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Locazione e recesso prima della scadenza del contratto

1 Giugno 2019
Locazione e recesso prima della scadenza del contratto

Mia nuora ha un contratto di locazione con un privato per un miniappartamento semi arredato di 40 mq circa, dove vive col marito da 7 anni e la loro figlia neonata. La scadenza del contratto è prevista per l’1 dicembre 2019. Può recedere dal contratto prima della scadenza senza aspettare i sei mesi previsti? Se si, a quali condizioni considerando che si tratta di gravi motivi in quanto comincia a essere difficile vivere in così pochi metri quadri? Ha fatto domanda di un appartamento più grande ad un istituto e probabilmente le verrà assegnato tra un mese.

Alla luce del quesito posto dalla lettrice è opportuno esporre sinteticamente quanto segue:

Il recesso anticipato del conduttore dal contratto di locazione abitativa

La legge in materia prevede che i contratti di locazione a canone liberamente pattuito oppure concordato, possano essere risolti dal conduttore/affittuario mediante comunicazione di recesso.

Questa potrebbe essere inviata in qualsiasi momento, ma rispettando un preavviso di almeno sei mesi, e sempreché vi siano dei gravi motivi [1] a giustificazione del predetto recesso.

In particolare, a questo riguardo, è la Cassazione [2] a chiarire come debba essere validamente e legittimamente motivata dall’inquilino la risoluzione anticipata della locazione. Egli, infatti, non può semplicemente informare del recesso il proprietario dell’abitazione, richiamando dei generici quanto imprecisati gravi motivi. Il conduttore/inquilino, pertanto, non solo è tenuto a specificarli, ma deve riferirsi a fatti accaduti successivamente alla firma del contratto del tutto imprevedibili ed indipendenti dalla propria volontà (ad esempio, il trasferimento in altra sede di lavoro, motivi di salute, ecc). Non sarebbe sufficiente, quindi, il semplice desiderio per ragioni del tutto personali di non proseguire nel rapporto di locazione.

Tuttavia, anche se la legge citata stabilisce le predette regole in materia di recesso del conduttore, le parti del contratto (proprietario/locatore – inquilino/conduttore) potrebbero disciplinare il descritto diritto dell’inquilino, senza attribuire alcuna rilevanza alle ragioni dello stesso. In questa ipotesi, esse potrebbero concordare ugualmente un termine di preavviso di recesso di sei mesi oppure anche un tempo più breve: dipende sempre dalla volontà dei contraenti, così come poi viene formalizzata all’interno del contratto firmato.

CASO CONCRETO

Non è possibile invocare un termine di preavviso per il recesso dal contratto di locazione diverso da quello stabilito dalla legge oppure da quello più breve previsto dalle parti.

Se nel contratto di locazione della nuora della lettrice è stato previsto il tradizionale termine di sei mesi di preavviso per esercitare il recesso, in piena conformità con il dettato di legge, purtroppo, pur invocando eventuali gravi motivi, non le sarebbe consentito di risolvere il contratto primo del termine stabilito. In altri termini, anche in presenza di valide motivazioni, la legge non consente di risolvere il contratto di locazione in essere in qualsiasi momento e/o con un preavviso a scelta dell’inquilino.

Pertanto, allo stato delle cose, se la nuora della lettrice dovesse esprimere recesso, adeguatamente giustificato da specificati gravi motivi, il 30 aprile prossimo venturo (ponendo questa data per puro esempio), inevitabilmente sarebbe tenuta a rispettare il contratto di locazione, pagandone i relativi canoni, sino al mese di ottobre compreso.

Pertanto, si suggerisce alla lettrice di prendere contatto immediatamente con il locatore/proprietario, allo scopo di concordare una risoluzione anticipata del contratto senza dover ricorrere al rispetto di un preavviso troppo lungo, come quello previsto in questo caso.

In mancanza di ogni accordo è consigliabile procedere immediatamente alla motivata comunicazione di recesso, per non allungare ulteriormente i tempi di efficacia del contratto di locazione in esame.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Marco Borriello


note

[1] Art. 3, ultimo comma, della legge 431/1998.

[2] Cass. civ. sent. n. 2868/2015


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