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Conflitto di interessi in condominio

14 Maggio 2019
Conflitto di interessi in condominio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 Maggio 2019



Quando la votazione con un condomino in conflitto di interessi può essere annullata in tribunale. L’astensione e il calcolo delle maggioranze: le nuove sentenze della Cassazione.

Siamo abituati a sentire parlare di conflitto di interessi in ambito politico, ma spesso questo problema si verifica anche in condominio tutte le volte in cui uno dei condòmini votanti è portatore di un proprio interesse confliggente con quello dell’assemblea. Per comprendere meglio la questione, immaginiamo che l’amministratore di condominio porti, all’ordine del giorno dell’assemblea, l’approvazione di alcuni lavori di ristrutturazione. C’è da nominare un ingegnere come capo cantiere e, per tale compito, si candida uno dei proprietari dei vari appartamenti il quale sostiene di poter svolgere tali interventi con la propria ditta; perciò presenta un preventivo che viene votato insieme agli altri nel frattempo raccolti dall’amministratore stesso. Alla votazione può partecipare il condomino interessato all’appalto? La risposta è sì. Difatti, il suo interesse personale non si pone in contrasto con quello del condominio. Diverso sarebbe il caso in cui si debba votare di intraprendere un’azione legale contro uno dei condomini perché quest’ultimo, nel votare “no”, di certo ha un interesse contrario a quello dell’assemblea. 

Non esistono norme che regolano il conflitto di interessi in condominio. È solo la giurisprudenza a fornire le varie indicazioni sul tema applicando le norme in materia societaria. Abbiamo dato alcuni chiarimenti su questo argomento nella guida Conflitto di interessi in assemblea di condominio e votazione commentando una recente sentenza della Cassazione [1]. Lì abbiamo ricordato come si verifica conflitto di interessi solo laddove vi sia una «chiara divergenza tra l’interesse del condominio e specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini i quali non si siano astenuti ed abbiano perciò con il loro voto concorso a formare la maggioranza assembleare». 

Conflitto di interessi in condominio: la legge

Dalla premessa fatta in precedenza, sembra chiaro che sia possibile riscontrare un conflitto di interessi in condominio e che, qualora si sia manifestato, esso abbia condizionato la validità dell’assemblea condominiale. Ma cosa dice la legge su questo argomento? In realtà, nel Codice civile, a proposito del condominio, non esiste alcun articolo che affronti esplicitamente la questione, nonostante la materia sia stata approfonditamente riformata da pochi anni. Per questa ragione, è diventato fondamentale ricavare il divieto del conflitto di interessi in condominio da altre disposizioni. In pratica, la giurisprudenza, capitanata dalla Suprema Corte di Cassazione, ha individuato un articolo di legge, previsto per una circostanza diversa da quella condominiale e lo ha applicato, per analogia, alla fattispecie in esame. Si tratta del conflitto di interesse in materia societaria [2].

Quindi, l’assemblea dei soci e le decisioni prese nell’ambito della stessa sono state sostanzialmente parificate a ciò che accade in una riunione condominiale. Per questa ragione, poiché la legge regola il conflitto di interesse presente in un’assemblea societaria, la giurisprudenza ha ritenuto giusto riconoscerlo e vietarlo anche in ambito condominiale. Per analogia, pertanto, seguendo quanto è stato previsto dalla norma appena citata, la decisione assunta da un’assemblea condominiale, col voto determinante di un proprietario in conflitto di interessi col condominio, può essere impugnata e invalidata, ma solo a condizione che possa provocare un danno al condominio stesso.

Questi pochi, ma chiari, elementi fanno da guida per stabilire quando un’assemblea condominiale sarebbe impugnabile per le ragioni in esame. Tuttavia, per facilitare la comprensione, appare inevitabile approfondire l’argomento nel paragrafo successivo.

Quando si verifica il conflitto di interessi in condominio?

Da quanto abbiamo sinteticamente detto sopra e anticipando quello che spiegheremo meglio nel corso del presente articolo, possiamo dire che il conflitto di interessi in condominio si verifica solo se sussistono i due seguenti presupposti:

  • il voto del condomino in potenziale conflitto deve perseguire un interesse in contrasto con quello del condominio;
  • il voto del condomino in potenziale conflitto deve essere stato determinante per la formazione della maggioranza. Per cui, se risulta che la delibera avrebbe avuto lo stesso esito anche con l’astensione di quest’ultimo, la votazione non può essere annullata.

Il secondo dei due requisiti non crea problemi interpretativi potendo ben essere verificato con una semplice sottrazione: se, anche togliendo il voto del condomino in conflitto, si sarebbe ugualmente formata la maggioranza necessaria all’approvazione del punto all’ordine del giorno, la delibera non è annullabile. Viceversa, se eliminando il voto di questi l’esito della decisione sarebbe stato diverso, allora il conflitto di interessi può giustificare un’azione legale volta a chiedere l’annullamento della votazione.

