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Cosa è consentito tenere in garage?

10 Maggio 2019
Cosa è consentito tenere in garage?

Uso improprio box auto come deposito: tutto ciò che si può fare all’interno del proprio garage.

Hai un garage all’interno di un condominio. Tutti gli altri condomini vi parcheggiano la propria auto, ma tu lo usi come deposito. Una volta, aprendo la saracinesca, uno dei condomini ha spiato dentro la tua proprietà, notando come hai organizzato lo spazio e l’enorme quantitativo di oggetti e merce che vi custodisci. Lo ha detto all’amministratore il quale, alla prima occasione, ti ha fermato. «Vorrei ricordarle» ti ha detto «cosa è consentito tenere in garage: non certo materiali pericolosi o elettrici o altri oggetti infiammabili. Il garage non è un deposito, ma solo un posto ove lasciare la propria auto». Non sei dello stesso parere. A tuo avviso il box auto, nonostante il nome, è una pertinenza del tuo immobile e l’utilizzo che ne puoi fare è libero. Né esiste un divieto, all’interno del regolamento di condominio, che preveda diversamente. Come stanno le cose? Cosa è davvero consentito tenere in garage e quali sono gli usi previsti dalla legge? Ecco alcuni importanti chiarimenti forniti da una recente sentenza del tribunale di Roma [1], nella quale vengono anche richiamati alcuni precedenti della Cassazione.

Limiti all’uso del garage

In generale la legge impone di utilizzare gli immobili secondo la propria destinazione e l’accatastamento fatto. Bisogna poi rispettare i vari divieti imposti dalle leggi speciali. Ad esempio, è illecito usare un garage come appartamento e darlo in affitto. Non è neanche possibile impiegarlo come ufficio e collocarvi scrivanie, telefoni e impianti areazione. Né tantomeno si può usare il garage come deposito per sostanze infiammabili o combustibili, eseguire riparazioni o prove di motori, parcheggiare autoveicoli con perdite anormali di carburanti o lubrificanti [2]. Di recente, è stato consentito parcheggiare nei box auto anche le auto a Gpl dotati di sistemi di sicurezza conformi a legge [3].

Si può usare il garage come magazzino?

Nell’ambito di questa cornice di divieti, il singolo condomino può utilizzare il proprio garage anche per scopi diversi da quelli del rimessaggio del veicolo. Quindi, non può considerarsi un uso improprio del garage quello volto a fare di tale spazio un ripostiglio della cianfrusaglia per svuotare casa o un ufficio; allo stesso modo si può usare il garage come magazzino, ad esempio a beneficio di un’attività commerciale, di uno studio o di un negozio.

Quando l’amministratore può contestare l’uso improprio del box auto?

L’amministratore può contestare l’uso improprio del garage solo quando il regolamento di condominio prescrive determinati impieghi specifici (ad esempio: solo come box auto). Ma affinché tale clausola sia valida, è necessario che il regolamento sia stato approvato all’unanimità, cosa possibile o in assemblea (con la partecipazione e il voto favorevole di tutti i condomini) o singolarmente al momento della stipula dell’atto di acquisto di ciascun immobile (cosiddetto «regolamento contrattuale»). Solo in questa ipotesi il capo condomino può impedire di utilizzare il box auto a uso magazzino.

Cosa è consentito tenere o fare in garage

Secondo la Cassazione, è intangibile il diritto di ogni condomino di usare il proprio bene privato nel modo che ritiene più consono e opportuno alle sue esigenze, sempre che naturalmente sia nel pieno rispetto delle disposizioni normative. Occorre solo rispettare la destinazione dell’immobile e le prescrizioni urbanistiche relative all’accatastamento. Del resto, la proprietà è il più ampio dei diritti previsti dal nostro ordinamento e non le si possono porre limiti (se non autorizzati dallo stesso titolare che, evidentemente, ha accettato una disposizione del regolamento condominiale di tipo limitativo).

«Non rileva – si legge nella sentenza in commento – il fatto che l’immobile ha avuto nel passato una destinazione d’uso diversa (a magazzino e non a garage), trattandosi comunque, in relazione all’utilizzazione a garage, di uso lecito e conforme al titolo di proprietà e alle norme; resta infatti fermo il diritto del proprietario di poter usare il suo bene nella maniera ritenuta opportuna, e nessun rilievo può avere l’uso diverso effettuato nel passato».

Insomma, secondo la Cassazione non esistono divieti – salvo quelli generali appena citati – allo sfruttamento di un garage per uso commerciale benché accatastato quale box auto. L’importante è che tale suo utilizzo sia consentito (ossia non vietato espressamente dalla legge) e sia conforme al titolo di proprietà. Resta infatti fermo – si legge in sentenza – il diritto del proprietario di poter usare il proprio bene nella maniera che più egli ritiene opportuna. E ciò a prescindere dall’uso diverso che, nel passato, ne ha fatto.

Si può usare il garage come ufficio o studio?

Volendo è anche possibile utilizzare un garage come ufficio o studio, ma bisognerà ovviamente cambiare l’accatastamento e la distinzione d’uso dell’immobile. Il limite è solo di tipo amministrativo, non certo condominiale. In altri termini, l’assemblea non può opporsi all’utilizzo del box, da parte del suo proprietario o dell’eventuale locatario, per finalità commerciali, di deposito di strumenti e attrezzi per l’attività o la professione, ecc.

