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Cosa significa pignoramento immobiliare

31 Maggio 2019 | Autore:
Cosa significa pignoramento immobiliare

Spieghiamo quello che c’è da sapere sulla procedura esecutiva avente ad oggetto gli immobili e i diritti reali immobiliari del debitore.

Hai vinto una causa di risarcimento danni e la tua controparte è stata condannata al pagamento, in tuo favore, di alcune migliaia di euro. Nonostante il tuo avvocato le abbia notificato la sentenza e poi inviato ripetute richieste di pagamento, nulla è ancora avvenuto. Il tuo legale ti ha però rassicurato: è possibile intraprendere nei confronti del debitore un pignoramento immobiliare. Devi solo avere un po’ di pazienza e riuscirai ad ottenere il pagamento di quanto ti spetta. A questo punto vorresti capire cosa significa pignoramento immobiliare. In questo articolo, te lo spiegherò in modo semplice e ti dirò quello che c’è da sapere su questa procedura.

Il pignoramento immobiliare è il primo atto di una procedura denominata espropriazione immobiliare. I due termini sono però spesso utilizzati come sinonimi. Quando nel linguaggio comune si parla di pignoramento immobiliare si intende quindi un procedimento che si svolge sotto il controllo di un giudice del tribunale; esso ha lo scopo di pervenire alla vendita di uno o più immobili del debitore per soddisfare un credito.

Quali immobili possono essere pignorati?

Possono essere sottoposti a questa procedura le case e i terreni di proprietà del debitore, ma non solo. Infatti il codice civile [1] fornisce una definizione più ampia dei beni immobili, vale a dire:

  • il suolo, quindi i terreni;
  • le sorgenti, i corsi d’acqua, gli alberi e tutto ciò che è incorporato naturalmente al suolo;
  • gli edifici, le altre costruzioni e in genere tutte le opere incorporate al suolo per opera dell’uomo, in modo permanente o transitorio;
  • i mulini, i bagni e in genere gli edifici galleggianti che siano in modo stabile e permanente assicurati alla riva o all’alveo.

Oltre all’immobile, e insieme ad esso, possono essere pignorati:

  • i mobili che lo arredano;
  • le pertinenze. Si tratta di immobili destinati in modo stabile al servizio di un immobile principale. Sì pensi ad esempio a un garage, separato dalla casa ma destinato ad essere utilizzato dagli abitanti di quest’ultima;
  • i frutti naturali dell’immobile, consistenti in tutto ciò che il terreno produce (ad esempio frutta e verdura);
  • i frutti civili dell’immobile. Si tratta del denaro che il proprietario ricava dall’utilizzo dell’ immobile da parte di altri: un esempio è dato dai canoni di affitto.

La Corte di Cassazione ha avuto più volte modo di precisare [2] che quando un immobile viene pignorato la procedura si estende in modo automatico, e senza necessità che ciò sia specificato, alle sue pertinenze, agli arredi ed ai suoi frutti naturali e civili.

Può succedere il debitore non sia proprietario di un immobile, ma abbia su di esso un diverso diritto reale. Sono diritti reali (dal latino res, che significa cosa) quelli che hanno ad oggetto delle cose mobili o immobili. Tra di essi il più ampio è la proprietà, ma ci sono anche dei diritti reali “minori” che attribuiscono al titolare alcune facoltà di utilizzo della cosa; essi sono:

  • l’usufrutto. E’ il diritto di usare un bene e di farne propri i frutti (ad esempio i canoni di locazione di un appartamento);
  • l’uso. E’ il diritto di utilizzare il bene e di raccoglierne i frutti, ma limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia;
  • l’abitazione. E’ il diritto di abitare un immobile, anche in questo caso nei limiti dei bisogni propri e della propria famiglia;
  • la superficie. E’ il diritto di realizzare e mantenere una costruzione al di sopra o al di sotto della proprietà altrui;
  • la servitù. Si tratta una limitazione imposta su un immobile (detto fondo servente) a favore di un altro immobile (detto fondo dominante). Può trattarsi, ad esempio, del diritto del proprietario di un terreno di passare sul terreno del vicino per raggiungere la strada;
  • l’enfiteusi. E’ il diritto di godere per almeno 20 anni di un immobile altrui, con l’obbligo di apportarvi delle migliorie e di pagare un canone al proprietario;
  • la nuda proprietà. E’ il diritto del proprietario di un bene quando su quest’ultimo esiste anche un usufrutto a favore di qualcuno. In questo caso la proprietà è detta “nuda”, in quanto finché dura l’usufrutto il proprietario non può godere del bene né percepirne i frutti. Quando cessa l’usufrutto il proprietario riacquista la pienezza del suo diritto.

