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Recesso locatore affitto commerciale

9 Maggio 2019
Recesso locatore affitto commerciale

È possibile la disdetta anticipata della locazione a uso commerciale fatta prima della scadenza?

Hai dato in affitto un locale a uso commerciale ma ora vorresti venderlo. Difficile trovare un acquirente, però, se nell’immobile c’è ancora il conduttore (nel tuo caso si tratta di una ditta che vende vestiti). Così stai cercando un modo per mandarlo via. Il contratto tuttavia non è ancora scaduto, sicché ti chiedi se puoi dare la disdetta in anticipo rispetto alla scadenza prestabilita nella scrittura privata. Il contratto dura sei anni più altri sei di rinnovo tacito alla prima scadenza. Fortunatamente sei stato previdente e, al momento in cui hai redatto la scrittura privata, hai fatto inserire una clausola in cui ti riservi il diritto di recedere in qualsiasi momento, salvo preavviso. Inviata la lettera all’inquilino, questi ti dice che ha diritto a rimanere almeno fino a 12 anni. È davvero così? Quando è possibile il recesso del locatore dall’affitto commerciale? Cerchiamo di spiegare qui di seguito come stanno le cose.

Durata locazione commerciale

La durata minima di una locazione commerciale non può essere inferiore ai 6 anni. Alla prima scadenza (ossia dopo i primi 6 anni) il contratto è rinnovato automaticamente per altri 6, decorsi i quali vi è un ulteriore rinnovo tacito se nessuna delle parti attiva la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o comunica la disdetta per finita locazione.

La durata massima della locazione a uso commerciale è di 30 anni. La previsione di un termine più lungo o che preveda una durata perpetua si riduce a 30 anni.

È nulla qualsiasi clausola che stabilisca, in favore del locatore, una durata inferiore a sei anni.

Il locatore può recedere prima di sei anni?

Una eventuale clausola che consenta al locatore di dare disdetta prima dei sei anni o comunque in qualsiasi momento per ragioni personali (per quanto valide possano essere come la volontà di vendere l’immobile) è illegittima e si considera come non apposta. Neanche il fatto di prevedere un preavviso prima del recesso salva la clausola dalla nullità.

Esistono solo due possibilità per il recesso del locatore dall’affitto commerciale:

  • recesso anticipato alla scadenza dei primi sei anni: per cause tassative indicate dalla legge (di cui parleremo a breve);
  • recesso ordinario alla scadenza di ogni sei anni: con preavviso di 12 mesi.

Se il locatore non fa nulla, ossia non comunica la disdetta, il contratto si intende rinnovato di altri 6 anni e così via, di 6 anni in 6 anni, alle medesime condizioni, finché non interviene una disdetta da una delle due parti.

Pertanto il recesso anticipato del locatore dalla locazione commerciale non è mai consentito né se sussistono “gravi motivi”, né se previsto da un apposito articolo del contratto (che sarebbe nullo).

Il conduttore può recedere prima di sei anni?

Se – come abbiamo appena detto – il locatore non può mai recedere prima dei sei anni o in qualsiasi altro momento nonostante una clausola che disponga diversamente, è invece diritto del conduttore farlo se sussiste una giusta causa. Inoltre il contratto può anche prevedere il diritto del conduttore di recedere in qualsiasi momento anche senza giusta causa.

Lo dispone la legge quando stabilisce [1] che: «è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con un preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata».

Dunque, il conduttore può sempre recedere dal contratto di locazione a uso commerciale, purché specifichi – nella lettera di recesso – i “gravi motivi[2]. Può recedere poi anche senza i gravi motivi se espressamente previsto nella scrittura privata.

Quali sono i gravi motivi per il recesso anticipato del conduttore dalla locazione commerciale?

La Cassazione ha chiarito che «i gravi motivi che consentono, a prescindere da quanto previsto nel contratto, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione.  Pertanto, essi non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare ad occupare l’immobile locato ma devono avere carattere oggettivo.

In particolare in relazione alle locazioni commerciali può integrare grave motivo, che legittima il recesso del conduttore, un andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all’attività di impresa), sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile (quando fu stipulato il contratto), che lo obblighi ad ampliare o ridurre la struttura aziendale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo (tenendo conto, quanto al requisito della imprevedibilità della congiuntura economica, che esso va valutato in concreto e in relazione ai fattori che ne hanno determinato l’andamento)». Insomma la crisi economica o una situazione di assenza di clienti consente di dare disdetta immediata [3]. Il tribunale di Milano, con sentenza 18 novembre 1996 ha tuttavia ritenuto che non possono considerarsi sussistenti i “gravi motivi” «qualora il recesso sia motivato da esigenze di maggiore spazio conseguenti alla normale espansione della sua attività imprenditoriale, che costituisce un fatto fisiologico e, quindi, certamente prevedibile (oltre che auspicato) dal conduttore, fin dal rapporto di locazione».