Il primo dei due requisiti, invece, ha creato più dubbi. Possiamo genericamente dire che si ha conflitto di interessi in condominio quando un singolo condomino ha un interesse proprio in conflitto, reale o potenziale, con quelli del condominio (sussistono cioè due interessi antagonisti), potendo pertanto esprimere un voto in contrasto con l’interesse condominiale a puro vantaggio personale [2].

Il condomino che si trova in conflitto di interessi dovrebbe, pertanto, astenersi o venire escluso dal diritto di voto su quel determinato punto. Spetta comunque all’assemblea valutare, caso per caso, se l’interesse comune risulta compromesso dall’interesse egoistico del singolo.

Cosa succede se un condomino è in conflitto di interessi?

Per quanto riguarda il calcolo delle maggioranze, è controverso se i condomini in potenziale conflitto di interessi debbano essere ricompresi o meno nel conteggio collettivo, a prescindere dal fatto che si astengano o meno dal voto. Dinanzi al conflitto di interessi in ambito condominiale, la Cassazione ha di recente sposato un atteggiamento meno rigoroso. Secondo la Corte, infatti, la regola generale resta solo quella della votazione secondo millesimi, votazione alla quale hanno diritto di partecipare tutti i condomini, anche quelli in conflitto di interessi. Per cui, il condomino portatore di un proprio interesse ha la possibilità, ma non il dovere, di astenersi dal votare. 

Questo è, in sintesi, l’orientamento offerto dalla Suprema Corte con due recenti pronunce [3]. In particolare, è stato detto che «le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio, sia ai fini del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condòmini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (e non debbono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto». Ciò significa che «anche nell’ipotesi del conflitto di interesse la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condòmini che rappresentino la maggioranza personale e reale fissata dalla legge e, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria».

In passato, invece, la Cassazione aveva al contrario sostenuto che il conflitto d’interessi, pur non rilevando ai fini del quorum costitutivo, ha incidenza sul quorum deliberativo che dovrebbe essere calcolato escludendo dal conteggio i millesimi del condomino in conflitto di interessi. 

Il condominio in conflitto di interessi va convocato in assemblea?

Di recente, il tribunale di Bari [4] ha detto che, anche in conflitto di interessi, il condomino deve comunque ricevere l’avviso di convocazione in assemblea. E ciò perché ancora non è affatto certa l’esistenza dei due presupposti (di cui abbiamo parlato sopra) per l’annullabilità della delibera. Ben potrebbe essere infatti che il condomino si astenga dal voto pur partecipando alla discussione e rappresentando le proprie posizioni; in più, la delibera sarebbe annullabile solo se il suo voto è stato determinante per la maggioranza. Peraltro, non è dato sapere, in anticipo, come votare il condomino in questione.

Ecco che allora appare evidente come il condomino in conflitto di interessi ha comunque diritto a partecipare all’assemblea con all’ordine del giorno la questione che ha generato il conflitto e, pertanto, deve essere convocato anche a tale adunanza assembleare. Del resto, l’articolo del Codice civile in materia di convocazione [5], non prevede alcuna deroga alla partecipazione di ogni condomino, tanto è vero che viene espressamente previsto come l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

Quando è possibile contestare la votazione in conflitto di interessi

Il tribunale di Roma [6] ha di recente ricordato che, per poter ricorrere al giudice e chiedere l’annullamento della delibera cui abbia partecipato un condomino in conflitto di interessi, bisogna anche dimostrare il danno per il condominio, danno cioè derivante proprio dalla votazione contraria all’interesse collettivo. Quindi, se non c’è stato danno, il conflitto di interessi, pur se esistente, non è sufficiente a rendere invalida la votazione. 

Occorre dimostrare una sicura divergenza tra l’«interesse istituzionale del condominio» e specifiche ragioni personali di determinati singoli partecipanti, i quali non si siano astenuti e abbiano, perciò, concorso con il loro voto a formare la maggioranza assembleare.

Risultato: l’invalidità della delibera discende non solo dalla verifica del voto determinante dei condomini aventi un interesse in conflitto con quello del condominio (e che, perciò, abbiano abusato del diritto di voto in assemblea), ma altresì dalla dannosità, sia pure soltanto potenziale, della stessa deliberazione.

Amministratore e conflitto d’interessi in condominio

Prima della riforma della materia condominiale, la problematica in esame poteva crearsi allorquando l’amministratore, normalmente sprovvisto di voto in assemblea, veniva delegato a partecipare per conto di qualcuno, deliberando in conflitto di interessi con la collettività. In particolare, a proposito della delega, la giurisprudenza aveva chiarito che il conflitto di interesse del soggetto delegato non era automaticamente riconoscibile anche in capo al condomino delegante. Qualora, infatti, questi fosse stato consapevole del predetto conflitto[8], il suo voto, così espresso in assemblea, sarebbe stato insindacabile.

Attualmente, invece, questo problema è stato superato. Secondo la legge, ora in vigore [9], l’amministratore non può essere delegato e, pertanto, mai potrebbe esprimere con questa modalità, un voto in conflitto di interessi col condominio. Pertanto, resta soltanto da chiarire l’ipotesi in cui l’amministratore sia anche un condomino (caso, per la verità, non infrequente). In tale circostanza, la persona in questione potrebbe essere, come del resto per tutti gli altri proprietari, in conflitto di interessi col condominio. Anche per l’amministratore che voti come singolo proprietario vale la stessa conclusione sin qui sostenuta: la delibera assembleare, formatasi col voto determinante di quest’ultimo e in conflitto di interessi, sarebbe impugnabile ove dovesse arrecare un danno al condominio.

