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Acquisto casa: come evitare problemi col fisco

3 Maggio 2019
Acquisto casa: come evitare problemi col fisco

Accertamento fiscale e Redditometro: come dimostrare con quali soldi è stato pagato l’immobile.

Chi spende più di quanto guadagna deve documentare al fisco la provenienza di tali proventi, deve cioè spiegare come se li è procurati, da chi e per quale ragione. Diversamente è legittimo sospettare che siano il frutto di evasione fiscale: con conseguente controllo fiscale e successivo accertamento. Su questa presunzione si muove il Redditometro, lo strumento utilizzato dall’Agenzia delle Entrate per accertare il reddito non dichiarato dai contribuenti. E di certo, tra i beni maggiormente nel mirino dell’amministrazione finanziaria, ci sono quelli di lusso come auto e immobili. 

Chi dichiara un reddito insufficiente all’acquisto di un’abitazione però non deve temere, solo per questo, di non poter mai diventare proprietario di un tetto: l’importante è che possa giustificare, al momento opportuno, la fonte del denaro. Tali chiarimenti sono stati forniti da una recente ordinanza della Cassazione [1]. La Corte ha spiegato, in caso di acquisto casa, come evitare problemi col fisco. Cerchiamo di ripercorrere gli aspetti più salienti della pronuncia per trarne un insegnamento pratico.

Acquisto casa: con quali soldi?

Chi compra casa con il frutto del proprio lavoro, regolarmente denunciato nella dichiarazione dei redditi, non deve temere nulla: egli potrà, in qualsiasi momento, dimostrare la congruità dei ricavi con i beni di cui è titolare. Non c’è quindi necessità di prendere particolari precauzioni, specie se lo stipendio o i compensi lavorativi gli vengono regolarmente accreditati in conto corrente. La perfetta tracciabilità di tali proventi rende infatti la posizione del contribuente cristallina. Difficilmente, l’Agenzia delle Entrate potrà contestargli un’irregolarità e ciò proprio perché la proporzione tra entrate ed uscite non farà scattare mai il Redditometro. E allora non si pone neanche il problema di doversi giustificare a posteriori.

Le difficoltà sorgono quando si tratta di una persona disoccupata o con un reddito tale da non riuscire a comprare la casa; in tali ipotesi, bisogna agire in anticipo e ragionare con un po’ di malizia. Il fisco, infatti, arriverà prima o poi a chiedere «con quali soldi è stata acquistata la casa?» e in quel caso bisognerà essere pronti a fornire prove scritte. Non sarà quindi sufficiente una semplice testimonianza (ad esempio il padre che dice di aver fornito un aiuto economico), ma un documento con una data certa (ad esempio un bonifico bancario o un assegno).

Vediamo meglio quali sono le difese del contribuente per l’acquisto di una casa ossia quali possono essere le giustificazioni da fornire all’Agenzia delle Entrate circa la provenienza del denaro.

Se il denaro per l’acquisto della casa non è frutto di un reddito in nero o comunque del proprio lavoro, le possibilità sono: è stato ricevuto in prestito oppure è stato regalato. Dunque, il contribuente dovrà dimostrare che i soldi pagati al venditore sono derivati da:

  • mutuo (bancario o di privato);
  • eredità;
  • donazione.

Vediamo singolarmente queste tre ipotesi.

Acquisto casa con mutuo

Nel caso in cui il denaro usato per acquistare casa è il frutto di un prestito bancario non si pongono problemi: innanzitutto perché il contratto è dotato di data certa in quanto stipulato davanti a un notaio; in secondo luogo, tale mutuo finisce direttamente nell’Anagrafe tributaria. Quindi, l’Agenzia delle Entrate sa già che i soldi per la casa non sono frutto di evasione.

Diverso è il caso del prestito da parte di un privato (un parente o un amico). La legge non dice che forma debba avere il contratto, ma sarà meglio – soprattutto per questioni fiscali – far risultare tutto da un documento scritto e registrarlo all’Agenzia delle Entrate o dotarlo di data certa con un timbro postale (ad esempio spedendo il contratto con raccomandata a.r. alle parti).

In ogni caso, se l’importo dato in prestito – così come verosimile – supera i 3mila euro, esso dovrà essere accreditato con bonifico bancario o assegno (a causa degli obblighi di tracciabilità); il che consentirà sempre di risalire alla provenienza del denaro, con conseguente giustificazione in caso di richiesta di chiarimenti da parte dell’amministrazione finanziaria.

Acquisto casa con eredità

Se hai ricevuto i soldi tramite un’eredità, dovrai conservare la dichiarazione di successione in cui hai dichiarato l’esistenza del conto corrente e la quota che di esso hai ricevuto in concorso con gli altri coeredi. Anche in questo caso, avrai già una prova scritta con data certa, essendo una documentazione facente pubblica fede.

Acquisto casa con donazione

Spesso le case vengono acquistate coi soldi dei genitori: qui si attua il meccanismo della cosiddetta donazione indiretta. In pratica, il genitore può alternativamente:

  • versare i soldi direttamente al venditore e chiedere a questi di intestare la casa al figlio;
  • bonificare i soldi sul conto del figlio o consegnargli gli assegni, con lo scopo di acquistare successivamente la casa.

Per entrambi i casi non c’è bisogno di pagare l’imposta sulle donazioni, come chiarito dalle Sezioni Unite della Cassazione, né è necessario fare la donazione davanti al notaio.

La Suprema Corte ha infine chiarito [1] che l’acquisto della casa tramite donazione indiretta impedisce l’accertamento con Redditometro; non è necessario che dimostri la «connessione» fra gli assegni bancari o il bonifico e la compravendita ossia che proprio quei soldi – e non altri – sono stati usati per pagare il prezzo di acquisto.

Donazioni di denaro tra parenti: come fare? GUARDA IL VIDEO


note

[1] Cass. ord. n. 11428/19 del 30.04.2019.

Autore immagine: chiavi di casa. Di Naypong Studio


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