Fra i diritti sopra descritti possono essere pignorati l’usufrutto, l’enfiteusi, la nuda proprietà e la superficie. Essi, infatti, possono formare oggetto di vendita. Sono impignorabili:

  • l’usufrutto legale. Si tratta dell’usufrutto che spetta ai genitori sui beni dei figli minori. Esso non può essere ceduto perché strettamente legato al ruolo che hanno i genitori nei riguardi dei figli;
  • l’uso e l’abitazione. Questi diritti non possono essere trasmessi ad altri perchè connessi ai bisogni del titolare e della sua famiglia;
  • la servitù. Essa infatti non è separabile dal diritto sul fondo dominante.

Possono essere pignorati anche immobili appartenenti a più persone (cosiddetti beni indivisi), naturalmente nei limiti della quota facente capo al debitore. In tal caso, il pignoramento deve essere notificato anche ai comproprietari.

Quali immobili non possono essere pignorati?

Alcuni immobili non possono essere sottoposti a pignoramento e sono:

  • quelli che fanno parte del demanio pubblico (appartenenti allo Stato, alle Regioni, alle Province o ai Comuni);
  • i fiumi, i torrenti, i laghi e le acque che la legge definisce pubbliche;
  • gli acquedotti con i relativi impianti;
  • i laghi artificiali;
  • i beni facenti parte del demanio marittimo (il Lido del mare, le spiagge, le rade e i porti);
  • le strade pubbliche e le autostrade;
  • i beni facenti parte del demanio ferroviario;
  • i beni quelli del demanio aeronautico;
  • i beni di interesse storico e artistico che appartengono allo Stato o a un altro ente pubblico;
  • i beni facenti parte del patrimonio indisponibile dello Stato o di altri enti pubblici;
  • i beni appartenenti a Stati esteri aventi una destinazione pubblica;
  • i beni destinati a un pubblico servizio (ad esempio scuole o uffici);
  • i beni sequestrati alla mafia;
  • i beni situati fuori dal territorio dello Stato;
  • i beni destinati al culto cattolico, anche se appartenenti a privati, purchè il culto si svolga in modo pubblico;
  • i beni per i quali è stata concessa l’immunità territoriale.

In alcuni casi, i beni facenti parte del fondo patrimoniale sono impignorabili. Il fondo patrimoniale si cosituisce con atto notarile ed è un insieme di beni  destinati a soddisfare i bisogni della famiglia. Gli immobili che ne fanno parte sono pignorabili limitatamente ai crediti contratti per esigenze familiari.

La prima casa, in linea di massima, non può essere pignorata dall’Agenzia delle Entrate – riscossione. I creditori privati, invece, possono sottoporla ad esecuzione forzata.

Le ricerche da fare prima del pignoramento

Per poter procedere al pignoramento immobiliare, occorre sapere se il debitore è proprietario di immobili o titolare gli altri diritti reali immobiliari. Pertanto il creditore, personalmente o tramite il proprio avvocato, deve compiere apposite ricerche allo scopo di acquisire queste informazioni. Esistono anche alcune agenzie specializzate in questo tipo di indagini.

La ricerca va effettuata consultando i pubblici registri immobiliari. Questi sono tenuti da un ufficio statale, la Conservatoria dei registri immobiliari. Su di essi sono annotate tutte le vicende riguardanti i beni immobili, in particolare i trasferimenti della proprietà e degli altri diritti, le ipoteche, eventuali pignoramenti.

Mentre un tempo i registri erano in formato cartaceo, oggi essi sono di tipo informatico e quindi la ricerca è molto più semplice. Basta disporre dei dati di una persona (nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale) per verificare se la stessa è proprietaria di immobili o titolare di diritti reali immobiliari. Dalla ricerca risulterà anche se sugli immobili grava un’ipoteca o è già in corso un pignoramento.

Se risulta che il debitore è proprietario di uno o più beni immobili o titolare di diritti reali immobiliari che la legge considera pignorabili, si può procedere ad espropriazione forzata su di essi.

Dalla ricerca può anche emergere che il debitore ha ceduto ad altri, mediante vendita o donazione, alcuni suoi beni o diritti. In tal caso occorrerà prendere in considerazione l’esercizio di un’azione revocatoria, che si intraprende davanti al tribunale e che ha lo scopo di rendere inefficaci nei confronti dei creditori tali atti di disposizione.

Cosa occorre per procedere al pignoramento immobiliare

Per iniziare una procedura espropriativa immobiliare non basta avere la certezza che il debitore sia proprietario di immobili o titolare di diritti reali immobiliari. Occorre infatti che siano rispettati alcuni passaggi che la legge impone; precisamente:

  • il creditore deve essere in possesso di un titolo esecutivo;
  • occorre notificare detto titolo al debitore;
  • insieme al titolo o successivamente deve esserenotificato al debitore un atto di precetto.

Il titolo esecutivo è un atto o un provvedimento dal quale risulta in maniera certa l’esistenza del credito e l’entità dello stesso.

