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Condominio e spese di manutenzione delle scale e dell’ascensore

8 Giugno 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 Giugno 2019



Vivo in un condominio in un appartamento con ingresso indipendente dove esiste un ascensore a servizio della scala accanto. Una volta cambiato l’amministratore mi sono state imputate anche le spese di ordinaria manutenzione dell’ascensore ,cosa mai avvenuta in passato, dove per quota parte mi sono sempre state addebitate quelle di rifacimento e le spese straordinarie della scala e ascensore, o la cantina con ingresso dalla scala. È  giusto questo ulteriore addebito fatto dopo il cambio amministratore?

Se dagli atti di acquisto o dal regolamento contrattuale non risulta nulla in contrario, l’ascensore che è stato installato fin dalla costruzione dell’edificio è un bene di proprietà condominiale, cioè appartiene in comproprietà a tutti i condomini, nessuno escluso (così stabilisce l’articolo 1117, 1° comma, n. 3), del Codice civile).

Quindi tutti i condomini, se non risulta nulla in contrario dai titoli di acquisto o dal regolamento contrattuale, sono comproprietari dell’ascensore e lo sono anche i condomini che dovessero avere, come il lettore, un ingresso separato da quello attraverso cui si accede all’ascensore.

E come conseguenza imposta dalla legge, le spese di manutenzione anche ordinaria relative all’ascensore che sia di proprietà comune a tutti i condomini sono ripartite in base a quello che stabilisce l’articolo 1124, 1° comma, del Codice civile e cioè per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari (cioè dei millesimi della tabella millesimale generale) e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

E l’obbligo di sostenere le spese di manutenzione anche ordinaria è giustificato, anche per il condomino che abbia un accesso separato, per due motivi:

1) perché (anche solo potenzialmente) l’ascensore consente di accedere, anche al condomino che abbia un accesso separato, ad altri beni comuni come possono essere il terrazzo comune, il lastrico di copertura o altri eventuali locali comuni (portineria, locali dove è situata la caldaia o l’autoclave ecc.) anche sotterranei;

2) ma anche e soprattutto perché tutti i condomini sono tenuti a mantenere efficienti tutti i beni comuni e, quindi, a sostenere le spese necessarie a questo scopo (come sono le spese di manutenzione ordinaria necessarie a tenere in perfetto funzionamento l’ascensore).

Peraltro è la stessa Corte di Cassazione che ha sancito il principio appena riferito, stabilendo che, per i due motivi sopra indicati, sono tenuti a sostenere le spese di conservazione di scale e ascensori (quindi anche le spese di manutenzione ordinaria) anche i condomini proprietari di unità immobiliari fornite di accesso diverso dall’androne e dal vano scale (vedasi sentenze n. 2328 del 6 giugno 1977 e n. 9.986 del 20 aprile 2017).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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