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Finché non pago il mutuo la casa è della banca?

12 Maggio 2019
Finché non pago il mutuo la casa è della banca?

Cosa succede se non paghi le rate del mutuo e quando la banca può revocare il mutuo stesso? La proprietà della casa e l’ipoteca: a chi spettano?

«Fin quando non finisci di pagare il mutuo, la casa non è di tua proprietà ma della banca»: ci siamo imbattuti spesso in questa affermazione da parte dei nostri lettori. In verità si tratta di un grossolano errore, fondato su una questione giuridica – l’ipoteca – che potrebbe far pensare il contrario. Il seguente articolo serve a sfatare questa falsa convinzione e a spiegare come stanno davvero le cose quando si è in presenza di un mutuo sulla casa con ipoteca accesa in favore dell’istituto di credito finanziatore. Ti spiegheremo insomma cosa c’è di sbagliato e quale fondo di verità, invece, c’è nella frase: «finché non pago il mutuo la casa è della banca?». 

L’ipoteca della banca

Se un tuo amico ti chiedesse dei soldi e tu volessi prestarglieli che garanzie potresti chiedergli per essere certo che, un giorno, ti restituisca il tuo denaro? Per piccole somme, di sicuro, gli faresti firmare un impegno scritto oppure gli chiederesti il rilascio di titoli (ad esempio delle cambiali). C’è chi si fa dare in pegno un oggetto di valore (un orologio, un quadro) che tuttavia, per legge, non può diventare di proprietà del creditore in caso di inadempimento, ma deve essere messo all’asta.

Quando la banca ti riconosce un prestito per l’acquisto della casa ha davanti, di solito, una persona con un patrimonio insufficiente ad acquistare l’immobile, ragion per cui l’unica garanzia seria che il cliente può offrire è proprio la casa da comprare. Questa garanzia si realizza con l’ipoteca. A questo punto ti chiederai: cos’è l’ipoteca?

Che cos’è l’ipoteca

L’ipoteca è definita una «garanzia reale», dove “reale” sta a significare “su una cosa” (dal latino res che significa appunto cosa). In pratica, essa si sostanzia, né più né meno, in un “noticina” (si dice “iscrizione”) nei pubblici registri immobiliari, accanto alla descrizione dell’immobile, ove si dice che, su tale bene la banca ha un privilegio. Questo privilegio comporta per la banca tre diritti.

Il primo consiste nel poter mettere in vendita l’immobile, tramite un’asta giudiziaria a seguito di una procedura detta pignoramento immobiliare. Non potendo infatti il creditore appropriarsi della casa ipotecata in caso di mancato pagamento del mutuo (proprio come nell’esempio dell’orologio in pegno, di cui abbiamo parlato sopra), dovrà soddisfarsi solo sul denaro ricavato derivante dalla vendita forzata e restituire al debitore l’eventuale eccedenza.

Il secondo diritto che l’ipoteca comporta consiste nel prevalere rispetto ad altri creditori nel momento dell’assegnazione del ricavato dalla vendita forzata. La legge, in caso di pignoramento immobiliare, consente anche ad altri creditori – anche se privi dell’ipoteca – di intervenire nella procedura per soddisfarsi sul ricavato (purché abbiano in mano un titolo esecutivo, ossia una sentenza di condanna, un decreto ingiuntivo definitivo, una cambiale o un assegno, un mutuo notarile). Ebbene, nel momento in cui bisognerà spartire il prezzo ottenuto dall’asta, questo andrà assegnato prima al creditore con l’ipoteca di primo grado e, solo se avanza denaro, questo andrà diviso in parti uguali tra tutti gli altri creditori (detti “chirografari” per distinguersi dal creditore “privilegiato” che è quello con l’ipoteca).

Il terzo diritto che comporta l’ipoteca sulla casa è detto “diritto di seguito”. In buona sostanza, se il debitore – in buona o malafede – dovesse vendere la casa prima che il creditore abbia iniziato il pignoramento, quest’ultimo potrebbe ugualmente agire nei confronti dell’acquirente del bene. Acquirente il quale è messo nelle condizioni, già in partenza, di sapere che sta comprando una casa con l’ipoteca visto che questa, come abbiamo detto, è iscritta nei registri immobiliari a cui ha libero accesso.

Peraltro, il notaio rogante ha l’obbligo di comunicare all’acquirente che sta comprando un immobile ipotecato. Quindi, chi acquista un appartamento, se vuol evitare brutte sorprese, deve richiedere prima una visura ipocatastale per verificare che non vi siano su di esso ipoteche. Se ciò nonostante decide di comprare, si assume il rischio di subire un pignoramento qualora il venditore-debitore non paghi il suo mutuo.

La banca è proprietaria della casa con l’ipoteca?

Una volta spiegate queste regole civilistiche, possiamo già comprendere che, nel momento in cui la banca iscrive ipoteca sulla casa non sta in realtà divenendo proprietaria dell’immobile ma sta solo mettendo su di esso una garanzia. La proprietà resta sempre dell’acquirente, che l’ha acquistata con il contratto definitivo firmato davanti al notaio, ma su di essa resta il “peso” della garanzia della banca. Tant’è vero che le tasse sull’immobile e le spese condominiali gravano sul nuovo titolare del bene. Il quale, per togliersi ogni dubbio, potrà anche fare una visura nei pubblici registri e verificare che, da essi, è lui che risulta essere proprietario. Troverà però anche un’annotazione con l’iscrizione dell’ipoteca. Il che gli ricorderà che, se il mutuo non viene pagato, la banca ipotecaria potrà agire con l’esecuzione forzata. Anche con l’avvio del pignoramento immobiliare, la proprietà resta in caso al debitore il quale la perde solo se, in una delle tante aste, un offerente riesce ad ottenerne l’aggiudicazione.

Dunque, da quanto appena detto, è chiaro che, nonostante il mutuo e l’ipoteca, e addirittura anche in caso di esecuzione forzata, il titolare dell’immobile resta sempre l’acquirente. 

Cosa succede se si smette di pagare il mutuo?

Quando il debitore smette di pagare le rate del mutuo, si apre una procedura interna alla banca rivolta a recuperare le somme con soluzioni stragiudiziali. Vengono inviate lettere di diffida e, nei casi più gravi, viene revocato il mutuo con richiesta di restituzione dell’intero importo in un’unica soluzione. In particolare, la banca può revocare il mutuo solo in caso di mancato pagamento di sette rate anche non consecutive; a tal fine costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.

Dopodiché viene avviato il pignoramento immobiliare: la banca invia, per il tramite del suo avvocato, un atto di precetto e quindi notifica il pignoramento al debitore. Da quel momento si attiva una procedura giudiziale rivolta a mettere all’asta l’immobile e a venderlo. 



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