Il locatore può recedere dopo i primi sei anni?

Come detto il locatore non può recedere prima della scadenza di sei anni dalla firma del contratto. In quel momento la legge gli concede di dare disdetta ma solo per motivi specifici e non per altre ragioni personali. Tali motivi sono i seguenti:

  • destinazione dell’immobile a uso proprio;
  • lavori di notevole entità.

Comunicando la disdetta, egli impedirà il tacito rinnovo del contratto per altri sei anni. Egli deve comunque versare l’indennità per la perdita di avviamento.

Secondo la Cassazione [4] è sufficiente la seria intenzione del locatore di servirsi dell’immobile per uno di questi motivi. La serietà dell’intenzione si riscontra nella realizzabilità tecnica e giuridica del nuovo utilizzo dell’immobile. È del tutto irrilevante l’opportunità o convenienza che il locatore potrebbe avere adibendo il locale alla destinazione indicata.

Il locatore può pertanto recedere dal contratto, in assenza delle ipotesi appena indicate, solo alla scadenza del 12º anno, previo preavviso di almeno 12 mesi. Ciò, ovviamente, salvo accordo raggiunto con il conduttore per una risoluzione anticipata del rapporto; difatti è sempre consentito alle parti di trovare un’intesta per interrompere la locazione in qualsiasi momento.

Anche in questo caso, quindi il recesso anticipato del locatore dalla locazione commerciale non è mai consentito né se sussistono gravi motivi né se previsto da un apposito articolo del contratto (che sarebbe nullo).

Destinazione dell’immobile ad uso proprio

La prima delle due cause che consentono al locatore di disdire l’affitto commerciale alla scadenza del sesto anno è quella della destinazione dell’immobile:

  • ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
  • all’esercizio di un’attività commerciale, artigianale o professionale, propria o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta o anche attraverso una società di persone di cui il locatore sia socio [5].

Non è necessario che il locatore possieda già le relative autorizzazioni amministrative né l’iscrizione in camera di commercio [6].

Lavori di notevole entità

La seconda causa di recesso del locatore dall’affitto commerciale è per i lavori di notevole entità. Si tratta di lavori che per la loro entità rendono inutilizzabile dal conduttore l’immobile locato e impossibile la sua permanenza. Il locatore, infatti, può negare il rinnovo se intende:

  • demolire per poi ricostruire l’immobile locato;
  • restaurarlo completamente o ristrutturarlo integralmente per renderlo conforme alle disposizioni di legge e ai piani comunali;
  • eseguire interventi di recupero su di esso sulla base di un programma pluriennale comunale.

Un contratto di locazione a uso commerciale ha la durata minima di sei anni, al termine dei quali il conduttore può dare disdetta con 12 mesi di preavviso, senza motivare le ragioni della propria volontà. Il locatore, al contrario, al termine del primo periodo di sei anni, può dare disdetta, sempre con un preavviso di 12 mesi, unicamente nel caso in cui sussista una delle ipotesi previste dalla legge sull’equo canone (destinazione dell’immobile a uso proprio oppure lavori di notevole entità). Inoltre il solo conduttore, ove contrattualmente previsto, ha facoltà di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

Indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con un preavviso, contenente la specificazione dei gravi motivi, di almeno sei mesi da comunicare con lettera raccomandata. Questa ulteriore ipotesi necessita, come precisato dalla giurisprudenza, che i gravi motivi siano sopravvenuti nel corso del rapporto locatizio e che non siano causati dalla volontà del conduttore. Il locatore può contestarne la sussistenza o la gravità: in caso di contestazione valuterà il giudice se i motivi addotti per interrompere anticipatamente il contratto rientrino nella previsione di legge.

note

[1] Art. 27, penultimo e ultimo comma, della legge 392/78

[2] Cassazione del 29 marzo 2006, numero 7241.

[3] Cassazione 10 dicembre 1996, numero 10980.

[4] Cass. 24 gennaio 1995 n. 813, Cass. 12 novembre 1994 n. 9550

[5] Cass. 23 gennaio 1982 n. 464

[6] Cass. 19 gennaio 1999 n. 463, Cass. 22 maggio 1997 n. 4568.


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