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Tubi acqua condominio sotto il pavimento: che fare?

8 Maggio 2019
Tubi acqua condominio sotto il pavimento: che fare?

Si può parlare di una servitù se la tubatura posta sotto il massetto appartiene al condominio o al condomino del piano di sotto?

Stai facendo dei lavori di ristrutturazione nel tuo appartamento; è prevista anche la sostituzione delle tubature dei bagni e del riscaldamento perché ormai vecchie. L’ingegnere ti ha fatto notare che sarà necessario individuare un percorso alternativo per i nuovi condotti visto che, sotto il pavimento, è stata trovata una tubazione idrica di proprietà condominiale che occupa una buona parte dello spazio. A te non va che il condominio utilizzi il massetto di casa tua senza aver mai dato alcuna autorizzazione. Così decidi di rivolgerti all’amministrazione per chiedergli di rimuovere, al più preso, il “canale” abusivo. L’amministratore, dal canto suo, sostiene che si tratta di strutture realizzate dall’iniziale costruttore che le ha collocate in quel modo quando ha realizzato il palazzo. Pertanto, trattosi di una situazione preesistente all’atto di acquisto dei singoli appartamenti, i proprietari ne hanno accettato le condizioni. Sussisterebbe quindi una «servitù di passaggio» in favore del condominio. Chi dei due ha ragione? Se si scoprono tubi di acqua del condominio sotto il pavimento, che fare? Puoi chiederne la rimozione o devi sopportarle? La questione è stata analizzata, proprio di recente, dalla Cassazione [1]. Vediamo qual è stata la soluzione offerta dai giudici a questa vicenda che vede interessati molti condomini.

Cos’è la servitù?

Per meglio capire che fare quando si scoprono delle tubature condominiali sotto il pavimento di casa propria, dobbiamo prima conoscere cos’è una servitù.

Quando si parla di servitù ci riferiamo al diritto, che una persona vanta su un immobile altrui, grazie al quale questi può utilizzare detto bene o di imporgli un vincolo al fine di godere più intensamente di un proprio immobile limitrofo. Tipica è la servitù di passaggio che consente, al proprietario di un fondo senza accesso alla strada pubblica, di passare dal terreno del confinante per poter uscire ed entrare nella propria proprietà.

La servitù viene quindi detta «un diritto reale di godimento su bene altrui» (laddove “reale” significa “su una cosa”, dal latino res che vuol dire appunto oggetto).

L’immobile a cui viene imposto il peso viene denominato “fondo servente”; l’altro fondo, quello che sfrutta l’utilità, viene invece definito “fondo dominante”. Il termine “fondo” deve essere in teso quale immobile, in senso ampio

Quali sono le servitù?

Il diritto di servitù è uno solo, ma – nelle varie astrazioni che opera la dottrina del diritto – si suole distinguere tra:

  • servitù coattive o volontarie: le prime sono imposte al proprietario di un fondo anche contro la sua volontà di solito dalla legge o da un giudice; le seconde invece derivano dalla firma di un contratto e quindi presuppongono l’accordo delle parti;
  • servitù affermative o negative: le prime permettono al proprietario del fondo dominante l’utilizzazione diretta del fondo servente, ad esempio la servitù di passaggio; il proprietario del fondo servente ha quindi un obbligo di “lasciar fare” (pensa alla servitù di affaccio); le seconde implicano un obbligo di “non fare” del proprietario del fondo servente (pensa alla servitù di non edificare un muro);
  • servitù permanenti o temporanee: le prime durano più di nove anni, le seconde hanno una durata massima di nove anni;
  • servitù continue o discontinue: per l’esercizio delle prime non è necessario il fatto dell’uomo, così è per esempio per la servitù di non edificare, mentre per le seconde occorre il comportamento attivo del titolare della servitù, ad esempio per la servitù di attingere acqua
  • servitù apparenti o non apparenti, sono servitù apparenti quelle che prevedono la realizzazione di opere visibili e permanenti destinate al servizio del fondo dominante. Solo le servitù apparenti possono essere acquistate anche a mezzo dell’usucapione o della destinazione del padre di famiglia. Si ha «servitù per destinazione del padre di famiglia» quando un immobile, inizialmente di proprietà del medesimo soggetto, viene da questi diviso e ceduto a due soggetti differenti ma i due beni sono tra loro intrinsecamente connessi e mantengono questo collegamento (pensa a un unico appartamento diviso poi in due unità, ma con il medesimo attacco alla luce o all’acqua; oppure a un terreno diviso in due ma con un solo accesso alla strada pubblica).

Tubature sotto il pavimento: c’è servitù?

Veniamo ora al caso delle tubature trovate sotto il pavimento dell’appartamento ma di proprietà del condominio o del condomino del piano di sotto. Si può parlare di una servitù?

La questione da risolvere sta nello stabilire se la servitù della tubazione d’acqua che passa al di sotto dell’appartamento del ricorrente, è qualificabile come apparente ed è quindi applicabile il principio della «destinazione del padre di famiglia», dal quale deriverebbe l’obbligatorietà del peso e l’impossibilità, da parte del proprietario dell’appartamento, di chiedere la rimozione delle opere [2].

A detta della Cassazione nel caso di specie si può ben parlare di una servitù nata per «destinazione del padre di famiglia»: infatti in questo caso, l’originario ed unico proprietario dell’immobile – ossia il costruttore – ha realizzato (con la predisposizione della tubatura) la situazione di fatto per poi vendere i singoli appartamenti, dando luogo alla divisione dell’immobile e costituendo il condomino.

È vero che, per aversi servitù apparente, le opere permanenti devono essere “visibili dal fondo servente”. Ma, a detta dei giudici, è sufficiente che le opere destinate all’esercizio della servitù siano visibili anche solo saltuariamente ed occasionalmente [3].

Dunque, nel caso di specie, la tubatura idrica costituisce un’opera oggettivamente visibile (sia pur occasionalmente) e quindi ribadisce che la servitù è nata per destinazione del padre di famiglia.

Non rileva, quindi, che l’opera sia a vista né che il proprietario del fondo che si assume asservito abbia, in concreto, conoscenza dell’esistenza dell’opera.

L’apparenza della servitù, senza la quale non è possibile la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, si identifica, in definitiva, nell’oggettiva e permanente sussistenza di opere suscettibili di essere viste (anche se, in concreto, ignorate) che, per la loro struttura e consistenza, inequivocamente denuncino il peso imposto su un fondo a favore dell’altro [4].


note

[1] Cass. sent. n. 14292/2017.

[2] L’apparenza della servitù, senza la quale non è possibile la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, si concretizza, in sostanza, nell’oggettiva e permanente sussistenza di opere suscettibili di essere viste (anche se, in concreto, ignorate) che, per la loro struttura e consistenza, denuncino senza dubbio il peso imposto su un immobile a favore di altro immobile.

[3] «La giurisprudenza di questa Corte è solita affermare, al riguardo, che, ai sensi dell’art. 1061, comma 1°, c.c., è apparente soltanto la servitù al cui esercizio risultino destinate opere permanenti e visibili dal fondo servente, in modo da renderne presumibile la conoscenza da parte del proprietario di quest’ultimo (cfr. Cass. n. 2290/2004; Cass. n. 321/1998)».

[4] Cass. sent. n. 3556/1995.


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