Diritto e Fisco | Articoli

Multe condominiali: cosa sono?

3 Giugno 2019 | Autore:
Multe condominiali: cosa sono?

Multa condominiale: cos’è e come funziona? Chi decide se applicare una sanzione in condominio? Come si accerta l’infrazione? Cosa succede se non si paga?

Quando si parla di multe si pensa sempre alle sanzioni conseguenti all’infrazione del codice della strada; in realtà, anche se con terminologia un po’ impropria, le multe esistono anche in ambito condominiale. La legge consente a tutti i condòmini la facoltà di prevedere all’interno del proprio regolamento specifiche sanzioni in caso di violazione degli obblighi stabiliti, come ad esempio quello di rispettare la quiete condominiale oppure quello di non invadere gli spazi comuni. Ti ho già reso l’idea di cosa sono le multe condominiali; quello che non sai ancora, però, è che la loro applicazione non è sempre facile. Inoltre, è ben possibile che il condomino inadempiente decida di non pagare la multa che gli è stata comminata. Cosa fare in questo caso? Come ottenere il rispetto delle multe condominiali? Chi decide quando esse debbano essere applicate? Se cerchi risposte a queste domande, prosegui nella lettura.

Multe condominiali: cosa dice la legge?

Vediamo subito cosa sono le multe condominiali. Secondo la legge [1], per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a duecento euro e, in caso di recidiva, fino ad ottocento euro.

In pratica, quindi, il condomino che non rispetta le regole poste nell’interesse di tutti, perché ad esempio ascolta la radio ad alto volume, occupa l’androne con le biciclette oppure parcheggia con l’auto ove non dovrebbe, può essere sanzionato con una vera e propria multa di importo fino a duecento euro. Nel caso in cui il condomino sia nuovamente inadempiente, la multa condominiale può arrivare addirittura fino a ottocento euro.

Chi applica le multe condominiali?

La legge dice che l’irrogazione delle multe condominiali è deliberata dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Pertanto, la multa condominiale, seppur prevista nel regolamento, non scatta automaticamente ad ogni infrazione, ma solamente se l’assemblea, regolarmente convocata e costituita (con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio [2]), deliberi secondo la maggioranza sopra indicata.

A chi si paga la multa condominiale?

Se approvata, la multa condominiale deve essere pagata all’intero condominio: dice la legge, infatti, che la somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. Pertanto, l’importo pagato a titolo di sanzione dall’inquilino disobbediente va a beneficio di tutti i condòmini.

Multe condominiali: presupposti

Perché si possa procedere a multare un inquilino che non rispetta il regolamento condominiale occorre che sussistano i seguenti presupposti:

  • espressa previsione regolamentare, nel senso che il regolamento condominiale deve esplicitamente prevedere le multe condominiali quali sanzioni per le trasgressioni in condominio. Di conseguenza, un condominio senza regolamento non potrà multare i propri inquilini;
  • delibera assembleare validamente pronunciata;
  • previsione della multa prima che l’infrazione venga commessa. In altre parole, in applicazione di un principio di tipo penalistico, nessun può essere punito per un fatto che non era esplicitamente sanzionato al momento della commissione. E così, se un condomino getta rifiuti dal proprio balcone nel mese di gennaio e le multe condominiali vengono introdotte nel regolamento solamente a febbraio, il condomino ovviamente non potrà risponderne.

Cosa succede se non si paga la multa condominiale?

Ben può accadere che il condomino che non rispetta il regolamento e che venga sanzionato con una multa condominiale decide di non pagarla. Cosa fare in un caso del genere? Molto semplice: l’amministratore, in qualità di rappresentante del condominio, potrà agire coattivamente nei suoi riguardi per il recupero del credito.

Ciò significa che l’amministratore potrà adire l’autorità giudiziaria e, mostrando la delibera assembleare e il regolamento che ha giustificato l’irrogazione della sanzione, ottenere un provvedimento (ad esempio, un decreto ingiuntivo) per il recupero delle somme dovute. Nel caso di ulteriore inadempimento, si potrà procedere con precetto e pignoramento dei beni.

Multe condominiali: chi accerta l’infrazione?

Il tema delle multe condominiali solleva un altro problema, di non poco conto: chi è chiamato ad accertare l’infrazione delle norme regolamentari? In altre parole: chi è tenuto a dimostrare la responsabilità dell’inquilino colpevole? Trattandosi di sanzione meramente civilistica, infatti, non si potrà chiamare ogni volta le forze dell’ordine affinché accertino l’infrazione.

È evidente allora che dovrà essere l’assemblea, organo chiamato ad infliggere la multa condominiale, a verificare che ricorrano tutti i presupposti. Sarà quindi opportuno allegare prove a dimostrazione della trasgressione, tipo foto o filmati, in modo tale che la deliberazione possa essere fondata su solide basi.

È ovvio che il condomino a cui è contestata l’infrazione potrà mettere a verbale il proprio dissenso e, nel caso di “delibera punitiva”, impugnare la stessa davanti all’autorità giudiziaria secondo la normale procedura prevista dalla legge.

È impensabile, poi, che possa essere l’amministratore di condominio a sorvegliare le mosse di ogni inquilino: in altre parole, l’accertamento dell’infrazione non spetta esclusivamente all’amministratore, ma ad ogni condomino. Chiunque, quindi, può chiedere l’applicazione delle multe condominiali (e, quindi, chiedere la convocazione dell’assemblea), se le infrazioni sono provate, ovviamente.

Multe condominiali: possono essere applicate dall’amministratore?

Qualche paragrafo più sopra abbiamo detto che le multe condominiali sono deliberate dall’assemblea, cioè dai condòmini riuniti. In teoria, però, vi sarebbe la possibilità di conferire questo potere direttamente all’amministratore.

La legge [3], nello stabilire le norme che i regolamenti non possono mai derogare, non menziona quella che prevede le multe condominiali e il loro funzionamento. Di conseguenza, si può ritenere che il regolamento condominiale possa autorizzare l’amministratore, tenuto per legge a garantirne il rispetto, ad attivarsi facendo cessare abusi e violazioni e irrogando sanzioni pecuniarie ai condòmini responsabili.

In altre parole, se il regolamento lo prevedesse, si potrebbe conferire il potere di irrogare le multe condominiali direttamente all’amministratore, senza passare per la delibera assembleare. Si tratterebbe, però, di un’ipotesi non auspicabile, visto che si darebbe ad un unico soggetto il potere di comminare sanzioni pecuniarie anche elevate, con tutti i problemi che ne deriverebbero in tema di accertamento dell’infrazione e di diritto di difesa del condomino.


note

[1] Art. 70 disp. att. cod. civ.

[2] Art. 1136 cod. civ.

[3] Art. 72 disp. att. cod. civ.

Autore immagine: Pixabay.com


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

3 Commenti

  1. nel caso il regolamento non preveda multe o sanzioni; per modificarlo, aggiungendo tale voce, che tipo di maggioranza assembleare occorre.

    1. Egr. Sig. Valerio,
      dipende dalla natura del regolamento: se è contrattuale, occorre l’unanimità; altrimenti, è sufficiente la maggioranza ordinaria (art. 1136 codice civile).

      1. Grazie per la celere risposta; ma, come prevedevo; nel mio caso, essendo contrattuale, dato che non ci sarà mai l’unanimità, non si potrà aggiungere nulla.
        cordialità e saluti
        Valerio

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube