbe omesso di quantificare del credito della S. e di verificare l’effettiva idoneità degli atti impugnati a pregiudicare la garanzia del creditore, ritenendo tale verifica superflua sulla base della semplice natura alimentare del credito.

Si sarebbe perciò raggiunto il risultato paradossale per cui sarebbero stati revocati due atti di vendita di quote (per un valore di mercato di 387.000, pagato 332.000 dal fratello, in considerazione del fatto che trattavasi di quote in comproprietà), a garanzia di un credito attualmente di 1.000 Euro al mese, presto destinato a ridursi a soli 200 Euro mensili con il raggiungimento dell’indipendenza economica da parte della figlia minore degli ex coniugi.

Tale credito sarebbe ampiamente garantito sia dal patrimonio immobiliare residuo sia dallo stipendio di M.L. , dal quale verrebbe regolarmente prelevato ex art. 156 c.c. l’importo mensile dell’assegno e che sarebbe nelle more aumentato.

Peraltro, M.L. avrebbe sostituito nel proprio patrimonio beni in comunione con beni in proprietà esclusiva, con ciò procurando un vantaggio al creditore. Né sussisterebbe l’asserita difficoltà di vendita degli immobili, non essendovi alcun diritto di abitazione insistente su quello abitato dal M. e prevedendosi a breve la cessazione del diritto di abitazione a favore della S. , legittimato esclusivamente dalla mancanza di autosufficienza economica della figlia trentatreenne convivente.

Il motivo è inammissibile, poiché si risolve sostanzialmente nella richiesta di un nuovo e più favorevole riesame dell’accertamento operato in fatto dal giudice di merito circa la sussistenza dell’eventus damni.

I ricorrenti, infatti, si limitano a sostenere un’interpretazione diversa dei fatti, a fronte della valutazione degli stessi da parte della Corte del merito, richiedendo un nuovo giudizio di merito, laddove il controllo di legittimità non equivale alla revisione del ragionamento decisorio né costituisce un terzo grado ove far valere la supposta ingiustizia della decisione impugnata.

Appare peraltro corretto il ragionamento della Corte d’appello, la quale ha ritenuto sussistente il pregiudizio per le ragioni creditorie della S. a prescindere dall’entità del credito dalla stessa vantato, alla luce della natura alimentare, e quindi periodica, dell’obbligazione, destinata ad aumentare ove ne venga omesso il pagamento (come risulta in effetti avvenuto, per ammissione dello stesso M.L. , il quale parla di un debito arretrato).

4.3. Con il terzo motivo del ricorso principale, si lamenta, ancora, in relazione all’art. 360, comma 1, nn. “3 e 10” c.p.c. la violazione dell’art. 2901 c.c..

Anche nella valutazione del requisito soggettivo, la Corte territoriale avrebbe errato per aver ritenuto che M.A. non potesse non rendersi conto del fatto che, nello stipulare gli atti impugnati, ledeva la garanzia della cognata.

In realtà, il ricorrente principale non avrebbe potuto conoscere l’entità degli obblighi alimentari del fratello che sarebbero stati poi imposti in sede di separazione, entità che è peraltro variata nel corso della stessa separazione, e comunque non avrebbe potuto ritenere che ciò sarebbe stato considerato lesivo a prescindere dal fatto che il valore del patrimonio residuo del fratello fosse comunque capiente.

Anche il presente motivo risulta inammissibile.

Va ribadito in questa sede il principio secondo cui, in tema di azione revocatoria ordinaria, la participatio fraudis del terzo acquirente, cioè la conoscenza da parte di questi della dolosa preordinazione dell’alienazione ad opera del disponente rispetto al credito futuro – condizione dell’azione, insieme al consilium fraudis del debitore, quando l’atto di disposizione sia anteriore al sorgere del credito – può essere accertata anche mediante il ricorso a presunzioni, con un apprezzamento, riservato al giudice del merito ed incensurabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato (Cass. civ. Sez. III, 18-092015, n. 18315; Cass. 9 maggio 2008, n. 11577).

Nella specie, la motivazione della Corte d’appello, la quale ha valorizzato, oltre alla relazione di parentela tra acquirente ed alienante, anche ulteriori elementi indiziari, tra loro concordati (il fatto che M.A. sapeva dell’intenzione del fratello di separarsi dalla moglie e della volontà di questi di vendere la propria quota proprio a causa di tale separazione; il fatto che la vendita fosse avvenuta ad un prezzo notevolmente inferiore rispetto a quello di mercato), appare adeguata e priva di vizi logico-giuridici.

Né appare rilevante il fatto che M.A. non potesse conoscere in anticipo il contenuto dei provvedimenti economici che sarebbero stati stabiliti in sede di separazione coniugale. Infatti, è evidente che lo stesso, una volta reso partecipe dell’intenzione di L. di abbandonare la casa coniugale e di separarsi, avrebbe potuto prefigurarsi il fatto che nel futuro il fratello sarebbe sorti obblighi di mantenimento, quantomeno nei confronti delle figlie non economicamente indipendenti.

5. In conclusione, il ricorso deve essere respinto. Non occorre disporre sulle spese in considerazione del fatto che i ricorsi difendono interessi convergenti.

P.Q.M.

La Corte respinge il ricorso e nulla spese.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis del citato art. 13.


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