Il proprietario del garage è un condomino?

Per completare il quadro, ricordiamo che la Cassazione [4] ha detto che la qualifica di condomino spetta anche a chi è proprietario solo di un garage e non di un appartamento.

Rientrano nella nozione di condomini non solo i proprietari di appartamenti o box, ma anche coloro che abbiano il solo posto auto scoperto all’interno del condominio.


note

[1] Trib. Roma, sent. 8.01.2019.

[2] D.M. 1 febbraio 1986.

[3] Cass., 27 giugno 2014 n. 14671.

[4] Cass. sent. n. 884/2018.


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8 Commenti

  1. Salve, sono un ingegnere e professionista antincendio. Il tema è veramente controverso in quanto la Regola Tecnica Verticale per le Autorimesse del D.M. 3 agosto 2015, al capitolo V.6.5.5 circa i materiali da depositarvi pone come divieto il: “depositare o effettuare travasi di fluidi infiammabili”.
    Il tratto dove voi dite “Né tantomeno si può usare il garage come deposito per sostanze infiammabili o combustibili” è per caso una citazione fedele della sentenza della Cassazione?
    Chiedo questo perché la parola “combustili” capovolge tutto a mio avviso; infatti c’è molta differenza tra un materiale infiammabile e uno combustibile. La carta, il legno, le plastiche, il polistirolo…etc, quasi tutto quello che entra nel termine “cianfrusaglia” è combustibile, perfino l’olio d’oliva! Infiammabili invece lo sono solo alcune sostanze come i carburanti, i solventi, le vernici etc…
    Vorrei capire se il termine “combustibili” farà giurisprudenza perché ora ho il dubbio che la questione sia legata alla discrezionalità del giudice…Grazie

      1. Il DM 1.2.1986 pone il divieto di “depositare sostanze infiammabili o combustibili…” (cfr. p.to 10.1.b) e consente, per autorimesse ≤ 40 autovetture (superiori a 9), ubicate non oltre il 2° piano interrato, la comunicazione con
        ambienti destinati a cantine (quindi piccoli depositi) a mezzo di aperture dotate di porte di caratteristiche REI 120 munite di congegno di autochiusura (L.C. prot. n. 1800/4108 del 20/5/1989), etc…Inoltre definisce autorimessa: “area coperta destinata esclusivamente al ricovero, alla sosta e alla
        manovra degli autoveicoli con i servizi annessi”.
        Ergo è ammesso esclusivamente il deposito di materiali incombustibili.

        La nuova normativa (nello specifico RTV – DM 21.2.2017 + RTO – DM 18.10.2019, alternativa alla precedente solo per autorimesse superiori ai 300 mq, contrariamente al DM 1.2.1986, valido per tutte le autorimesse), distingue le aree destinate alla sosta e manovra – TA, da quelle dedicate al deposito di materiali TM (cantine, depositi, etc, con limiti al carico d’incendio), prevedendo specifiche misure di compartimentazione e separazione.

  2. Salve come condomini abbiamo un problema che ci crea molte preoccupazioni, nell’autorimessa ubicata sotto il nostro condominio, nato nel 1980, venne autorizzato un deposito di materiali tessili, successivamente con l’avvento di un nuovo proprietario, il signore in questione ha trasformato il locale in autolavaggio ad acqua. La nostra paura è giustificata dal fatto che dopo tanti anni di continui lavaggi, tutta quell,acqua che sicuramente gran parte della stessa, defluisce sotto alle nostre fondamenta, possa creare un pericolo per la stessa stabilità dello stabile. Così come noi la vediamo, stiamo vivendo su una possibile bomba inesplosa. Forse esageriamo, ma riteniamo di avere giustificata paura, anche perché ci sono stati dei crolli di fabbricati, dovuti anche a queste cause. Cosa possiamo fare? La legge consente ciò? Grazie

    1. Salve!
      Come comportarsi in caso di situazione opposta, cioè di un immobile accatastato come magazzino, che contiene materiale combustibile (mobilia e masserizie da un vecchio appartamento venduto) e la mia Vespa non marciante, depositata li in attesa di revisione e a secco di benzina e altri liquidi infiammabili.
      Specifico che la vespa è semplicemente depositata temporameamente, non ho mai usato il magazzino come garage.

  3. Salve, avrei un problema, un condomino allestito il garage come una specie di salotto per fare le baldorie con suoi compaesani, bere, chiacchiere, la musica alta e come ultimo fare dentro anche la grigliata usando la corrente condominiale.
    Io abito sopra,e cosa posso fare per legge
    Grazie

  4. io il mio garage dopo averci speso tanti bei soldi l’ho trasformato nella mia sala cinema che comprende un proiettore + telo in oltre ho comprato un bellissimo divano
    ho fatto insonorizzare il tutto ho eliminato la serranda ed al suo posto ci sta una porta blindata
    il mio cinema e stupendo ora si che posso vedermi tutti i film che voglio senza dover andar al cinema anche se ora mai i cinema grazie al covid 19 sono chiusi .
    per quanto riguarda i permessi non li ho chiesti in quanto dall’esterno sembra un garage come altri ma internamente e tutto rinnovato . e comunque anche se metto a tutto volume all’esterno non si sente niente

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