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Le Guide Sublocazione: le risposte alle domande più frequenti

Le Guide Pubblicato il 23 aprile 2013

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> Le Guide Pubblicato il 23 aprile 2013

Numerose sono le questioni che potrebbero sorgere in caso di locazione di un immobile qualora il conduttore intenda sublocarlo totalmente o parzialmente ad altri soggetti, amici o familiari.

Le questioni attinenti alla sublocazione di un immobile a uso abitativo sono spesso problematiche e fanno nascere molti punti interrogativi, sia per il conduttore che per il locatore. Ecco i quesiti più frequenti, che distingueremo a seconda che riguardino la sfera del locatore o quella del conduttore.

  

 

DALLA PARTE DEL LOCATORE

Ho locato un immobile e l’inquilino mi comunica di volerlo sublocare parzialmente. Non sono d’accordo.  

Il conduttore ha la facoltà di sublocare l’immobile con il solo onere di comunicare al locatore la persona del subconduttore, la durata del contratto e i vani sublocati.

Ciò è possibile solo per la sublocazione parziale, cioè quella che consente ad altre persone l’utilizzo di parte dell’appartamento assieme all’inquilino principale.

Per impedire al conduttore tale possibilità concessagli dalla legge, bisogna inserire un divieto espresso in una clausola del contratto di locazione.

 

Ho inserito nel contratto la clausola di divieto di sublocazione e mi è stato riferito che nell’appartamento vive, assieme al conduttore registrato, una sua zia che probabilmente contribuisce al pagamento del canone.

In questi casi è possibile chiedere la risoluzione del contratto.

Al locatore, però, potrebbe risultare difficile dimostrare che si tratti di una sublocazione vera e propria e non di una semplice ospitalità a favore di un parente.

Infatti sul locatore grava l’onere di dimostrare la sublocazione [1]. Questi potrà dimostrarla entrando in possesso, ad esempio, della prova dell’accordo di sublocazione (se esiste) o dell’intestazione di un’utenza a carico del subconduttore oppure, più difficilmente, tramite dei testimoni.

Ho inserito nel contratto la clausola di divieto di sublocazione e mi è stato riferito che nell’appartamento vive un amico del conduttore che non risulta parte del contratto di locazione.

In questo caso il locatore avrà vita più facile. Infatti la legge presume la sublocazione tutte le volte in cui nell’immobile vive una persona che non è parente del conduttore principale [2]. Spetta quindi a quest’ultimo (e non, come nel caso precedente, al locatore) dimostrare che non si tratta di sublocazione ma di semplice ospitalità.

Il mio inquilino non vive più nell’appartamento che gli ho locato; a lui è subentrato un altro nucleo familiare. L’inquilino, però, continua a pagarmi regolarmente l’affitto. Posso chiedere lo sfratto del nuovo inquilino visto che non ho mai dato alcun consenso a tale sostituzione?

La sublocazione totale (cioè quella che consente ad altre persone l’utilizzo dell’intero appartamento senza che l’inquilino principale viva all’interno dello stesso) è vietata dalla legge, a patto che non sia espressamente prevista nel contratto o il locatore vi abbia acconsentito.

Non potrebbe nemmeno configurarsi una cessione del contratto tra conduttore originario e conduttore subentrante, perché in questo caso è necessario il consenso del locatore che, in quest’ipotesi, manca.

Nonostante ciò, la procedura veloce di sfratto non sarà possibile perché non esiste alcun rapporto contrattuale con il nuovo inquilino. Le soluzioni percorribili sono due: far valere l’inadempimento contrattuale nei confronti del conduttore originario oppure chiedere il rilascio dell’immobile nei confronti di chi lo occupa senza alcun titolo.

 

DALLA PARTE DEL CONDUTTORE

 

Ho preso in affitto un appartamento e il contratto di locazione prevede che non posso ospitare nessuno. Ho un amico in difficoltà economica e vorrei ospitarlo a casa. Il divieto posto dal locatore nel contratto è lecito?

No, è nulla la clausola di un contratto di locazione nella quale sia contenuto il diniego di ospitalità, anche non temporanea, a persone estranee al nucleo familiare. Tale clausola, infatti, va in conflitto con l’adempimento dei doveri di solidarietà previsti dalla Costituzione [3].

Quindi se si tratta di semplice ospitalità, anche prolungata nel tempo, non c’è presunzione di sublocazione.

Sono uno studente fuori sede e vorrei subaffittare l’appartamento dove vivo. Posso farlo comunicando semplicemente al locatore il nominativo del nuovo inquilino?

No, perché la legge [4] ha esplicitamente sancito il divieto di sublocazione (anche parziale) nei contratti stipulati da studenti universitari fuori sede, salvo patto contrario scritto.

Quindi, l’unica strada percorribile è quella di stipulare una scrittura privata con il locatore nella quale quest’ultimo autorizzi espressamente la sublocazione.

Sono uno studente e vorrei subaffittare l’appartamento nel quale vivo, restando in tal modo l’unico intestatario del contratto di locazione. Posso usufruire dell’agevolazione Irpef?  

Lo studente universitario che stipula un contratto può usufruire della detrazione Irpef del 19% del canone di locazione [5]. Tale agevolazione è a favore del genitore che paga l’affitto, anche se il titolare del contratto di locazione è il figlio.

Di tale agevolazione non possono usufruire, però, gli altri studenti che hanno stipulato un contratto di sublocazione con il conduttore principiale [6].

di BIAGIO RIZZO

note

[1] Infatti la legge presume la sublocazione solo quando l’immobile non risulti occupato da persone legate al contraente originario da vincoli di parentela o affinità entro il quarto grado o da persone al suo servizio. In tal caso, quindi, la prova del contrario (che cioè non esiste alcuna sublocazione) è a carico del conduttore.

 [2] Articolo 3, comma 1-bis, decreto legge 22 dicembre 2008, numero 200: si presume l’esistenza della sublocazione quando l’immobile risulta occupato da persone che non sono al servizio del conduttore o che non sono a questo legate da vincoli di parentela o di affinità entro il quarto grado, salvo che si tratti di ospiti con carattere transitorio.

[3]Cass., sent.  n. 14343/09.

[4]Legge 9 dicembre 1998, n. 431.

[5] L’agevolazione Irpef spetta solo agli studenti universitari intestatari di contratti stipulati in base alla legge 431/1998 (contratti liberi, convenzionali, per studenti universitari e transitori), contratti di ospitalità o atti di assegnazione in godimento o locazione, stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative.

[6] In quanto i contratti di sublocazione non sono contemplati tra quelli detraibili al 19% dall’articolo 15, comma 1, lettera i-sexies), Tuir.


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