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Opposizione a decreto ingiuntivo per crediti condominiali

3 Maggio 2019
Opposizione a decreto ingiuntivo per crediti condominiali

Differenza tra delibere annullabili e nulle: i motivi per cui ci si può opporre al decreto ingiuntivo del condominio.

Chi non paga il condominio rischia di ricevere un’ingiunzione di pagamento da parte del giudice di pace o del tribunale (a seconda dell’entità del debito). Questo perché la legge consente al condominio – o meglio, al suo amministratore – di agire con un ricorso per decreto ingiuntivo «provvisoriamente esecutivo» tutte le volte in cui vi è morosità. Il debitore dovrà pagare già il giorno dopo la notifica del decreto stesso (rischiando altrimenti il pignoramento), fermo restando il suo diritto a fare opposizione entro 40 giorni. 

Il decreto ingiuntivo può però essere emesso solo se c’è una prova scritta del credito: vi deve quindi essere stata la delibera condominiale di approvazione del piano di riparto delle spese ordinarie e/o straordinarie. In assenza di ciò, il decreto è illegittimo. È questo uno dei motivi di opposizione a decreto ingiuntivo per crediti condominiali. Ma non l’unico. In una recente sentenza, la Cassazione [1] ha affrontato questo problema stabilendo tuttavia che, in determinati casi, l’opposizione sul merito delle questioni dibattute in assemblea potrebbe essere tardiva e quindi rigettata.

È la scusa per fare il punto della situazione e verificare quando, come e per quali motivi si può presentare opposizione a decreto ingiuntivo condominiale. Ma procediamo con ordine.

Opposizione a decreto ingiuntivo per invalidità della delibera assembleare

Abbiamo detto che l’emissione del decreto ingiuntivo presuppone una delibera assembleare con cui viene approvata la divisione delle spese – di solito secondo millesimi – tra i vari proprietari degli appartamenti. 

Il condomino moroso che voglia contestare tale delibera non può però attendere il decreto ingiuntivo e fare opposizione contro quest’ultimo. Sarebbe ormai troppo tardi. Egli ha invece 30 giorni di tempo dalla riunione di condominio per sollevare questioni relative alla validità della votazione. Il termine decorre, per gli assenti, dalla comunicazione del verbale da parte dell’amministratore; per tutti gli altri decorre dal giorno successivo alla delibera. 

Il principio affermato dalla Cassazione è proprio questo: il condomino moroso, cui sia stato notificato un decreto ingiuntivo per crediti condominiali «non può far valere questioni relative alla validità della delibera condominiale di approvazione dello stato di ripartizione delle spese» poiché, per queste eccezioni, avrebbe dovuto muoversi in tempo, impugnando la votazione nei 30 giorni successivi.

Opposizione a decreto ingiuntivo per nullità della delibera assembleare

In verità, esiste una scappatoia. Come noto, i vizi della delibera dell’assemblea di condominio possono essere particolarmente gravi, tali da determinare non già la semplice “annullabilità” bensì la “nullità” della votazione. In questi casi non ci sono termini di scadenza per impugnare la delibera e il condomino quindi ha sempre tempo per sollevare contestazioni nonostante il ricevimento del decreto ingiuntivo. Abbiamo fatto un elenco dei casi di nullità e annullabilità nell’articolo Impugnazione assemblea condominiale: termini.

Ad esempio sono semplicemente annullabili – e quindi vanno contestati entro 30 giorni – i difetti di costituzione dell’assemblea, le convocazioni, la genericità dell’ordine del giorno, ecc.

Invece sono nulle – e quindi possono essere contestate senza limiti di tempo – le delibere aventi ad oggetto decisioni che non spettano all’assemblea o che incidono sulle proprietà individuali dei condomini, che non rispettano i quorum, che ripartiscono le spese secondo criteri diversi da quello dei millesimi, ecc.

Opposizione a decreto ingiuntivo condominiale: motivi

Oltre ai singoli motivi di contestazione della validità della delibera condominiale (di cui parleremo più avanti) ecco alcune eccezioni contro il decreto ingiuntivo che il condomino moroso può sollevare.