Conflitto di interessi in condominio: impugnazione dell’assemblea

Un condomino ritiene, fondatamente, che la decisione presa durante l’ultima riunione sia stata viziata da un voto determinante ed espressione di un interesse personale ed in conflitto con quello del fabbricato. Inoltre,è certo ed è in grado di dimostrare che questa delibera può danneggiare il condominio. Per questa ragione ha votato contro, ma, purtroppo, il suo voto è stato inutile. Cosa deve fare? Deve per forza subire la volontà assembleare così formatasi oppure può reagire? In tal caso, come deve procedere il condomino interessato?

Nell’esempio appena riportato, appare chiaro che il proprietario in questione ha tutto il diritto di impugnare l’assemblea condominiale. Per farlo dovrà attivarsi entro il termine perentorio di decadenza di trenta giorni che parte:

  • per i dissenzienti e gli astenuti, ma presenti alla seduta, dalla data dell’assemblea;
  • per i condomini assenti, dal giorno in cui ricevono il verbale della riunione viziata[10].

L’azione giudiziaria diretta a far invalidare l’assemblea dovrà, però, essere preceduta da un tentativo obbligatorio di mediazione: è la legge a prevederlo, quale condizione di procedibilità della causa. In pratica senza tentativo non si potrà andare davanti al giudice. Si tratta di un procedimento che si concluderà in breve tempo: al massimo entro tre mesi.

Dopo aver proposto la mediazione (con l’ausilio di un avvocato), la comunicazione al condominio dell’istanza e della fissazione dell’incontro tra le parti (ad opera dell’organismo di conciliazione) interromperà il predetto termine di decadenza. All’esito, eventualmente, negativo di questo tentativo, il mediatore depositerà un verbale presso la segreteria dell’organismo. A seguito del predetto deposito, decorreranno nuovamente i trenta giorni entro i quali avviare l’azione legale, diretta ad invalidare l’assemblea condominiale viziata da un conflitto di interessi.

note

[1] Cass. ord. n. 1853/18 del 25.01.2018.

[2] Art. 2733 cod. civ.

[3] Cass. n. 11254 del 14.11.1997.

[4] Cass. sent. n. 19131/2015 e n. 1849/2018.

[5] Trib. Bari sent. dell’8.04.2019.

[6] Art. 1136 cod. civ.

[7] Trib. Roma, sent. n 5363/19 del 12.03.2019.

[8] Cass. sent. n. 18192/2009

[9] Art. 67 disp. att. cod. civ.

[10] Art. 1137 cod. civ.

Trib. Roma – Sentenza 12 marzo 2019, n. 5363

 REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA

 Sezione V Civile

in persona del dr. Lorenzo Pontecorvo ha emesso la seguente

SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n.26799 del Ruolo Generale per l’anno 2017, trattenuta in decisione all’udienza del 13.12.2018 e vertente

TRA

(…), (…), (…) e (…), rappresentati e difesi in virtù di delega a margine dell’atto di citazione dall’Avv. St.Ma. ed elettivamente domiciliati presso il Suo Studio in Roma, Viale (…).

– ATTORI – E

Condominio Via (…) palazzina E, in persona del legale rappresentante e amministratore pro-tempore, rappresentato e difeso dall’Avv.to Al.Na. con

 domicilio eletto presso il suo studio sito in Roma, Via (…), giusta procura alle liti in atti

– CONVENUTO – SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Gli attori, proprietari di unità immobiliari del Condominio di Via (…), hanno rappresentato che in data 16.12.2016 si era riunita in seduta ordinaria, l’assemblea del Condominio di Via (…), sul seguente ordine del giorno: 1) approvazione consuntivi 2014 (Climatizzazione) e 2015 (Ordinarie+Climatizzazione) e piani di riparto; 2) approvazione Preventivi spese

 Ordinarie e Climatizzazione 2015+2016; 3) Citazione nei confronti dell’Osteria di (…) e (…) srl: discussione in merito all’eventuale rinuncia all’azione da parte del condominio. Nomina nuovo legale per dimissioni dell’Avv. (…) già incaricato dal condominio.

Con specifico riguardo al punto 3) dell’o.d.g. hanno premesso che l’argomento di discussione aveva posto in esame la rinuncia all’azione a suo tempo promossa dal Condominio di Via (…) di (…), (tutt’ora pendente innanzi a questo Tribunale

 con RG 17359/2016) nei confronti della (…) Srl – proprietaria di unità immobiliari esistenti nel Condominio – e della (…) Srls – conduttrice di un locale ad uso commerciale di proprietà della (…) Srl presente nel Condominio – per le violazioni del Regolamento di Condominio nonché per la eliminazione delle emissioni di rumori e di esalazione di fumi e per la dichiarazione di illiceità e/o illegittimità dei lavori effettuati dai convenuti sulla canna fumaria e sull’impianto idraulico dell’immobile.

