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Ipoteca su bene ereditato

2 Maggio 2019
Ipoteca su bene ereditato

Ereditare casa ipotecata: si può pignorare se c’è il diritto di abitazione del coniuge superstite o una comunione indivisa da parte degli eredi?

È morto tuo marito. La casa in cui vivevate aveva un’ipoteca della banca per un mutuo ricevuto alcuni anni fa. Ora, però, non hai più i soldi per pagare: sei, al momento, disoccupata e trovare un lavoro in tempi brevi non è cosa facile. Sei costretta a interrompere i versamenti delle rate. Nello stesso tempo, temi che, proprio in questo momento di difficoltà, la banca possa pignorare l’immobile e mandarti via. Ti chiedi allora cosa succede in caso di ipoteca su bene ereditato e quali strumenti ha il coniuge superstite, che vive ancora all’interno della casa coniugale, per poter bloccare l’eventuale pignoramento del creditore. Ha diritto a rimanere in quella che un tempo era l’abitazione familiare? La casa ereditata può essere pignorata? 

La risposta è molto più semplice di quanto tu possa credere. Ci sono però delle precisazioni da fare ed è bene che tu ne sia al corrente. Scoprirai che la situazione non è così drammatica come credi e che difficilmente la banca potrà mettere in vendita il tuo appartamento; ma se anche dovesse farlo, trovare un offerente sarebbe tutt’altro che semplice. E questo sia per via delle norme contenute nel Codice civile, sia per via di alcune modifiche di recente approvate dal Parlamento.

Di tanto ti parleremo in questo articolo. Ti spiegheremo come liberare da ipoteca e pignoramento la casa in eredità e, per farlo, risponderemo anche a un altro importante dubbio: il diritto di abitazione è pignorabile? Si può sfrattare il coniuge superstite che è subentrato – con o senza altri eredi – nella proprietà dell’immobile del defunto? Ecco le risposte a tutte le tue domande.

Pignoramento immobile con ipoteca: è possibile?

Innanzitutto voglio tranquillizzarti su una cosa: il fatto che l’immobile sia ipotecato non significa che non sia comunque di tua proprietà o che sia in atto un pignoramento. Una cosa infatti è l’ipoteca, un’altra il pignoramento (leggi Differenza tra ipoteca e pignoramento). Dunque, se l’esecuzione forzata non è ancora iniziata – magari perché il titolare della casa, prima della sua morte, stava regolarmente pagando il mutuo – ben potrai contattare il creditore (ad esempio la banca) e tentare una soluzione bonaria (ad esempio una rinegoziazione del finanziamento).

In più, i tempi di un pignoramento non sono così rapidi come potresti credere. A volte, ci vogliono numerosi anni prima di poter passare materialmente alle aste. E anche quando queste siano in corso, non è affatto detto che vi siano persone interessate all’acquisto; potresti rendertene conto se qualcuno dovesse presentarsi, insieme al custode giudiziario, per vedere il tuo appartamento. Se non dovessi ricevere alcuna visita, vorrà dire che la tua casa non piace a nessuno (visto che è pressoché impossibile acquistare un bene senza prima visionarlo).

C’è poi un ultimo importante tassello di cui tenere conto. Durante l’eventuale pignoramento immobiliare, tu hai diritto a restare in casa. Lo ha previsto una recente riforma al Codice di procedura civile [1]. In pratica, il giudice dell’esecuzione di regola non può pronunciare l’ordine di liberazione della casa prima della pronuncia del decreto di trasferimento, prima cioè del momento in cui si presenta un offerente e questi ottiene l’aggiudicazione con l’asta. Solo in questo momento il debitore esecutato perde la titolarità del diritto pignorato e deve lasciare l’unità immobiliare. L’ordine potrà essere anticipato ad un momento anteriore solo come “sanzione” per comportamenti “scorretti” del debitore indicati nella stessa disposizione.

In altre parole: quando ad essere pignorati sono stati beni diversi dall’immobile abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare, l’ordine di liberazione può essere senz’altro anticipato; quando si tratta di un immobile abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare l’ordine non può essere anticipato (se non in casi sanzionatori).

Si può pignorare il diritto di abitazione?

Veniamo ora al caso che più ci interessa: in caso di ipoteca su bene ereditato, si può pignorare il diritto di abitazione del coniuge superstite? Qui urge una precisazione: il Codice civile [2] stabilisce che, sulla casa passata in successione, a prescindere dalle divisioni delle varie quote ereditarie tra i coeredi, al coniuge superstite spetta un diritto di abitazione vita natural durante. Questo significa che, in caso di morte del marito, la moglie può rimanere dentro la casa che prima abitava con il coniuge fino alla sua stessa morte, né gli altri eredi possono mandarla via. 

Ebbene, questo diritto di abitazione non può essere né pignorato né pregiudicato da un eventuale pignoramento di terzi sull’immobile, neanche per diritti acquisiti dal creditore prima della morte del titolare del bene (come nel caso del mutuo). 

Questo significa che il coniuge superstite, titolare del diritto di abitazione sull’immobile abitato dal suo nucleo familiare (non dunque titolare della piena proprietà, della nuda proprietà o dell’usufrutto), quando il creditore dovesse pignorare questo diritto, potrebbe senz’altro evitare il pignoramento opponendosi all’esecuzione forzata.

È proprio il Codice civile [3] a stabilire che il diritto di abitazione non può essere ceduto e quindi neanche pignorato. È questo il caso del coniuge superstite cui l’articolo 540 del Codice civile riserva il diritto di abitazione sulla «casa adibita a residenza familiare» se di proprietà del defunto.

Il creditore potrà anche avviare il pignoramento e persino vendere la casa all’asta al miglior offerente, ma l’aggiudicatario, nuovo proprietario del bene, non potrà mandare via dall’appartamento il coniuge superstite finché questi è ancora in vita. Dunque, potranno essere di fatto “espropriate” le quote ereditarie, ma non anche il diritto del coniuge di continuare a vivere nella casa familiare. E lì potrebbe comunque ospitare chi vuole, anche i propri figli. Il diritto di abitazione sulla «casa adibita a residenza familiare» continuerebbe a far capo al coniuge superstite.

Approfondimenti

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note

[1] Art. 560 cod. proc. civ., per come modificato dalla legge n. 12 dell’11.02.2019

[2] Art. 540 cod. civ. 

[3] Art. 1024 cod. civ.

Autore immagine: uomo combatte contro drago. Di rudall30


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