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Compravendita e rogito: se il notaio non adempie ai suoi obblighi

1 Giugno 2019
Compravendita e rogito: se il notaio non adempie ai suoi obblighi

Il rogito del 2013 prevede la compravendita di 5 immobili ristrutturati, dei quali solo 2 risultano oggi in catasto a nome del compratore. Il comune mi informa che il documento citato nel rogito come abilitativo alle ristrutturazioni non esiste e non esiste nemmeno una domanda in tal senso. L’Agenzia delle Entrate mi ha comunicato che 3 dei 5 beni non esistono addirittura e che quindi non potevano essere ceduti: infatti non figuravano a nome dell’alienante nel 2013 e non figurano a nome del compratore nel 2019. Da corrispondenza col notaio e dai documenti risulta che questi conosceva la situazione ed ora non vuole fornire la documentazione esaminata all’epoca a supporto del suo rogito. Citati in giudizio in solido il notaio e l’alienante per annullamento e/o risoluzione del contratto e relativo ristoro, che cosa potrebbero eccepire i convenuti di fronte a questa situazione?

Per rispondere al quesito in esame bisogna assumere le vesti di un ipotetico avvocato difensore del notaio e del venditore e si può dire che, sulla base delle informazioni contenute nel quesito, risulta assai complicato trovare giustificazioni solide per la condotta tanto del notaio che del venditore.

Non è necessario ricordare che il notaio, nello svolgimento della sua attività professionale, è tenuto a garantire che l’atto da lui rogato sia conforme alla volontà delle parti, sia valido (cioè conforme alla legge) e che gli effetti dell’atto non vengano compromessi da vincoli o diritti di terzi (come ipoteche, pignoramenti, servitù, ecc.) della cui esistenza non si sia accorto e dei quali non abbia avvertito le parti.

Se il notaio non adempie ai suoi doveri professionali sarà responsabile dal punto di vista civile se ha causato danni alle parti (e dovrà risarcirle), dal punto di vista penale (se la sua condotta sarà penalmente rilevante) ed anche disciplinare (se nell’esercizio della sua attività avrà violato le norme del codice deontologico notarile, egli poi sarà soggetto anche alle sanzioni disciplinari previste per casi del genere).

Ma anche la controparte di un contratto è tenuta, pure nelle fasi delle trattative contrattuali e della formazione del contratto, ad un comportamento improntato alla buona fede, alla trasparenza ed alla correttezza (lo prevede, in particolare l’articolo 1337 del Codice civile).

Naturalmente il venditore di un bene immobile deve prontamente e senza reticenze informare il potenziale acquirente di ogni circostanza di rilievo relativa all’immobile (esistenze di vizi, difetti, conformità catastale, conformità edilizia ed urbanistica ecc.).

E quindi anche il venditore di un immobile sarà responsabile civilmente (per i danni arrecati all’altra parte) e penalmente (se la sua condotta sia, ad esempio, tale da realizzare una truffa a danno dell’acquirente).

Detto questo, le possibili difese che il notaio ed il venditore potrebbero sostenere (sulla base dei fatti così come il lettore li ha descritti nel suo quesito) sono le seguenti:

– l’atto di compravendita aveva ad oggetto immobili da costruire e, quindi, non era altro che una vendita di cose future attualmente non esistenti (l’articolo 1472 del Codice civile consente, infatti, di poter vendere anche una cosa attualmente non esistente ma che verrà ad esistenza in un momento futuro rispetto alla stipula del contratto: così accade nella vendita di un appartamento da costruire): chiaramente questa linea di difesa potrà essere sostenuta seriamente solo se nel contratto che riguarda il lettore si fa effettivamente cenno alla circostanza che oggetto di vendita sono immobili attualmente non esistenti e che saranno costruiti in futuro;

– inoltre, ma solo allo scopo di addossare in parte al lettore il danno subìto, notaio e venditore potrebbero invocare l’articolo 1227, 1° comma, del Codice civile secondo il quale se il danneggiato (il lettore nel caso specifico) ha in qualche modo concorso, con il suo comportamento imprudente o negligente, a provocare il danno, allora il risarcimento è diminuito a seconda della gravità della colpa del danneggiato; per spiegare meglio: notaio e venditore potrebbero sostenere che il lettore avrebbe potuto accorgersi dell’inesistenza degli immobili prima di stipulare il contratto e se non se ne è accorto è perché è stato imprudente anche il lettore e, quindi, una parte del danno che ha sofferto deve restare a suo carico (chiaramente questa tesi difensiva dovrà essere, come tutte le difese del resto, dimostrata e argomentata in dettaglio da parte di chi la volesse sostenere nel corso del giudizio).

Altro tipo di difese ed eccezioni, da parte del notaio e del venditore, non se ne intravedono (esclusi eventuali motivi relativi alla competenza per territorio o per materia o per valore del giudice dinanzi al quale la causa è stata avviata, circostanze sulle quali non è possibile pronunciarsi non essendo specificati in quesito ulteriori elementi al riguardo).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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