Hanno quindi evidenziato che l’assemblea condominiale aveva approvato con la maggioranza di complessivi 641,74 millesimi – a fronte dei contrari (gli odierni istanti) pari a 113,70 millesimi – l’abbandono del giudizio.

Hanno inoltre, rilevato che, pur non essendo argomento di discussione previsto nell’ordine del giorno, i condomini favorevoli all’abbandono della causa avevano deciso di ripartire le somme dovute al loro procuratore – Avv. A.F. – nel giudizio summenzionato, nella misura di 1/5 cadauno (ilCondominio e i 4 attori a titolo personale).

 Quanto alla stessa assemblea del 16 dicembre 2016 hanno rilevato che il luogo di convocazione ubicato “presso l’androne condominiale” era differente da quello di effettivo svolgimento della stessa essendo emerso dal verbale impugnato che l’Assemblea si era riunito presso il “Bar adiacente all’Ufficio vendite” con ciò compromettendo il regolare svolgimento dell’adunanza.

Hanno al riguardo evidenziato la mancata partecipazione, tra gli altri, dell’odierna attrice (…) la quale, non trovando alcuno nel luogo indicato nella convocazione, non ebbe modo di partecipare alla riunione svoltasi in luogo differente.

 Hanno inoltre eccepito il conflitto di interessi della condomina (…) Srl nell’assemblea condominiale ed il conseguente non raggiungimento della maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c. ricordando che, nella votazione del punto 3) dell’ordine del giorno (Citazione nei confronti dell’Osteria di (…) e (…) srl: discussione in merito all’eventuale rinuncia all’azione da parte del condominio. Nomina nuovo legale per dimissioni dell’Avv. F. già incaricato dal condominio) i partecipanti all’assemblea avevano votato l’abbandono – rectius, la rinuncia all’azione – del giudizio instaurato dal Condomino nei confronti della (…) Srl con  una maggioranza pari a 641,74 millesimi.

Hanno quindi rilevato l’illegittima partecipazione alla votazione della stessa (…) Srl – a ministero della propria rappresentante intervenuta in assemblea, in forza dei 271,19 millesimi relativi alla sua proprietà – avendo tale presenza decisivamente inciso nel raggiungimento e superamento della quota normativamente prevista per la deliberazione riguardante le “liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore” che, a rigore dell’art. 1136 c.c., prevede un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. In particolare, detraendo la quota di proprietà della “convenuta” (…) Srl, il risultato numerico effettivo sarebbe stato pari a millesimi 370,55, come tale insufficiente allo scopo poiché abbondantemente inferiore a quello codicisticamente previsto.

Hanno altresì eccepito l’ampliamento del deliberato rispetto all’ordine del giorno e la inosservanza delle norme riguardanti la ripartizione delle spese necessarie per la prestazione dei servizi nell’interesse comune avendo l’assemblea discusso,

  senza alcun preventivo avvertimento recato nella convocazione, anche in merito alla ripartizione di “…ogni futura spesa che possa richiedere l’Avv. F. (il procuratore del Condominio nel giudizio avverso la (…) Srl e (…) Srls), si specifica meglio: spese e/o onorari” ripartita “tra i 5 (cinque) attori della causa (il Condominio e gli odierni istanti).

La stessa ripartizione poi – un quinto a testa tra tutti gli attori- sarebbe stata assunta in netto conflitto con il dettato dell’art. 1123 c.c..

Gli attori quindi hanno chiesto che venga annullata la delibera assunta all’esito dell’assemblea del 16 dicembre 2016 ed hanno altresì impugnato l’ulteriore delibera assembleare del 13 marzo 2017 premettendo che in data 13.3.2017, si era riunita in seduta ordinaria, l’assemblea del Condominio di Via (…), sul seguente ordine del giorno: 1) Istanza di mediazione ricevuta dal Condominio per impugnazione delibera assembleare del 16.12.2016. Apertura del procedimento di mediazione n.139/2017, relazione incontro tenutosi in data 9.2.2017. Discussione in ordine al contenuto dell’istanza e decisioni del Condominio in merito all’adesione al procedimento e delle relative spese di procedura. Nomina Legale del Condominio Avv. (…).; 2) Votazione e delibera in ordine: i) rinuncia del Condominio agli atti della causa R.G. 1735/2016 pendente

 innanzi al Tribunale Civile di Roma, Sez. (…) Dott. C.. ii) nomina Avv. (…) in qualità di legale del Condominio nella predetta causa conseguente a rinuncia al mandato da parte dell’Avv. A.F.. iii) istanza di mediazione dal Condominio, su rinvio del Giudice, nel procedimento R.G. 17359/16. Discussione in ordine al contenuto dell’istanza e decisioni del Condominio in merito all’adesione al procedimento e delle relative spese di procedura. 3) Costituzione Fondo S.L.. Approvazione della Spesa. 4) Approvazione Preventivo Spese Ordinarie+Riscaldamento 2017 e piani di riparto. 5) Varie ed eventuali (cfr allegati in atti).