Proprietà dell’immobile

Innanzitutto c’è la titolarità del debito: il decreto ingiuntivo deve essere emesso solo nei confronti del proprietario dell’appartamento. Non è infatti condomino né l’affittuario, né l’usufruttuario, né l’inquilino, né il comodatario, ecc.

L’amministratore deve quindi verificare e comunicare all’avvocato chi è il proprietario dell’unità immobiliare, essendo solo questi il legittimato passivo dell’azione giudiziale, e non chi potrebbe apparire tale per essersi sempre comportato come un condomino.

È buona norma verificare pertanto con attenzione chi debba essere considerato condomino (e quindi vero debitore) al fine dell’obbligo del pagamento dei contributi.

Mancata notifica del verbale di assemblea

I condomini assenti all’assemblea condominiale che non hanno ricevuto dall’amministratore la raccomandata con il verbale della delibera possono contestare tale circostanza, non avendo avuto la possibilità di impugnare la delibera. Dovranno però indicare per quali ragioni, nel merito, ritengono la votazione invalida.

Mancanza di prova scritta

Se l’assemblea non è stata mai convocata per l’approvazione della ripartizione delle spese, il decreto ingiuntivo è illegittimo. Manca infatti la prova scritta del credito condominiale. Sicché il decreto è sempre opponibile.

Diffida

Secondo qualche sentenza, il decreto ingiuntivo non può essere emesso se prima il condomino non ha ricevuto una diffida da parte dell’amministratore con cui gli comunica le quote dovute e lo invita a pagare. Leggi sul punto Spese condominiali, ci vuole prima la lettera di diffida?

Motivi di opposizione al decreto ingiuntivo condominiale per invalidità dell’assemblea

Abbiamo detto che, se non viene impugnata la delibera condominiale, il condomino moroso non può presentare opposizione al decreto ingiuntivo per contestare i vizi di tale assemblea. Ciò avviene quando la delibera è annullabile, ossia nel caso di delibere:

  • che presentano vizi formali come quelle sulla convocazione dell’assemblea;
  • adottate in assenza del quorum costitutivo;
  • adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale (violazione del quorum deliberativo);
  • che violano norme che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto;
  • attinenti discrasie tra l’ordine del giorno e quanto deliberato;
  • se nel verbale d’assemblea non vengono riportati i nomi dei condomini contrari o astenuti con i relativi millesimi; è sufficiente, salvo il caso di omonimia, riportare il solo cognome dei condomini dissenzienti;
  • se l’ordine del giorno è incompleto o generico, tale da non consentire di comprenderne preventivamente ed esattamente il contenuto e la relativa portata;
  • se viene votata una questione non indicata nell’ordine del giorno ma riportata alla voce “varie ed eventuali” per l’indeterminatezza dell’argomento da trattare;
  • se l’amministratore di condominio si è rifiutato di far esaminare i documenti giustificativi delle spese riportate nel rendiconto consuntivo da approvare nell’assemblea appositamente convocata;
  • se partecipa all’assemblea un rappresentante munito di un numero di deleghe superiore a quelle stabilite dalla legge o dal regolamento;
  • se la delibera viene approvata con una maggioranza inferiore a quella disposta dalla legge;
  • se è stata omessa la convocazione di un avente diritto a partecipare all’assemblea.

Al contrario, sono delibere nulle, e quindi possono sempre essere contestate anche dopo il termine di 30 giorni dalla loro adozione, le delibere con vizi particolarmente gravi. In tal caso, anche dopo l’emissione del decreto ingiuntivo il condomino può contestare il vizio in questione, purché comunque lo faccia con apposita domanda inoltrata al giudice. Al riguardo si considerano nulle le delibere:

