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Ritardo pagamento canoni locazione: ultime sentenze

7 Giugno 2021
Ritardo pagamento canoni locazione: ultime sentenze

Contratto di locazione; inadempimento del conduttore; intimazione di sfratto; pagamento parziale dei canoni di affitto; risoluzione del contratto.

Che succede in caso di pagamento parziale o tardivo dei canoni di locazione? Cosa può fare il locatore insoddisfatto della condotta inadempiente del conduttore? Nel caso in cui l’inquilino non paghi i canoni e le spese di locazione, il locatore può prospettare il pericolo di sfratto.

Pagamento tardivo dei canoni

La valutazione sull’esistenza, o meno, di una prassi di tolleranza del ritardo nel pagamento dei canoni locativi costituisce un apprezzamento di fatto rimesso al giudice di merito e non sindacabile in sede di legittimità ed il mancato esercizio, da parte del locatore, del potere potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per l’inadempimento del locatario, in virtù della previsione di una clausola risolutiva espressa, è l’effetto conformante della buona fede nella fase esecutiva del detto contratto; pertanto, il rispetto di tale principio impone che lo stesso locatore, contestualmente o anche successivamente all’atto di tolleranza, manifesti la sua volontà di avvalersi della menzionata clausola risolutiva espressa in caso di ulteriore protrazione dell’inadempimento e comunque per il futuro.

Cassazione civile sez. III, 08/07/2020, n.14240

L’obbligazione di pagamento dei canoni di locazione

L’obbligazione di pagamento dei canoni di locazione costituisce un debito di valuta e, come tale, non è suscettibile di automatica rivalutazione per effetto del processo inflattivo della moneta; pertanto, spetta al creditore di allegare e dimostrare il maggior danno derivato dalla mancata disponibilità della somma durante il periodo di mora e non compensato dalla corresponsione degli interessi legali ex art. 1224, comma 2, c.c.

Cassazione civile sez. VI, 08/07/2020, n.14158

Risoluzione del contratto di locazione

L’art. 5 della legge 392/78 disciplina la valutazione dell’importanza dell’inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni di locazione (o degli oneri accessori) ai fini della risoluzione del contratto, escludendo il potere discrezionale del giudice di cui all’articolo 1455 c.c., con la conseguenza che, ove il ritardo si protrae per un periodo di tempo superiore a venti giorni dalla scadenza prevista ovvero la somma dovuta per oneri accessori supera l’importo di due mensilità del canone, l’inadempimento non può considerarsi di scarsa rilevanza e tanto comporta, a norma dell’articolo 1455 c.c., la risoluzione del contratto.

Tribunale Napoli sez. IX, 18/05/2020, n.3556

La risoluzione del contratto per il mancato pagamento dei canoni

La clausola che disciplina la risoluzione del contratto per il mancato pagamento dei canoni, pattuita in un contratto di locazione, non è una clausola penale in senso tecnico e non costituisce una clausola autonoma, ma è correlata alla scadenza del pagamento dovuto e rimasto insoluto quale effetto del ritardo stesso. La clausola non contiene, quindi, una liquidazione anticipata del danno, quale stretta clausola penale nella sua funzione anticipatoria della liquidazione del danno, bensì l’effetto tipico del ritardo nell’adempimento.

Comm. trib. prov.le Brescia sez. I, 25/06/2019, n.394

Pagamento dei canoni di locazione immobiliare per uso ufficio

In tema di interessi da ritardo di pagamento, la nozione di “transazione commerciale” di cui all’art. 2 del d. lgs. n. 231 del 2002, in assenza di espresse limitazioni, deve essere intesa, in senso lato, come ricomprendente tutte le prestazioni di servizio e, pertanto, anche i contratti di utilizzazione di beni connessi a un rapporto commerciale.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza che aveva ritenuto applicabile il saggio d’interessi di cui all’art. 5 del d. lgs. n. 231 del 2002 al credito per il pagamento dei canoni di un contratto di locazione immobiliare per uso ufficio, stipulato tra due imprese).

Cassazione civile sez. III, 28/02/2019, n.5803

Prospettare lo sfratto all’inquilina morosa: è minaccia?

Nel reato di minaccia elemento essenziale è la limitazione della libertà psichica mediante la prospettazione del pericolo che un male possa essere cagionato, purché questo sia ingiusto e possa essere dedotto dalla situazione contingente.

(Nella specie, la Corte ha escluso la configurabilità del reato nella condotta del locatore che aveva prospettato alla propria inquilina, in ritardo nel pagamento dei canoni e delle spese di locazione, di ‘buttare dalla finestra tutti i suoi effetti personali e di distaccare le utenze‘, atteso che il danno minacciato non poteva ritenersi ingiusto, poiché rappresenta l’esercizio del diritto del proprietario di un immobile di intimare lo sfratto per morosità).