Hanno al riguardo evidenziato che sul primo punto all’ordine del giorno, la maggioranza dei presenti, pari a 397,36, aveva deciso per la non adesione al procedimento di mediazione e che sul punto 2i), l’assemblea condominiale aveva votato favorevolmente alla rinuncia del Condominio agli atti nella causa R.G. 17359/2016, con una maggioranza pari a 635,68 millesimi.

Hanno quindi eccepito la Violazione dell’art. 71 quater disp. att. c.c. con riguardo al punto 1) dell’ordine del giorno avendo l’Assemblea deliberato forte della maggioranza di 397,36 millesimi di proprietà che sarebbe insufficiente per la determinazione assunta poiché inferiore alla metà del valore dell’edificio.

Hanno inoltre ribadito il conflitto di interessi nell’assemblea condominiale ed il conseguente non raggiungimento della maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c. con riguardo alla riproposizione all’Assemblea dell’argomento di cui al punto A2 rilevando che, anche in occasione dell’assemblea del 13.3.2017, era stato messo a votazione la rinuncia del Condominio agli atti della causa R.G. 1735/2016 pendente innanzi al Tribunale Civile di Roma, Sez. V. e che i partecipanti avevano votato la rinuncia agli atti del giudizio instaurato dal Condomino nei confronti della (…) Srl con una maggioranza pari a 635,68  millesimi con la partecipazione della (…) Srl forte dei 238,32 millesimi relativi alla sua proprietà.

Pertanto nuovamente detraendo la quota di proprietà della “convenuta” (…) Srl, il risultato numerico effettivo sarebbe stato pari a millesimi 397,36, insufficiente allo scopo poiché inferiore a quello codicisticamente previsto.

Si è costituito il Condominio confermando che in entrambe le assemblee il condominio aveva deliberato – con maggioranza rispettiva di 641,74 millesimi e 635,68 millesimi, di abbandonare il giudizio pendente presso il Tribunale di Roma, rubricato al n. R.G. 17359/2016, Sezione V ed ha escluso che le delibere fossero invalide in ragione di un preteso conflitto di interessi, in capo alla società (…) s.r.l., che, a mezzo del proprio voto, avrebbe dato un apporto decisivo all’approvazione della rinuncia ad una causa introdotta anche nei confronti della (…) s.r.l. medesima.

Ha in particolare escluso la configurabilità di un conflitto di interessi in capo alla (…) s.r.l. non esistendo in materia condominiale una norma atta a regolamentare tale fattispecie concreta ovvero quella della partecipazione del condomino in presunto conflitto di interessi alle assemblee condominiali ovvero alla votazione delle relative delibere intraprese.

Ha sullo stesso punto in contestazione anche rilevato che, come emergerebbe dall’atto introduttivo di quel giudizio, era stato contestato alla (…) s.r.l., in qualità di locatrice dell’immobile della “(…) s.r.l.s” di aver omesso il rispetto del regolamento condominiale e che pertanto tale contenzioso sarebbe riconducibile all’art.1131 del codice civile, con assenza della necessità, ai fini della decisione/autorizzazione all’amministratore di intraprendere o meno una lite, di ottenere una delibera assembleare con maggioranza qualificata dei cui all’art. 1136, comma 2.

Con riguardo al contestato spostamento del luogo di convocazione dell’assemblea il Condominio ha confermato la circostanza che, nonostante il luogo fosse stato indicato in convocazione presso l’androne condominiale l’assemblea si era poi tenuta, in seguito a spostamento deliberato in assemblea, presso il bar di fronte l’edificio e che tale spostamento è indicato nel verbale assembleare in atti.

 Ha al riguardo precisato che l’assemblea di condominio era stata convocata, in seconda convocazione, presso l’androne dell’edificio, per il giorno 16/12/2016 e che, alle ore 19.45 l’assemblea si era riunita presso il suddetto androne. Stante poi la scomodità del luogo di convocazione e le basse temperature, l’assemblea aveva deliberato alle ore 20.15 di spostare il luogo di convocazione presso il bar di fronte all’edificio, ad una distanza di circa 50 metri rispetto all’androne condominiale, rilevando al riguardo che i condomini oggi impugnanti le delibere erano tutti presenti presso il citato “bar” ad eccezione della Sig.ra (…) la quale era stata prontamente avvisata a mezzo mail su sua espressa richiesta.

Con riguardo poi al contestato ampliamento del deliberato rispetto all’ordine del giorno e dell’asserita inosservanza delle norme riguardanti la ripartizione delle spese ha rilevato che l’intento del condominio era quello di evidenziare che le “intere” richieste economiche che sarebbero state formulate dall’Avv. F., per la prestazione professionale resa nella causa R.G. 17359/2016 si sarebbero dovute ripartire tra 5 soggetti distinti – ovvero il Condominio di via (…) di F. 90, nonché i 4 condomini che avevano intentato la causa “in proprio” che come tali rappresentavano distinte parti processuali – e che con la delibera si era inteso solo ribadire di non voler sopportare tutte le spese di causa, ma al contrario esclusivamente quelle spettanti al condominio pro quota (1/5).