  • prive degli elementi essenziali (indicazione dei condomini, firme, ecc.);
  • con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume). Ad esempio la Cassazione ha dichiarato nulla la delibera con cui l’assemblea aveva autorizzato alcuni condomini a collegarsi ai servizi primari comuni (acqua, luce, gas, scarichi fognari, ecc.) permettendo la trasformazione di alcuni locali sottotetto, inizialmente destinati a lavanderia-stenditoio, in vani abitabili. Tale trasformazione era vietata dallo strumento urbanistico ed il condominio aveva assunto la delibera solo per permettere ai condomini interessati di usufruire del condono edilizio violando, in questo modo, le norme urbanistiche. La delibera, in questo caso, è stata ritenuta nulla perché assunta in contrasto con la legge;
  • con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea;
  • che incidono sulla proprietà esclusiva di singoli condomini (si pensi alla delibera che decide di eliminare il balcone privato per installare un ascensore esterno);
  • che incidono sulle cose o servizi comuni;
  • in materia di ripartizione delle spese quando, a maggioranza, stabilisce o modifica i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità dal principio dei millesimi fissato dal Codice civile o dal regolamento contrattuale (è infatti necessaria l’unanimità per modificare le tabelle);
  • assunte in violazione dei quorum stabiliti da norme inderogabili civilistiche o regolamentari (si pensi, per esempio, al caso in cui il regolamento contrattuale richieda l’unanimità mentre la delibera venga assunta a maggioranza);
  • che ratifica una spesa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale. Irrilevante che la spesa sia minima in rapporto all’elevato numero dei condomini e all’entità complessiva del rendiconto (si pensi alle spese del telefono privato dell’amministratore);
  • nel caso in cui la convocazione dell’assemblea sia stata effettuata da un soggetto totalmente non legittimato alla convocazione (il che capita, per esempio, nei complessi immobiliari complessi, ove l’amministratore del “blocco A” proceda alla convocazione del “blocco B” ovvero convochi l’assemblea per deliberare in merito a problematiche che rientrerebbero nelle competenze di un altro amministratore);
  • quando sia assunta da singoli condomini mediante referendum con consultazione verbale separata;
  • quando si assegni a maggioranza i posti auto in cortile in base ai millesimi di ciascun condomino;
  • quando si deliberi interventi su aree a parcheggio incidendo sui diritti individuali di un condomino;
  • quando si addebiti a un solo condomino le spese legali di una causa sostenute dal condominio;
  • quando si deliberi l’installazione di un ascensore che renda difficoltoso l’accesso alla propria abitazione anche ad un solo condomino;
  • si deliberi una transazione che leda i diritti di un condomino;
  • si impedisca a un condomino di mutare la destinazione d’uso di un appartamento, per esempio da abitazione a studio di amministrazione condominiale, in assenza di un’apposita clausola contrattuale del regolamento;
  • si deliberi a maggioranza di sopprimere l’impianto di riscaldamento centralizzato senza sostituzioni;
  • si addebiti ad un condomino le spese concernenti una manutenzione necessitata da un danno provocato nella sola presunzione di sua colpa;
  • si impedisca ad un condomino, in conflitto di interessi con il condominio e portatore di una delega, di votare la relativa delibera per conto del suo delegante.

note

[1] Cass. sent. n. 11482/19 del 30.04.2019.

Autore immagine: casa pesante. Di cherezoff

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 6 marzo – 30 aprile 2019, n. 11482

Presidente/Relatore Orilia

Ritenuto in fatto

1 Il Condominio (omissis) ottenne dal Giudice di Pace di Giulianova un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo nei confronti della condomina P.F. per spese condominiali giusta riparto approvato nell’assemblea 6.8.2018.

L’opposizione della P. venne respinta dal Giudice di Pace, ma parzialmente accolta in appello dal Tribunale di Teramo che, con sentenza 15.11.2013, ha revocato il decreto e ridotto l’importo originario di Euro 2.465,47 a Euro 2.143,39.

2 La P. ricorre per cassazione sulla base di quattro motivi illustrati da memoria a cui resiste con controricorso il Condominio.

Considerato in diritto

1.1 Col primo motivo, la ricorrente denunzia la violazione dell’art. 1136 c.c., e art. 69 disp. att. c.c. (ex art. 360 c.p.c., n. 3) per erronea applicazione del principio dell’apparenza del diritto in materia condominiale con particolare riferimento all’erronea convocazione del soggetto diverso dall’effettivo condomino.

1.2 Col secondo motivo si denunzia la violazione dell’art. 2697 c.c. non avendo il creditore opposto, attore in senso sostanziale, dato prova del credito monitoriamente azionato.

1.3 Col terzo motivo si lamenta la violazione dell’art. 115 c.p.c., per erronea valutazione delle prove documentali.

1.4 Col quarto ed ultimo motivo la P. deduce la violazione dell’art. 91 c.p.c. censurando la pronuncia sulle spese.

2 Il ricorso è fondato.

Per costante giurisprudenza di questa Corte, nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo tale sindacato riservato al giudice davanti al quale dette delibere sono state impugnate (tra le varie, v. Sez. 2 -, Sentenza n. 4672 del 23/02/2017 Rv. 643364; Sez. 2, Sentenza n. 3354 del 19/02/2016 Rv. 638789; Sez. U, Sentenza n. 26629 del 18/12/2009 Rv. 610632).

In altri termini, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale di approvazione dello stato di ripartizione, ma solo questioni riguardanti l’efficacia di quest’ultima.

La delibera costituisce, infatti, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non soltanto la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condominio a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena, il cui ambito è, dunque, ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. Sez. U., 18 dicembre 2009, n. 26629 cit.; Cass. Sez. 2, 23/02/2017, n. 4672 cit.). Il giudice deve quindi accogliere l’opposizione solo qualora la delibera condominiale abbia perduto la sua efficacia, per esserne stata l’esecuzione sospesa dal giudice dell’impugnazione, ex art. 1137 c.c., comma 2, o per avere questi, con sentenza sopravvenuta alla decisione di merito nel giudizio di opposizione ancorché non passata in giudicato, annullato la deliberazione (Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 1502 del 2018; Cass. Sez. 2, 14/11/2012, n. 19938).

Nel caso in esame, la deliberazione posta a base del ricorso per decreto ingiuntivo è stata annullata dalla Corte d’Appello de L’Aquila con sentenza n. 82/2019 pubblicata il 16.1.2019, la cui produzione in allegato alla memoria della ricorrente deve ritenersi consentita.

Il divieto dell’art. 372 c.p.c., infatti, riferendosi esclusivamente ai documenti che avrebbero potuto essere prodotti nel giudizio di merito, non si estende a quelli, successivi, comprovanti il venir meno dell’efficacia della deliberazione posta a base del provvedimento monitorio opposto.

Tale soluzione – che si pone sulla scia dell’indirizzo giurisprudenziale che ammette la produzione di documenti nuovi dai quali si ricavi la sopravvenuta cessazione della materia del contendere (Cass., Sez. 2, 5 agosto 2008, n. 21122; Cass., Sez. lav., 23 giugno 2009, n. 14657; Cass., Sez. 1, 10 giugno 2011, n. 12737) o la successiva formazione del giudicato esterno (Cass., Sez. Un., 16 giugno 2006, n. 13916) – si giustifica perché la sentenza che dichiara invalida la delibera condominiale posta a fondamento del decreto ingiuntivo opposto, sebbene non sia rilevante per le specifiche questioni di rito indicate nell’art. 372 c.p.c. (nullità della sentenza impugnata; ammissibilità del ricorso e del controricorso), ma abbia un’incidenza sul merito, comprova la sopravvenuta formazione di una regula iuris operante in relazione alla decisione del caso concreto.

Diversamente, se non fosse consentita la produzione di tale documento, la Corte di cassazione dovrebbe rigettare il ricorso e lasciare in vita una sentenza che, se eseguita coattivamente, causerebbe la proposizione di un’opposizione all’esecuzione e, se eseguita spontaneamente, giustificherebbe la proposizione di un’azione di ripetizione dell’indebito in violazione dei più elementari principi di economia processuale.

Sulla scorta di quanto esposto (e preso atto dell’assenza di rilievi da parte del controricorrente, che non ha ritenuto opportuno depositare a sua volta memoria né prendere posizione in sede di discussione orale), non resta che cassare la sentenza impugnata.

Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa va decisa nel merito ai sensi dell’art. 384 c.p.c., comma 2, e pertanto, in accoglimento dell’opposizione, il decreto ingiuntivo deve essere revocato.

Le ragioni che hanno determinato l’esito della lite possono senz’altro considerarsi gravi ed eccezionali e, come tali, giustificare la compensazione delle spese dei giudizi di merito e di quello di legittimità ai sensi dell’art. 92 c.p.c..

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie l’opposizione revocando il decreto ingiuntivo n. 497/08 del Giudice di Pace di Giulianova. Compensa tra le parti le spese dell’intero giudizio.

 


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