Cassazione penale sez. V, 29/11/2018, n.563

Locazione ad uso abitativo: inadempimento del conduttore

Mentre in ordine alle locazioni ad uso abitativo, la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento del conduttore circa l’obbligazione di pagamento del canone, in relazione all’interesse del locatore, non è affidata alla discrezionalità del giudice, ma è ancorata a due rigidi parametri: uno, di carattere quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori di importo superiore a due mensilità del canone, l’altro, di ordine temporale, relativo al ritardo; nelle locazioni ad uso non abitativo, invece, il mancato pagamento del canone va valutato a norma dell’art. 1455 c.c. sicchè la purgazione della mora, successiva all’intimazione di sfratto, avvenuta mediante il pagamento dei canoni scaduti da parte dell’intimato prima o durante l’udienza di comparizione del procedimento di convalida, non preclude l’accertamento della gravità dell’inadempimento, a norma dell’art. 1453 c.c., nell’ambito del giudizio ordinario che prosegue ex art. 667 c.p.c., in ordine alla domanda di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione intercorso tra le parti implicita nell’atto d’intimazione di sfratto.

Tribunale Torre Annunziata sez. II, 29/05/2018, n.1310

Pagamento di tre canoni con grave ritardo 

In tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell’inadempimento, ex art. 5 della L. n. 392 del 1978, non trovi diretta applicazione, cionondimeno esso può essere tenuto in considerazione quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi art. 1455 c.c., se l’inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza. Alla luce di tanto, deve rilevarsi come il mancato pagamento per ben tre mensilità effettuato solo dopo con grave ritardo costituisca grave inadempimento.

Tribunale Roma sez. VI, 15/02/2018, n.3505

Obbligazione relativa al pagamento del canone

L’obbligazione di pagamento dei canoni di locazione costituisce un debito di valuta, sicché, ai sensi dell’art. 1224 c.c., la rivalutazione è dovuta solo per la parte eccedente il danno da ritardo coperto dagli interessi.

Cassazione civile sez. III, 29/09/2015, n.19222

Pagamento tardivo dei canoni di locazione e intimazione di sfratto

In tema di risoluzione del contratto di locazione per morosità di immobile ad uso non abitativo assume rilievo la condotta del conduttore che, successivamente al pagamento tardivo dei canoni di locazione oggetto dell’intimazione di sfratto, ha corrisposto con ritardo anche i successivi canoni, costituendo questi ritardi nei pagamenti un inadempimento contrattuale che, per la loro persistenza nel tempo, giustificano la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione.

Tribunale Milano sez. XIII, 08/10/2013, n.12451

Canone di locazione: pagamento tardivo e parziale

È prova del mancato adempimento per lungo tempo dell’obbligazione primaria del conduttore, che è quella di pagare regolarmente il canone nella misura pattuita, e giustifica la risoluzione del contratto per suo inadempimento, la circostanza che lo stesso abbia pagato in ritardo e solo parzialmente il canone di locazione per lungo tempo, sino a giungere al mancato pagamento di un importo pari a circa dieci mensilità del canone.

Al riguardo, inoltre, da un lato, la circostanza che il locatore abbia tollerato nel tempo tale inadempienza non prova che sia intervenuto un accordo tra le parti sulla possibilità di pagare il canone in ritardo e in misura ridotta, dall’altro, è irrilevante che il conduttore, dopo la notifica dell’atto di intimazione per morosità, abbia pagato tutti i canoni dovuti, atteso che tale comportamento non incide sulla valutazione della gravità dell’inadempimento che deve effettuarsi rispetto al momento in cui il locatore è costretto ad adire il giudice per ottenere il pagamento.

Cassazione civile sez. III, 17/09/2013, n.21156

Inadempimento del conduttore e insoddisfazione del locatore

Ai sensi della legge 27 luglio 1978 n. 392 la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità, e dell’importanza dell’inadempimento del conduttore in relazione all’interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato – ai sensi degli art. 5 e 55 della stessa legge – a due elementi: l’uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all’omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone; l’altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fermo restando, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell’elemento soggettivo dell’inadempimento costituito dall’imputabilità della “mora debendi” a dolo o colpa grave del debitore (sussistenti nel caso di specie, atteso che la parte, pur contestando la morosità relativa al pagamento dei canoni di locazione, nulla eccepiva in merito al mancato pagamento degli oneri condominiali per importo superiore a due mensilità).

Tribunale Nocera Inferiore sez. II, 18/07/2012, n.587

Ritardato pagamento del canone di locazione

In materia di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, la valutazione del giudice di merito sull’importanza dell’inadempimento costituito dal mancato o ritardato pagamento del canone deve essere unitaria, e cioè relativa a tutto il comportamento del debitore, desunto dalla persistenza della mora o di precedenti ritardi nel pagamento del canone di locazione; l’apprezzamento dell’entità obiettiva della mora denunciata deve farsi in relazione oltre che all’economia complessiva del contratto, all’interesse del locatore al puntuale pagamento dei canoni.

Costituisce inadempimento grave il pagamento del canone con sistematico ritardo rispetto alle scadenze fissate nel contratto.

Tribunale Patti, 21/06/2010, n.121

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note

Autore immagine: di MIND AND I


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