Quanto, infine al contestato punto 1 dell’ordine del giorno dell’assemblea che si era tenuta in data 13 marzo 2017 avente ad oggetto la decisione sull’adesione al procedimento di mediazione e sulle relative spese di procedura il condominio ha ricordato che, ai sensi dell’art. 71-quater delle disposizioni di attuazione del

 codice civile, la proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice e che nel caso in cui non si raggiunga la predetta maggioranza, la proposta sarebbe da intendersi non accettata.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L’articolo 66 disp att. c.c. prevede che l’avviso di convocazione, contenente la specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. La stessa disposizione precede che, in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Nel caso in esame entrambe le parti in causa hanno chiarito che l’assemblea di condominio era stata convocata, in seconda convocazione, presso l’androne dell’edificio, per il giorno 16/12/2016 e che, alle ore 19.45, l’assemblea si era riunita presso il suddetto androne.

E’ altresì pacifica la circostanza che l’assemblea aveva deliberato alle ore 20.15 di spostare il luogo di convocazione presso il bar di fronte all’edificio avendo lo stesso Condominio precisato al riguardo che il bar si trovava ad una distanza di circa 50 metri rispetto all’androne condominiale e che i condomini oggi impugnanti le delibere erano tutti presenti ad eccezione della ricorrente (…).

Il condominio al riguardo ha anche evidenziato che la sig.ra (…), aveva chiesto, tramite e-mail, spiegazione in ordine al luogo di tenuta dell’assemblea e che l’amministratore prontamente, tramite e-mail, nel tempo minimo di 3 minuti, aveva comunicato in risposta al quesito postogli dalla (…) il luogo di svolgimento dell’assemblea.

Ciò premesso, su tale specifica questione è da rilevare che la ricorrente (…), alle ore 20:39 del 16 dicembre 2016, aveva effettivamente inviato all’amministratore una e-mail lamentando di essersi recata presso l’androne dello stabile e di non aver trovato nessuno. Aveva quindi chiesto spiegazioni denunciando il fatto che non fosse stata avvisata del posticipo o spostamento della riunione in altro luogo.

Emerge pertanto dal tenore di tale missiva che la ricorrente era ormai rassegnata al fatto di non aver potuto partecipare alla assemblea. Né emerge aliunde che la stessa fosse stata a conoscenza della circostanza che l’assemblea era ancora in corso in un luogo diverso rispetto a quello indicato in convocazione e che fosse pertanto in attesa di notizie in merito.

Una tale conclusione esclude altresì che la stessa attrice fosse tenuta ad attendere la risposta da parte dell’amministratore e finanche a leggere la e-mail entro il tempo utile per poter partecipare alla assemblea ed interloquire su tutti i punti all’ordine del giorno.

Deve pertanto essere annullata la delibera assembleare assunta in data 16.12.2016 dovendo al riguardo essere ricordato che, ai sensi dell’art. 1136, comma VI c.c., letto in coordinazione con l’art. 66, comma III disp att. c.c., requisito di validità delle deliberazioni del condominio edilizio è che alla loro adozione abbiano preso parte tutti i componenti la comunione edilizia condominiale, e ciò in modo effettivo o comunque potenziale.

Con riguardo agli ulteriori motivi di contestazione è da ritenere che il conflitto di interessi – così come prospettato dagli attori – non è idoneo ad inficiare la delibera assembleare del 13 marzo 2017 alla stregua dell’orientamento ormai consolidato della Suprema Corte (da ultimo Cass. 1853/2018), che ha osservato come, in tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio, sia ai fini del “quorum” costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (e non debbono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto, ferma la possibilità per ciascun partecipante di ricorrere all’autorità giudiziaria in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio (così Cass. Sez. 2, 28/09/2015, n. 19131; Cass. Sez. 2, 30/01/2002, n. 1201).

La Suprema Corte al riguardo ha ricordato che tale orientamento discende dal presupposto dell’ammissibilità, nella disciplina delle assemblee di condominio, di una “interpretazione estensiva” (o meglio, del ricorso ad un’applicazione analogica) dell’art. 2373 c.c., norma riguardante il conflitto di interessi del socio nelle deliberazioni della società per azioni e che nel testo dell’art. 2373 c.c., conseguente alla riformulazione operatane dal D.Lgs. n. 6 del 2003, è venuta meno la disposizione che portava a distinguere, in caso di conflitto di interesse, tra quorum costitutivo dell’assemblea e quorum deliberativo della stessa, e si afferma unicamente che la deliberazione approvata con il voto determinante di soci, che abbiano un interesse in conflitto con quello della società, è impugnabile, a norma dell’art. 2377 c.c., qualora possa recarle danno.

 Ha altresì rilevato che nella ricostruzione offerta da Cass. Sez. 2, 28/09/2015, n. 19131 ( si veda anche Cass. Sez. 2, 16/05/2011, n. 10754) soltanto se risulti dimostrata una sicura divergenza tra l'”interesse istituzionale del condominio” e specifiche ragioni personali di determinati singoli partecipanti, i quali non si siano astenuti ed abbiano, perciò, concorso con il loro voto a formare la maggioranza assembleare, la deliberazione approvata sarà invalida.

