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Abuso edilizio su terreno altrui

9 Maggio 2019
Abuso edilizio su terreno altrui

Costruzione abusiva su proprietà altrui: il titolare del terreno, che lo ha dato in locazione a un terzo, è responsabile penalmente?

Immagina che il proprietario di un terreno a uso agricolo ceda in locazione il fondo a una persona. Quest’ultima inizia a realizzare delle opere abusive, senza chiedere il permesso al Comune. Nel frattempo arrivano i vigili e rilevano l’illecito urbanistico segnalando l’episodio alla Procura della Repubblica. Inizia il processo penale a carico sia del locatore che del conduttore. Il primo si giustifica sostenendo di non essere stato l’artefice delle costruzioni e, pertanto, di non avere alcuna colpa. Per il Pubblico Ministero è invece innegabile il suo coinvolgimento poiché, in quanto titolare dell’immobile, era tenuto a verificare che l’utilizzo fosse conforme alla legge. Chi dei due ha ragione? Che succede in caso di abuso edilizio su terreno altrui? La questione è stata di recente decisa dal Consiglio di Stato [1]. Il giudice amministrativo ha risolto una controversia molto simile a quella che abbiamo appena rappresentato. Vediamo cosa è stato detto in questa vicenda.

Abuso edilizio: proprietario responsabile?

Partiamo da un principio di carattere generale che riguarda qualsiasi illecito penale. Per la nostra legge, la responsabilità penale è solo personale: dell’illecito – e quindi delle relative sanzioni – risponde solo l’autore della condotta e/o chi aveva una posizione di controllo, tenuto quindi a evitare che l’evento si verificasse. Per stabilire quindi se il proprietario dell’immobile è responsabile dell’abuso edilizio commesso dall’affittuario bisogna comprendere il grado di coinvolgimento di questi nella realizzazione dell’opera.

Avevamo già affrontato questo stesso discorso in un precedente articolo, con riferimento però al marito che faccia edificare un’opera abusiva su un immobile della moglie. Leggi a riguardo Abuso edilizio: il coniuge è responsabile?

Costruzione abusiva su terreno agricolo

Il caso deciso dal Consiglio di Stato vede un uomo autore di una costruzione abusiva su un terreno avuto in affitto da una società con un contratto agrario. Il Comune, rilevata l’assenza delle autorizzazioni, ordinava al conduttore di sospendere i lavori e, con successiva ordinanza, ingiungeva la demolizione delle opere abusive alla società locatrice. Cosa che però non veniva eseguita. La società proprietaria chiedeva l’annullamento dei provvedimenti amministrativi a suo carico in quanto non più nel possesso del terreno. I giudici, però, fino all’ultimo grado, le hanno dato torto.

Abuso edilizio su terreno altrui: il proprietario è responsabile? 

Il proprietario può evitare la condanna per abuso edilizio solo se dimostra di essere completamente estraneo all’abuso, ossia di non aver partecipato alla realizzazione dell’opera. Si deve però dare pena lui di convincere il giudice e portare elementi a suo favore. Se non lo fa viene automaticamente condannato.

Abuso edilizio su terreno altrui: come evitare la condanna?

Per il Consiglio di Stato, il fatto di aver firmato un contratto di locazione del fondo agricolo non fa venir meno, in capo al proprietario-locatore, l’onere di provvedere alla vigilanza sull’attività del conduttore [2]. Il proprietario del suolo, non autore dell’abuso e non committente delle opere, può ritenersi corresponsabile dell’abuso  edilizio ove emerga un suo coinvolgimento doloso o colposo nella realizzazione delle opere abusive; ove egli non sia nella condizione di avere la materiale detenzione del bene, è tenuto ad attivarsi per l’eliminazione dell’abuso e il ripristino della situazione originaria dei luoghi [3].

Il proprietario-locatore non può tenere quindi un comportamento inattivo, limitandosi a dissociarsi dal comportamento dell’affittuario. Chi vuole rimanere esente da responsabilità, spiega il Consiglio di Stato, deve attivarsi e fare il possibile per eliminare l’abuso. In che modo? Non basta denunciare il conduttore, occorre proporre diffide e, al limite, anche ricorrere al giudice e chiedere la risoluzione del contratto di affitto per inadempimento. In sostanza, il proprietario, deve dimostrare di aver fatto tutto quanto il possibile per collaborare con l’amministrazione.


note

[1] Cons. Stato sent. n. 147/18 del 11.01.2018.

[2] Cass. sent. n. 16422 del 27 luglio 2011.

[3] Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza n. 3897 del 7 agosto 2015, n. 3897 e sentenza n. 2211 del 4 maggio 2015; id., Sez. V, sentenza n. 3565 dell’11 luglio 2014.


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