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Omesso pagamento canoni locazione: ultime sentenze

17 Maggio 2019
Omesso pagamento canoni locazione: ultime sentenze

> L’esperto Pubblicato il 17 Maggio 2019



Il conduttore che omette di pagare i canoni di locazione alla scadenza pattuita viola una delle obbligazioni primarie ed essenziali che scaturiscono dal contratto di locazione.

Leggi le ultime sentenze su: contratto di locazione; godimento del bene; omesso pagamento dei canoni di locazione; violazione degli obblighi contrattuali; inadempimento del conduttore; declaratoria di risoluzione del contratto.

Omesso pagamento dei canoni di locazione

L’omesso pagamento dei canoni di locazione alla scadenza convenuta costituisce la violazione di un’obbligazione primaria ed essenziale scaturente dal contratto.

Ne discende che il reiterato e persistente ritardo colpevole può giustificare la risoluzione ove venga ad incidere in modo rilevante sull’equilibrio negoziale, e l’eventuale tolleranza del locatore non può comportare per sé stessa una modificazione della disciplina contrattuale “non potendosi presumere una completa acquiescenza alla violazione di un obbligo contrattuale posto in essere dall’altro contraente, né un consenso alla modificazione suddetta da un comportamento equivoco quale quello di non aver preteso in passato l’osservanza dell’obbligo stesso, per cui non dà diritto al conduttore di corrispondere i canoni a suo comodo e piacimento”.

Tribunale Napoli sez. IX, 21/01/2019, n.787

Omesso pagamento canoni locazione: competenza del giudice amministrativo

La concessione di beni del patrimonio indisponibile della Pubblica Amministrazione ha natura pubblicistica in considerazione della qualità del bene oggetto dell’accordo e di quella del locatore: la concessione amministrativa viene, cioè, qualificata come concessione-contratto, derivante dalla combinazione di un negozio unilaterale autoritativo, di un atto deliberativo della Pubblica Amministrazione e di una convenziona attuativa con il privato.

Di conseguenza deve essere dichiarato il difetto di giurisdizione del giudice ordinario in favore di quella del giudice amministrativo in relazione alla fattispecie di mancato pagamento dei canoni per la concessione amministrativa di area ad uso non abitativo per l’installazione di impianti di telecomunicazione.

Tribunale Firenze sez. II, 05/11/2018, n.2972

Risoluzione del contratto per omesso pagamento dei canoni

Il locatore che agisce in giudizio al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, costituito dal mancato pagamento dei canoni dovuti e non corrisposti, e la condanna del conduttore al pagamento delle somme dovute, è unicamente tenuto, in quanto creditore, a provare la fonte negoziale o legale del suo diritto, ben potendo limitarsi ad allegare l’altrui inadempimento.

Un tale onere deve, pertanto, ritenersi assolto con l’allegazione del contratto di locazione, in quanto titolo nel quale trova fondamento la formulata pretesa giudiziale. È, invece, onere della controparte allegare l’adempimento dell’obbligazione dedotta, con la conseguenza che in ipotesi di mancato assolvimento dell’onere suddetto si impone una pronuncia di risoluzione del contratto, con contestuale condanna del conduttore al pagamento delle somme dovute in forza del negozio.

Tribunale Arezzo, 16/07/2018, n.759

Pretesa tributaria di tassare i canoni di locazione per la durata di tutto il contratto: è legittima?

È legittima la pretesa tributaria di tassare i canoni di locazione per tutto il periodo di durata del contratto di locazione, ai sensi dell’art. 26, comma 1, primo periodo, D.P.R. n. 917/1986, qualora vi sia l’impossibilità di individuare la data certa dell’anticipata risoluzione del contratto di locazione per l’omesso adempimento degli oneri dichiarativi costituiti dalla comunicazione della risoluzione e dal pagamento dell’imposta previste dall’art. 17, comma 1, .D.P.R. n. 131/1986.

Comm. trib. reg., (Lazio) sez. XVI, 12/07/2018, n.4997

Violazione delle obbligazioni essenziali del contratto di locazione

L’omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l’economia del contratto stesso.

Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell’inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento.