Ne deriva pertanto che l’invalidità della delibera discende non solo dalla verifica del voto determinante dei condomini aventi un interesse in conflitto con quello del condominio (e che, perciò, abbiano abusato del diritto di voto in assemblea), ma altresì dalla dannosità, sia pure soltanto potenziale, della stessa deliberazione: il vizio della deliberazione approvata con il voto decisivo dei condomini in conflitto ricorre, in particolare, quando la stessa sia diretta al soddisfacimento di interessi extracondominiali, ovvero di esigenze lesive dell’interesse condominiale all’utilizzazione, al godimento ed alla gestione delle parti comuni dell’edificio.

In ogni modo, il sindacato del giudice sulle delibere condominiali deve pur sempre limitarsi al riscontro della legittimità di esse, e non può estendersi alla valutazione del merito, ovvero dell’opportunità, ed al controllo del potere discrezionale che l’assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei partecipanti né al giudice può chiedersi comunque di controllare l’opportunità o la convenienza della soluzione adottata dal collegio.

E’ quindi da rilevare che nel caso concreto i ricorrenti, con specifico riguardo alla questione posta all’ordine del giorno, si sono limitati a prospettare un conflitto di interessi, in capo alla società (…) s.r.l., che a mezzo del proprio voto avrebbe dato un apporto decisivo all’approvazione della rinuncia ad una causa introdotta anche nei suoi confronti.

Nulla pertanto risulta, prima ancora che provato, quanto meno prospettato in termini di lesività di una tale rinuncia ad interessi condominiali.

I ricorrenti infine con specifico riguardo al punto 1) posta all’ordine del giorno dell’assemblea condominiale del 13 marzo 2017 (“istanza di mediazione ricevuta dal Condominio per impugnazione delibera assembleare del 16.12.2016. Apertura del procedimento di mediazione n.139/2017, relazione incontro tenutosi in data 9.2.2017. Discussione in ordine al contenuto dell’istanza e decisioni del Condominio in merito all’adesione al procedimento e delle relative spese di procedura. Nomina Legale del Condominio Avv. (…)) hanno lamentato che la maggioranza dei presenti, pari a 397,36, millesimi aveva deciso per la non adesione al procedimento di mediazione quota questa insufficiente per la determinazione assunta non essendo in linea con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 comma 2 c.c.

E’ al riguardo da rilevare che, come emerge dal verbale, l’assemblea, chiamata a  decidere se aderire o meno al procedimento di mediazione, si era limitata a riportare i millesimi relativi ai voti favorevoli (125,44), i millesimi relative ai volti contrari (397,36) ed i millesimi relativi agli astenuti (238,32).

Gli effetti di una tale legittimo modus operandi sono quindi quelli previsti dalla legge e segnatamente dall’art. 71-quater delle disposizioni di attuazione del codice civile nella parte in cui prevede che la proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice e che, nel caso in cui non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.

La parziale soccombenza di entrambe le parti nonché l’effettiva incertezza della lite escludono l’esistenza dei presupposti di cui all’articolo 96 c.p.c. e giustificano l’integrale compensazione delle spese di lite tra le parti.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando così provvede:

  – annulla la delibera adottata in data 16 dicembre 2016 dall’assemblea “Condominio Via (…)” palazzina E in Roma;

– rigetta ogni ulteriore o diversa domanda;

– compensa interamente tra le parti le spese di lite Così deciso in Roma l’11 marzo 2019.

Depositata in Cancelleria il 12 marzo 2019.


Tribunale Bari, Sez. III, 08.04.2019

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di BARI

Terza CIVILE

In persona del Giudice Onorario Avv. MASSIMILIANO LELLA in funzione di Giudice Unico ha pronunciato la seguente:

SENTENZA EX ART. 281 SEXIES C.P.C.

nella causa civile iscritta sul ruolo generale affari contenziosi sotto il numero d’ordine 10830/2017

TRA

L.F.A.R., COD. FISC. (…), rappresentato e difeso dagli Avv.ti e ed elettivamente

domiciliato presso il loro studio in

CONDOMINIO

rappresentato e difeso dall’avv.; in persona dell’amministratore e legale rappresentante pro-tempore, ed elettivamente domiciliato presso il suo studio ;

