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Acquisto seconda casa: come pagare meno tasse

25 Maggio 2019
Acquisto seconda casa: come pagare meno tasse

Ho intenzione di acquistare una seconda casa all’asta per affittarla con locazioni brevi (-30gg),  e in seguito darla ai figli. Cos’è più conveniente per pagare meno tasse? Forse la nuda proprietà mia (io sono disoccupata in Naspi) e/o di mio marito con usufruttuario uno dei figli (uno dei due è invalido all’85%)?

Nel quesito in esame vengono già anticipate alcune ipotesi di riduzione legittima del carico fiscale relativamente alla tassazione dei redditi da fabbricati derivanti da locazioni brevi di immobili non costituenti prima abitazione.

L’acquisto separato di nuda proprietà e usufrutto potrebbe essere una mossa utile tuttavia, nel caso specifico di acquisto all’asta, di non facile applicazione, dovendo essere il soggetto vincitore dell’asta ad intestarsi l’immobile e rendendo, probabilmente, necessario un secondo atto per suddividere i diritti reali, successivamente.

Inoltre se uno dei figli – quello che acquisirebbe il diritto di usufrutto – non provvedesse a pagare il corrispettivo dell’acquisto con denaro proprio, si ricadrebbe anche in una donazione indiretta, con successive problematiche con gli eventuali legittimari per lesione dei loro diritti.

Infine, chiunque riceva il canone di locazione dovrà comunque sottoporlo ad aliquota progressiva Irpef – minimo al 23% che è quella prevista per il primo scaglione di reddito sino a 15.000 euro – pertanto, qualsiasi sia il soggetto che subirà la tassazione la dovrà sostenere in quella misura minima, a meno che non abbia delle deduzioni o detrazioni di imposta che in oggi non usa perché non ha sufficiente reddito imponibile e conseguenti imposte da versare.

Pertanto il confronto è da fare fra la tassazione ordinaria e la tassazione sostitutiva in base alla cedolare secca 21%.

Si ipotizzi un reddito da fabbricati per locazioni brevi pari ad euro 10.000,00 annui.

Tassazione ordinaria

Caso 1

– Se il contribuente non ha altri redditi applica l’aliquota minima del 23% – 10.000,00 – 5% (deduzione forfetaria di legge) = imponibile 9.500,00 euro;

– 9.500,00 x 23% = 2.185,00 imposta a tassazione ordinaria;

– aliquota netta applicata: 2.185/10.000 = 21,85%

Caso 2

– Il contribuente ha altri redditi (pensione, lavoro, impresa, ecc.) per 20.000,00;

– reddito complessivo 29.500,00 euro;

– 29.500,00 x aliquote progressive (23%-27%-38%) = 7.530,00;

– aliquota netta applicata: 7.530/29.500 = 25,5%

Caso 3

– Il contribuente non ha altri redditi;

– il contribuente ha deduzioni (spese mediche, contributi previdenziali, assicurazione vita, ecc.) per 1.500,00 euro che non userebbe perché privo di reddito oppure ha detrazioni d’imposta (bonus ristrutturazioni, bonus mobili, bonus verde, ecc.)

– 10.000,00 – 5% (deduzione forfetaria di legge) = imponibile 9.500,00 euro;

– 9.500,00 – 1,500,00 (deduz da imponibile) = imponibile 8.000,00;

– 8.000,00 x 23% = 1.840,00 imposta a tassazione ordinaria;

– aliquota netta applicata: 1.840/10.000 = 18,40%

– 10.000,00 – 5% (deduzione forfetaria di legge) = imponibile 9.500,00 euro;

– 9.500,00 x 23% = 2.185,00 imposta a tassazione ordinaria;

– imposta ordinaria – detrazioni d’imposta: 2.185,00 – 1,500,00 = 685,00 imposta a tassazione ordinaria al netto detrazioni;

– aliquota netta applicata: 685/10.000 = 6,85%

Tassazione a cedolare secca

In tutti i casi:

– aliquota fissa al 21%;

– 10.000,00 x 21% = 2.100,00 imposta sostitutiva o cedolare secca.

Dal confronto emerge che:

la tassazione a cedolare secca è più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria nei primi due casi, mentre è meno conveniente nel terzo caso, ovvero quando il contribuente abbia unico reddito quello dei fabbricati e possa godere di deduzioni e/o detrazioni che non potrebbe utilizzare in quanto assorbite dalla mancanza di reddito imponibile.

Articolo tratto dalla consulenza resa dal dott. Mauro Finiguerra


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