Diritto e Fisco | Articoli

Come estinguere un mutuo

6 Maggio 2019 | Autore:
Come estinguere un mutuo

Quando conviene chiudere tutto o parte del debito con la banca prima della scadenza del contratto. C’è da pagare la penale? Quali documenti servono?

Qualche tempo fa hai chiesto un mutuo per comprare casa ed ora sei nelle condizioni di poter pagare il debito residuo in anticipo in modo da liberarti da questo peso. È una possibilità che ti dà la legge: ogni contratto consente di farlo. Il che non vuol dire che sia sempre conveniente: dipende da quando è stato erogato e dalle condizioni che sono state inserite nel contratto. Ma come estinguere un mutuo? Quale procedura devi seguire per versare tutte le rate residue in una sola volta? Sempre che tu voglia estinguere tutto il mutuo e non solo una parte. Puoi, infatti, accorciare i tempi del debito che ti resta sulle spalle attraverso l’estinzione parziale.

Quando ti chiedi come estinguere un mutuo, sicuramente vuoi anche sapere se c’è una penale da pagare oppure no. Qui subentra la Legge Bersani [1], che fa da spartiacque. Traccia un’ipotetica riga sul 2 febbraio del 2007: i contratti stipulati prima di quella data, possono prevedere una penalità in caso di estinzione anticipata del mutuo, ma entro certi limiti che vedremo più avanti e che variano a seconda del tipo di tasso scelto in partenza. Su quelli, invece, firmati dopo non si deve versare la penale.

Altro dubbio che può sorgere nella testa di chi vuole alleggerire il peso delle rate: meglio accorciare il debito tramite l’estinzione anticipata oppure rinegoziare il mutuo per abbassare il tasso di interesse in modo da avere delle scadenze meno onerose? Vedremo anche questo aspetto.

Ecco, allora, come estinguere un mutuo e che cosa valutare prima di fare questa scelta.

Estinguere un mutuo: che cosa significa?

Estinguere anticipatamente un mutuo vuol dire versare alla banca o alla finanziaria l’importo che ti è stato erogato prima della scadenza del contratto.

Ci sono due possibilità per raggiungere questo scopo: l’estinzione parziale e l’estinzione totale del mutuo.

L’estinzione parziale del mutuo

La prima opzione è quella di pagare in anticipo una parte del debito residuo del mutuo. Questo comporta due conseguenze: da una parte, ovviamente, la riduzione temporale del debito. Dall’altra, cambierà l’importo della rata, a meno che il contratto preveda di non modificarla.

Pertanto, la prima cosa da fare è verificare che il contratto contenga la possibilità di:

  • ridurre la durata del rimborso del mutuo lasciando invariato l’importo della rata mensile;
  • ridurre l’importo della rata in proporzione al capitale rimborsato.

Facciamo un esempio pratico. Immagina che hai un capitale residuo di 50.000 euro ancora da restituire, con una rata di 500 euro al mese e che vuoi pagare 20.000 euro in anticipo. In questo caso, la nuova rata per i restanti 30.000 euro verrà calcolata in questo modo. Prima bisogna dividere la rata mensile per il capitale residuo e poi moltiplicare il risultato per la differenza tra il capitale residuo e il capitale anticipato.

Quindi:

  • 500 / 50.000 x (50.000 – 20.000) = 300 euro.

Fai attenzione, però: i soldi che anticipi devono essere calcolati solo sul capitale residuo. In questo modo, la banca non potrà più applicare degli interessi su quella cifra.

L’estinzione totale del mutuo

Se, invece, ti sono entrati dei soldi sufficienti per poter chiudere definitivamente il debito residuo (un’eredità, una vincita al Superenalotto, ecc.), ha la possibilità di scegliere l’estinzione totale anticipata del mutuo in un’unica soluzione.

In questo caso, dovrai pagare alcune spese aggiuntive, cioè le spese amministrative e gli interessi maturati dalla banca dal momento in cui versi i soldi in anticipo alla scadenza naturale del contratto (i cosiddetti «dietimi giornalieri»).

Estinguere un mutuo: si paga la penale?

Altro aspetto molto importante da tenere in considerazione: se si vuole estinguere un mutuo c’è da pagare una penale? Dipende da quando ti è stato concesso.

Ovviamente, la banca tende ad inserire questo tipo di vincolo per non perdere dei soldi in interessi. Considera che, mediamente, un mutuo in Italia ha una durata di 25 anni. Se il si estingue il debito in 15 anni, il creditore perde 10 anni di interessi e la cosa, come puoi immaginare, non gli conviene.

Mutui accesi prima del 2 febbraio 2017

Come abbiamo anticipato, il Decreto Bersani ha fatto da spartiacque sul discorso della penale. I mutui erogati prima del 2 febbraio 2007 possono prevedere una penale entro certi limiti. Quali? Bisogna vedere il tipo di tasso scelto al momento della stipula del contratto.