Tribunale Roma sez. VI, 21/02/2018, n.4004

Sospensione di pagamento del canone di locazione

In materia di locazione, il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene per la presenza di vizi, anche qualora gli stessi siano riconducibili alla condotta del locatore.

La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima solo nell’ipotesi in cui venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale determinante uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.

E infatti, in conformità del principio “inadimplenti non est adimplendum”, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede. Nel caso di specie, il Tribunale ha accolto la domanda di risoluzione del contratto, in quanto era provato che, a fronte del pieno godimento dell’immobile, la conduttrice aveva omesso per più di un anno il pagamento dei canoni.

Tribunale Roma sez. VI, 13/02/2018, n.3349

Declaratoria di risoluzione del contratto

Ai sensi della legge 27 luglio 1978 n. 392 la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità, e dell’importanza dell’inadempimento del conduttore in relazione all’interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato – ai sensi degli art. 5 e 55 della stessa legge – a due elementi: l’uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all’omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone; l’altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fermo restando, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell’elemento soggettivo dell’inadempimento costituito dall’imputabilità della “mora debendi” a dolo o colpa grave del debitore (sussistenti nel caso di specie, atteso che la parte, pur contestando la morosità relativa al pagamento dei canoni di locazione, nulla eccepiva in merito al mancato pagamento degli oneri condominiali per importo superiore a due mensilità).

Tribunale Nocera Inferiore sez. II, 18/07/2012, n.587

Omesso pagamento dei canoni di locazione di un alloggio di servizio

L’omesso pagamento dei canoni di locazione di un alloggio di servizio non configura, a carico dell’impiegato statale conduttore dell’immobile, una violazione di doveri d’ufficio, bensì un inadempimento di obblighi contrattuali; pertanto, non sussiste la giurisdizione contabile sulla relativa controversia.

Corte Conti sez. III, 24/11/2009, n.534

Aziende agricole confiscate

L’omesso pagamento di canoni locati relativi ad aziende agricole confiscate, cedute in locazione dallo Stato al Comune e da questo concesse in comodato gratuito ad associazione per il recupero di tossicodipendenti, non è imputabile al sindaco, per difetto del nesso di causalità, ove il competente ufficio finanziario non abbia determinato i relativi canoni.

Corte Conti reg., (Calabria) sez. giurisd., 23/06/1999, n.12

Lettera di diffida del proprietario

Sussiste la responsabilità amministrativa del sindaco che abbia omesso di attivarsi per evitare il verificarsi di danni erariali, obiettivamente riconducibili all’inutile decorso del tempo (fattispecie di mancato pagamento di canoni di locazione, anche dopo una lettera di diffida del proprietario, ancora limitata alla sola sorte capitale, con conseguente procedimento ingiuntivo e relativi oneri aggiuntivi per interesse, rivalutazione e spese.

Corte Conti reg., (Sicilia) sez. giurisd., 15/04/1996, n.80

Morosità: causa di risoluzione del contratto

In tema di rapporto di locazione, la disposizione dell’art. 3 della l. 22 dicembre 1973 n. 841, in forza della quale la morosità può costituire causa di risoluzione del contratto non quando riguardi almeno due mensilità ma solo quando, anche se relativa ad una sola mensilità, si protragga per almeno due mesi (o tre, se si tratti di conduttore indigente), incide in modo rilevante nell’applicazione degli art. 1453 e 1455 c.c., allorché sulla “mora debendi” si base la domanda di risoluzione, onde la nuova disciplina influisce direttamente anche sui criteri in base ai quali di deve di volta in volta valutare la gravità dell’inadempimento, nel senso che il semplice ritardo nel pagamento del canone non costituisce inadempienza apprezzabile se contenuto nell’arco temporale di due mesi.

Conseguentemente, l’omesso pagamento di più canoni mensili non consecutivi, anche se protrattosi nel corso del giudizio, non è sufficiente a giustificare la risoluzione del contratto quando la morosità nel pagamento di ciascun canone non abbia superato l’arco di tempo di due mesi.

Cassazione civile sez. III, 16/12/1982, n.6936

note

Autore immagine: contratto di locazione di Antonio Guillem


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