Sono titoli esecutivi:

  • la sentenza che condanna il debitore al pagamento di una somma a favore del creditore;
  • il decreto ingiuntivo. Quando il creditore è in possesso di documenti che dimostrano con certezza il suo credito anche nell’ammontare, può chiedere al giudice di emanare nei confronti del debitore un decreto con il quale gli ingiunge di pagare quanto dovuto;
  • le cambiali e gli assegni;
  • gli atti ricevuti da un notaio o da un altro pubblico ufficiale in cui sono specificate obbligazioni di denaro a carico di un soggetto. Ad esempio, se viene stipulato un contratto di compravendita, esso conterrà l’indicazione del prezzo che deve essere pagato dal compratore. Se quest’ultimo non effettua il pagamento, il venditore non ha bisogno di fargli causa per ottenere una sentenza nei suoi confronti, ma potrà utilizzare, come titolo esecutivo, l’atto stipulato dal notaio.

Il titolo esecutivo, prima di procedere al pignoramento, deve essere notificato al debitore.

Insieme al titolo o, se la notifica avviene separatamente, a distanza di almeno 10 giorni deve essere notificato al debitore l’atto di precetto. Quest’ultimo consiste nell’intimazione, rivolta dal creditore al debitore, di pagare quanto dovuto in base al titolo, oltre agli interessi e alle spese, entro un termine che non può essere inferiore a 10 giorni. Se questo termine trascorre inutilmente si può procedere al pignoramento.

L’atto di pignoramento immobiliare

Trascorso il termine indicato nel precetto per il pagamento, si notifica al debitore l’atto di pignoramento immobiliare; questo deve contenere [3]:

  • l’indicazione del titolo esecutivo e del precetto, e delle date di notifica degli stessi;
  • l’individuazione esatta dei beni o dei diritti che vengono pignorati, con la specificazione della loro natura, del Comune in cui si trovano gli immobili e dei dati catastali di questi ultimi (foglio e particella);
  • l’intimazione, rivolta al debitore, di astenersi dal compiere atti finalizzati a sottrarre alla garanzia del credito i beni e i diritti che si sottopongono al pignoramento;
  • l’avvertimento, rivolto al debitore, della possibilità di effettuare la conversione del pignoramento, cioè di depositare del denaro in sostituzione del bene pignorato;
  • l’avvertimento che eventuali opposizioni possono essere proposte finché non avvenga la vendita o l’assegnazione del bene o del diritto pignorato, a meno che esse non si fondino su fatti sopravvenuti, ovvero il debitore dimostri di non averla proposta prima per fatti a lui non imputabili.

Dopo la notifica, il creditore deve trascrivere il pignoramento nei pubblici registri immobiliari.

La procedura che segue il pignoramento immobiliare

La procedura di espropriazione immobiliare si svolge presso il tribunale del luogo in cui si trovano gli immobili pignorati. Te la riassumo schematicamente; se vuoi approfondirne tutti i passaggi ti consiglio di leggere questo articolo: Il pignoramento immobiliare.

Se vi sono altri creditori che hanno notizia del pignoramento possono intervenire nella procedura.

Ecco cosa succede dopo la trascrizione del pignoramento:

  • il creditore (tramite il suo avvocato) deposita in cancelleria l’originale dell’atto di pignoramento, il titolo e il precetto, e si forma il fascicolo del procedimento;
  • entro 45 giorni dal pignoramento il creditore chiede al giudice la vendita del bene pignorato, ed entro i successivi 60 giorni deposita in cancelleria la documentazione a tal fine necessaria (un estratto del catasto, nonché i certificati attestanti le iscrizioni e le trascrizioni sull’immobile pignorato avvenute nei 20 anni che precedono la trascrizione del pignoramento);
  • il giudice nomina un esperto incaricato della stima dei beni o dei diritti sottoposti a pignoramento, che redige una relazione nella quale indica, tra l’altro, il valore degli stessi;
  • dopo il deposito della relazione, nel corso di un’apposita udienza il creditore chiede al giudice di ordinare la vendita dei beni o dei diritti pignorati;
  • il giudice ordina la vendita, che può essere con o senza incanto. Nel primo caso si svolge una gara in cui avviene il rilancio del prezzo; nel secondo caso le offerte vengono presentate in busta chiusa. Della vendita viene data pubblicità;
  • se vi sono difficoltà a vendere il bene, possono essere effettuati dei ribassi del prezzo;
  • se il bene viene aggiudicato, il prezzo viene distribuito tra i creditori, dando la precedenza a coloro che avevano iscritto ipoteca sui beni pignorati;
  • se il bene non viene venduto, chi vi ha interesse può chiederne l’assegnazione con apposita istanza, offrendo a tal fine una somma di denaro;
  • con la distribuzione del ricavato tra i creditori la procedura si conclude;
  • se non si riesce a pervenire né alla vendita né all’assegnazione la procedura si estingue.

Ti ho spiegato cosa significa pignoramento immobiliare. Ora conosci, per grandi linee, questa procedura e puoi quindi parlarne con cognizione di causa.

Pignoramento: che cos’è il precetto? GUARDA IL VIDEO


note

[1] Art. 812 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 2684/2011; Cass. sent. n. 5002/93.

[3] Art. 556 cod. proc. civ.


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