Per i mutui a tasso variabile: la penale massima è:

  • dello 0,50% se si estingue il mutuo prima del terzultimo anno;
  • dello 0,20% se si estingue il mutuo durante il terzultimo anno;
  • nessuna penale se si estingue il mutuo negli ultimi 2 anni di contratto.

Se la penale accordata sul contratto è più bassa rispetto a queste percentuali massime, si ottiene uno sconto dello 0,20% rispetto alla penale concordata con la banca.

Per i mutui a tasso fisso stipulati prima del 31 dicembre 2000, la penale massima è la stessa dei mutui a tasso variabile. Se, invece, il contratto è stato sottoscritto dopo quella data, la penale massima è:

  • dell’1,90% se si estingue il mutuo durante la prima metà della sua durata;
  • dell’1,50% se si estingue il mutuo dalla metà della durata prevista al quartultimo anno;
  • dello 0,20% se si estingue il mutuo durante il terzultimo anno;
  • nessuna penale se si estingue il mutuo durante gli ultimi 2 anni.

Se la penale accordata sul contratto è più bassa rispetto a queste percentuali massime, si ottiene uno sconto pari a:

  • lo 0,25% per le penali contrattuali uguali o superiori all’1,25%;
  • lo 0,15% per le penali inferiori all’1,25%.

Infine, per i mutui a tasso misto i casi sono questi:

  • se è in corso il rimborso con tasso variabile al momento dell’estinzione anticipata, si applicano i limiti previsti per i mutui a tasso variabile;
  • se, invece, è in corso il rimborso con tasso fisso al momento dell’estinzione anticipata, si applicano i limiti previsti per i mutui a tasso fisso.

Nel caso in cui la banca applichi delle penali superiori a questi limiti, il mutuatario ha diritto a chiedere che vengano ridotte fino ai massimi previsti dalla legge, cosa che la banca non può rifiutare.

Mutui accesi dopo il 2 febbraio 2007

Su tutti i contratti stipulati dopo il 2 febbraio 2007, tipo di interesse concordato, non è possibile applicare una penale per l’estinzione anticipata del mutuo. Il Decreto Bersani, infatti, prevede la nullità, anche in un momento successivo alla firma, del contratto e delle clausole che chiedano al cliente una penale per chiudere il debito prima della scadenza del mutuo. Tale norma interessa sia il finanziamento erogato per l’acquisto o per la ristrutturazione di una casa sia quello concesso per lo svolgimento di un’attività economica o professionale di una persona fisica.

Non farti ingannare dalla direttiva europea che concede alle banche la possibilità di applicare una penale sull’estinzione anticipata [2]: l’Italia è l’unico Stato dell’Unione che non l’ha recepita.

Estinguere un mutuo: quando conviene?

Il fatto che non ci sia una penale sull’estinzione anticipata del mutuo non vuol dire che convenga farlo sempre ed in ogni momento. Devi tenere conto, infatti, non tanto della penalità (che, come abbiamo visto, sui contratti più recenti non esiste) quanto degli interessi che ti restano da pagare.

Il piano d’ammortamento utilizzato da quasi tutte le banche è quello alla francese. Prevede che sulle prime rate si paghi una quota di capitale più bassa ed una più alta di interessi. Le ultime rate, invece, avranno una percentuale di interessi molto più bassa e la maggior parte dell’importo corrisponderà al capitale.

Seguendo questo sistema di rimborso, appare chiaro che conviene fare l’estinzione anticipata del mutuo verso l’inizio del piano di ammortamento, cioè quando non è stata ancora pagata buona parte degli interessi.

Estinguere un mutuo: che cosa bisogna fare?

Se, dunque, ha valutato bene la convenienza di estinguere anticipatamente un mutuo e hai deciso di procedere in questo senso, dovrai comunicarlo alla banca tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, allegando copia di un tuo documento di identità e del tuo codice fiscale. Nella lettera va chiesto all’istituto di credito di procedere al calcolo dell’importo residuo da versare. La banca ti fornirà un modulo da compilare.

Nel caso tu abbia sottoscritto il mutuo prima del 2 febbraio 2007, devi presentare anche una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà per certificare i requisiti delle penali ridotte in base a quanto stabilito dal Decreto Bersani.

Entro 30 giorni, la banca ti consegnerà la documentazione che conferma l’avvenuta estinzione anticipata del mutuo.


note

[1] DM n. 7/2007 convertito in legge n. 40/2007 nota come Decreto Bersani.

[2] Direttiva Ue n. 2014/17/UE.

Immagine: Risparmi per il mutuo della casa, autore LightField Studios


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube