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Parcheggio area di manovra condominiale

5 Maggio 2019
Parcheggio area di manovra condominiale

Si può lasciare l’auto all’interno del garage, nelle parti comuni che servono a sterzare? Esiste un diritto di manovra?

Nel garage sotterraneo del tuo condominio ci sono tanti box, ciascuno chiuso da una propria saracinesca. Uno dei condomini ha una seconda auto – una piccola utilitaria – che lascia spesso parcheggiata nello spazio comune, in una nicchia utilizzata, di solito, per le manovre di uscita verso l’esterno. La presenza della sua macchina tuttavia obbliga te e gli altri proprietari a complicati giri di sterzo prima di guadagnare la porta principale del garage. Più volte gli avete chiesto di lasciare libero lo spazio, ma ha fatto orecchie da mercante. A suo dire non sta facendo nulla di male: l’area utilizzata è una parte comune al condominio, che ciascuno può quindi utilizzare nei limiti in cui ciò non impedisca agli altri l’accesso alla proprietà privata. E lui non lo fa. Che poi voi vogliate entrare e uscire più facilmente dai vostri box, senza troppi sacrifici – sostiene dall’alto della sua indifferenza – è un problema vostro. Cosa dice la legge a riguardo? È legittimo il parcheggio nell’area di manovra condominiale? Esiste un diritto a sterzare senza troppe difficoltà?

La questione è stata decisa dalla Cassazione con una recente sentenza [1]. La pronuncia ha affrontato il delicato tema dell’equilibrio, che in ogni edificio bisogna trovare, tra il diritto di ogni condomino a utilizzare gli spazi comuni e, dall’altro, del dovere a non pregiudicare il pari uso di tutti gli atri proprietari. 

L’utilizzo del parcheggio condominiale, almeno nelle aree scoperte, ha creato non poco contenzioso a causa degli spazi limitati che, spesso, nel cortile vi sono. Così la giurisprudenza ha detto che, laddove non siano disponibili sufficienti posti per coprire le esigenze di parcheggio di tutti i condomini, ciascuno di questi può chiedere all’assemblea di deliberare un uso rotatorio, ossia secondo turni. E se l’assemblea dovesse tardare a deliberare sul punto, si può agire in tribunale per imporre tale regolamentazione. Leggi: Posto macchina condominiale: sentenze. 

In questa sede, invece, ci occuperemo di un’altra questione: cercheremo di capire se esiste o meno un diritto di manovra nelle parti comuni e cosa fare contro chi occupa tale aree rendendo più difficoltoso il transito.

Uso delle parti comuni

Prima di capire se è legittimo il parcheggio nell’area di manovra condominiale, vorrei però ricordarti cosa dice, in generale, il Codice civile sull’uso delle parti comuni del condominio quale appunto è il corridoio del garage che dà accesso ai singoli box privati. La legge [2] stabilisce che ciascun condomino può servirsi degli spazi comuni – di proprietà del condominio e, quindi, di tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi – ma ciò solo a condizione che: 

  1. non ne alteri la destinazione
  2. e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso.

A rendere illecito l’uso basta il mancato rispetto dell’una o dell’altra delle due condizioni appena viste.

Solo l’unanimità dei consensi (di norma espressa in assemblea) permette di assegnare ad alcuni condomini l’uso esclusivo di un bene condominiale.

Il concetto di «pari uso» ha creato non pochi problemi interpretativi. Si ritiene, a riguardo, che i condomini possano fare pari uso della cosa comune, anche se non contemporaneamente o in misura identica [3]. Ferma restando la comproprietà da parte del singolo su tutto il bene comune, infatti, i condomini possono decidere di fare della cosa comune anche un uso turnario (i condomini possono cioè decidere di servirsi del bene a turno, per periodi determinati di tempo; si usa quando non è possibile un uso simultaneo da parte di tutti, come in caso di parcheggi in numero esiguo).

Ciascun condomino può utilizzare gli spazi comuni in modo “più intenso” rispetto agli altri a condizione che ciò non determini invadenze nell’ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari.

Si può parcheggiare negli spazi comuni del garage?

Si può lasciare l’auto nelle nicchie del garage complicando le manovre di entrata e di uscita degli altri condomini? Una cosa è certa: se si impedisce completamente il passaggio si commette reato di violenza privata. E non sono poche le sentenze che hanno condannato il condomino che abbia bloccato l’entrate dell’altrui garage per aver lasciato la propria macchina, anche per pochi minuti, ostacolandone l’accesso.

Leggi Parcheggio: è reato bloccare un’altra auto. In questo caso si può procedere con una querela e, quindi, con l’avvio di un processo penale.

Cosa succede invece se si rende solo più difficoltosa la manovra? Tutto è vedere quanto difficoltosa è tale operazione. Questo perché, se anche in generale non si può vietare di usare occasionalmente gli spazi comuni, secondo la Cassazione il condomino che occupa con l’auto le nicchie di manovra rendendo difficile l’accesso ai box è tenuto a risarcire il danno. Le aree in questione, infatti, sono poste a servizio delle proprietà esclusive e servono ad agevolare l’ingresso e l’uscita di tutti i condomini dai garage.

Nel caso in esame la corte ha accertato che le nicchie, nella configurazione rilevata dal consulente tecnico di ufficio, erano destinate a servizio delle proprietà esclusive ed erano condominiali poiché servivano ad agevolare le manovre di accesso e di uscita dalle singole proprietà.


note

[1] Cass. sent. n. 11729/19 del 3.05.2019.

[2] Art. 1102 cod. civ.

[3] Cass. 5 ottobre 2009 n. 21256.


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