Diritto e Fisco | Articoli

Tasse contratto di affitto

11 Giugno 2019 | Autore:

> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 Giugno 2019



Imposte e tasse del contratto di locazione: quanto costa affittare casa per locatore e inquilino?

Affittare casa costituisce per molti italiani fonte di reddito, ma spesso con un guadagno effettivo eroso dalle tasse e dalle imposte, previste sia per la registrazione del contratto sia per la percezione dei canoni di locazione. Il regime fiscale applicato ai contratti di affitto, a volte, è notoriamente così incisivo da far propendere molti proprietari (con il consenso degli inquilini) ad agire contro la legge e a stipulare contratti in nero, non registrati e con corresponsione dei canoni mensili mediante strumenti di pagamento non tracciabili.

Chi si accinge a “mettere a reddito” la propria abitazione affittandola deve valutare, come per ogni investimento, vantaggi e costi. Ebbene, i primi costi da considerare sono proprio le imposte e le tasse gravanti sul contratto e ad esso collegate, oltre alle tasse da gestire in corso di locazione. In questo articolo, cercheremo di sintetizzare le tasse del contratto di affitto, a carico del proprietario e del conduttore, sia nella fase di registrazione che in quella di esecuzione dello stesso (gravanti sul reddito del proprietario – Irpef -, e sull’immobile, per esempio Imu, Tasi, Tari ecc.).

Imposta di registro contratto di locazione

Il primo costo “fiscale” da considerare è l’imposta di registro, da versare al momento della registrazione. I contratti di locazione e di affitto, di durata superiore a 30 giorni complessivi l’anno, devono essere obbligatoriamente registrati presso l’Agenzia delle Entrate a prescindere dall’importo del canone.

L’imposta di registro è dovuta dal proprietario e dal conduttore: tecnicamente le parti sono “obbligate in solido” al pagamento dell’imposta.

L’importo dell’imposta di registro è così quantificabile in base all’immobile:

  • immobili a uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • immobili strumentali per natura: 1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva 2% del canone, negli altri casi;
  • fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

Nei contratti di locazione a canone concordato (per gli immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”), si applica una riduzione del 30% della base imponibile.

L’imposta di registro deve essere pagata anche in caso di modifica, proroga o risoluzione del contratto di locazione.

Se si opta per il regime della cosiddetta “cedolare secca”, che vedremo più avanti, la registrazione è esente da imposte.

Imposta di bollo contratto di locazione

La registrazione del contratto di locazione comporta il pagamento, accanto all’imposta di registro, dell’imposta di bollo. In particolare, per ogni copia del contratto da registrare, occorre versare un’imposta di bollo da 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Irpef canoni di locazione

I canoni di locazione costituiscono reddito tassabile per il proprietario locatore; egli deve infatti pagare l’Irpef sui redditi da locazione che vanno inseriti, insieme agli altri redditi, nella dichiarazione. Sarà poi applicata l’aliquota ordinaria Irpef in base allo scaglione del reddito complessivamente risultante nell’anno di riferimento.

Per i redditi da locazione, nei contratti a canone libero, la base imponibile non corrisponde al 100% dei canoni percepiti, bensì è ridotta del 5%.

Nei contratti a canone concordato di immobili situati nei centri ad alta densità abitativa, il canone percepito dal proprietario sarà ridotto del 30% ai fini della tassazione Irpef.

Se l’immobile locato è di interesse storico o artistico e situato nella città di Venezia e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano, il reddito derivante dai canoni di locazione è ridotto del 35%.

Tasse cedolare secca

In alternativa al regime di tassazione ordinario, il proprietario può optare per la cosiddetta cedolare secca. Tale regime facoltativo prevede il pagamento di un’imposta sostituiva dell’Irpef e delle addizionali ed esenta le parti dal versamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

In sostanza, il reddito assoggettato a cedolare secca viene escluso dal reddito complessivo ai fini del calcolo Irpef. L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul 100% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

L’aliquota della cedolare secca è ridotta al 15%  (per il 2018-2019 al 10%) per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni che si trovano:

  • nei Comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei Comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri Comuni capoluogo di provincia, in quanto considerati Comuni con carenze di disponibilità abitative;
  • nei Comuni ad alta tensione abitativa.

Le condizioni per optare per la cedolare secca sono le seguenti:

  • il locatore deve essere una persona fisica che non loca l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni;
  • l’immobile deve essere locato ad uso abitativo e rientrare nelle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa la categoria A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze. La cedolare secca è possibile, dal 2019, anche per i locali commerciali, a condizione che rientrino nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze;
  • i conduttori non devono agire nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, salvo quanto previsto, a partire dal 2019, per i locali commerciali classificati nella categoria C1.

Se si sceglie la cedolare secca, si deve rinunciare alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto (compreso l’aggiornamento Istat).

Imu casa in affitto

Affittare la propria casa non significa liberarsi dei tributi che gravano su di essa. L’Imu, per esempio, è un’imposta che resta a carico del proprietario e il Comune non può pretendere il pagamento da parte dell’inquilino.

Ciò non toglie che le parti possano pattuire, nel contratto di locazione, che il canone preveda anche una quota integrativa versata dall’inquilino a titolo di “rimborso” delle tasse versate dal proprietario.

Nel caso di immobili locati a canone concordato, l’Imu, calcolata applicando l’aliquota stabilita dal Comune, è ridotta al 75%.

Tari casa in affitto

Per legge, la Tari è dovuta da chiunque possiede o detiene a qualsiasi titolo locali o aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. In caso di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido all’adempimento dell’unica obbligazione tributaria.

In caso di detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi nel corso dello stesso anno solare, la Tari è dovuta soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie.

Dunque, nel caso dei contratti di durata inferiore a 6 mesi, l’obbligo di pagare la Tari ricade sul proprietario, fermo restando che il contratto può prevedere che una quota sia rimborsata dall’inquilino.

Se, invece, il contratto ha durata superiore a 6 mesi, la Tari deve essere pagata dall’inquilino.

Tasi casa in affitto

Per quanto riguarda la Tasi, occorre distinguere due casi:

  • se l’inquilino destina l’immobile ad abitazione principale, egli non dovrà pagare la Tasi, ma una quota resterà a carico del proprietario (nella percentuale stabilita dal Comune);
  • se l’immobile locato non è abitazione principale dell’inquilino, proprietario e inquilino sono entrambe tenuti al versamento della tassa. L’inquilino deve pagare una percentuale variabile tra il 10% ed il 30% dell’ammontare complessivo della Tasi e il proprietario la parte restante. Le parti non sono obbligate in solido: le obbligazioni tributarie del proprietario e dell’inquilino sono autonome e distinte.

Differenza tra contratto di affitto e locazione: GUARDA IL VIDEO



Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA