Vendita con riserva di proprietà: chi paga l’Imu?

Nel caso di vendita con riserva della proprietà dell’immobile chi è il soggetto fiscalmente obbligato al pagamento dell’Imu?

Il caso non è infrequente, soprattutto in un periodo di crisi e di alto rischio per gli incassi come quello che stiamo vivendo. Chi intende acquistare un immobile spesso non possiede tutti i soldi necessari per l’acquisto o non può agevolmente accedere al credito. Cosa accade in questi casi?

L’ordinamento consente alle parti di superare questo problema cercando di conciliare le esigenze del venditore a vedersi pagato il prezzo del proprio immobile e quelle dell’acquirente di acquistare casa in assenza della disponibilità dell’intera somma. Questa soluzione è data dalla cosiddetta vendita con patto di riservato dominio [1], nota anche come vendita con riserva della proprietà.

Essa costituisce una forma alternativa di acquisto della proprietà: vediamo dunque come funziona e quali risvolti ha in materia fiscale soprattutto con riferimento al pagamento dell’Imu.

Vendita a rate dell’immobile: come funziona?

Nel caso della vendita di un bene è possibile che la proprietà del bene venduto non si trasferisca all’atto della stipula del contratto o alla consegna del bene, ma solo con il pagamento dell’ultima rata del prezzo.

Nella vendita con riserva di proprietà (che si sostanzia in una vendita a rate), dunque, il prezzo del bene viene pagato a rate: ciò vuol dire che tra le parti viene stipulato un contratto di vendita che, per quanto riguarda il trasferimento di proprietà, è sottoposto a condizione sospensiva. A parte il trasferimento della proprietà, gli altri effetti del contratto si producono immediatamente. L’atto di compravendita con riserva della proprietà è trascrivibile, quindi l’acquirente può eventualmente opporlo a terzi che vantino diritti sul bene stesso.

Vendita a rate dell’immobile: chi paga l’Imu?

Come anticipato, il cosiddetto patto di riservato dominio, dunque, è sempre più presente negli atti di trasferimento di beni immobili con la conseguenza che, ai fini dell’imposta municipale unica (Imu), si rende necessario comprendere chi è il soggetto debitore del tributo. Tuttavia, in questi casi non è cosa semplice rispondere al quesito su chi tra acquirente e venditore sia il soggetto fiscalmente obbligato. Infatti la normativa sul punto è contrastante e non vi sono stati interventi chiarificatori da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Da un lato infatti la legge [2] prevede che il presupposto dell’Imu sia il possesso dell’immobile mentre un’altra norma [3] sottolinea che è soggetto passivo Imu colui che è proprietario dell’immobile o colui che è titolare di un diritto reale sullo stesso.

Nonostante, dunque, la normativa lasci qualche dubbio in ordine all’effettivo soggetto che dovrà provvedere al pagamento dell’Imu in caso di vendita con riserva di proprietà, facendo riferimento alle norme del codice civile che sanciscono che tra il momento della sottoscrizione dell’atto e quello del pagamento dell’ultima rata, la proprietà rimane al venditore, è opinione concorde che proprio il venditore sarà il soggetto passivo dell’Imu.

Secondo questa opinione, dunque, il venditore con riserva di proprietà di un bene immobile sarà tenuto al pagamento dell’Imu per tutto il periodo pattuito in cui il compratore versa le rate per l’acquisto e così fino al pagamento dell’ultima rata ed il trasferimento definitivo della proprietà in capo all’acquirente.