Svolgimento del processo – Motivi della decisione

Con atto di citazione notificato il 15 giugno 2017 l’attore, proprietario di un’unità immobiliare ubicata al secondo piano dello stabile sito in B. alla via S. L. F. n. 11, conveniva in giudizio il condominio relativo al predetto stabile al fine di impugnare la delibera assembleare adottata dall’assemblea condominiale in data 17 maggio 2017; deduceva infatti di aver convenuto in altro giudizio, sempre pendente innanzi a codesto ufficio, il condominio suddetto e di aver rinvenuto tra la documentazione depositata in detto giudizio copia di un “verbale di assemblea parziale”, dal cui esame si evinceva che il giorno 17 maggio 2017 si era “riunita in seconda convocazione l’assemblea ordinaria dei condomini” la quale, decidendo l’unico punto all’ordine del giorno “atto di citazione promosso dal condomino L.F. per il tramite legale di fiducia”, aveva deliberato di costituirsi nel citato procedimento; lamentava pertanto l’irregolarità dell’assemblea del 17 maggio 2017 in quanto non aveva ricevuto alcun avviso di convocazione e concludeva come sopra riportato. Con comparsa del 01 settembre 2017 si costituiva in giudizio il condominio, il quale eccepiva l’infondatezza della domanda e chiedeva la condanna dell’attore al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c.; confermava, infatti che l’attore non era stato convocato all’assemblea deducendo tuttavia che lo stesso non aveva diritto a tale convocazione in quanto in conflitto di interessi con il condominio in relazione al punto all’ordine del giorno della delibera e comunque non aveva diritto di voto nella delibera relativa. Depositate memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c., la causa veniva rinviata ai sensi dell’art. 281 sexies c.p.c. Con atto notificato il 15.03.2019 il convenuto comunicava all’attore la cessazione del rapporto di rappresentanza dell’Amministratore condominiale quale causa di interruzione del procedimento ex art. 300 c.p.c.; l’attore contestava tale effetto per cui la causa viene ora in decisione. L’eccezione di interruzione del procedimento per la cessazione del rapporto di rappresentanza dell’Amministratore condominiale, sollevata da parte convenuta, non è fondata. I “rappresentanti legali” la cui morte, per il disposto degli artt. 299 e 300 c.p.c., è causa di interruzione del processo, sono infatti soltanto coloro che stanno in giudizio in luogo degli incapaci, non anche le persone che svolgono la funzione di organi degli enti dotati di una propria autonoma soggettività ( cfr. Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15735 del 13 agosto 2004) in quanto gli amministratori od i liquidatori di enti muniti di

– ATTORE –

– CONVENUTO –

personalità giuridica sono mandatari dell’ente medesimo, in conformità di tutta la struttura e della disciplina legale del rapporto che li lega a questo. Deve pertanto ritenersi privo di efficacia interruttiva anche il mero cambiamento della persona fisica investita della rappresentanza della società o dell’ente, sia nel caso di cambiamento della persona dell’amministratore nello stadio di vita normale dell’ente che nell’ipotesi di passaggio della rappresentanza del medesimo da un amministratore all’altro. (cfr. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8584 del 20 ottobre 1994.) Infatti, in tal caso la costituzione in giudizio per mezzo di rappresentante non osta a che la qualità di parte e la legittimazione primaria sostanziale e processuale spettino al mandante rappresentato, con la conseguenza che l’estinzione del mandato, se fa venir meno la legittimazione secondaria del mandatario rappresentante, non incide sulla posizione della parte nel processo, la quale continua ad essere costituita, né sulla validità ed efficacia della procura ad litem originariamente conferita al difensore dal mandatario. (cfr. Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6107 del 5 dicembre 1985). Nel merito la domanda è fondata. Il condominio convenuto ha ammesso che all’assemblea del 17.05.2017 non era stato convocato l’attore. In proposito l’art. 1136 c.c. non prevede deroghe al diritto del condomino di essere convocato a tutte le assemblee condominiali né una deroga può essere rinvenuta da una lettura sistematica della normativa. È infatti evidente come il diritto a partecipare alle assemblee (che tutela comunque l’interesse del condomino ad esprimere in assemblea le proprie valutazioni in ordine ai punti di cui all’ordine del giorno anche per tentare di orientare il voto degli altri condomini o comunque specificare le proprie ragioni) sia cosa diversa dal diritto di voto (e dal computo delle maggioranze atte a rendere valide le delibere) del condomino nelle delibere in conflitto di interessi con il condominio stesso, per cui non può farsi derivare semplicemente dalla mancanza del diritto di voto il venir meno del diritto ad essere convocato dall’assemblea, né presumersi la carenza di interesse del condomino a partecipare comunque all’assemblea. L’ordinamento prevede, peraltro, il diritto di altri soggetti ad intervenire in assemblea pur in mancanza del diritto di voto; è il caso del conduttore di immobile ad uso abitativo di cui sia proprietario il locatore dell’immobile: il primo ha, infatti, diritto ad esprimere il proprio voto in tema di spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d’aria; viceversa, per le materie afferenti gli altri servizi comuni, il conduttore mantiene il diritto solo ad intervenire, ma non anche quello di votare (cfr. art. 10 comma secondo L. n. 392 del 1978 ), essendo irrilevante l’esistenza di eventuali conflitti di interessi con il proprietario dell’immobile o con il condominio. Deve pertanto annullarsi l’intero deliberato assembleare impugnato. Le spese seguono la soccombenza, sono liquidate come da dispositivo. La sentenza costituisce parte integrante del verbale dell’udienza odierna nella quale viene pronunciata e si ha per pubblicata con la sottoscrizione, seguita dall’immediato deposito in cancelleria. Il cancelliere provvederà agli adempimenti di cui all’art. 35 disp. att. c.p.c.

P.Q.M.

Il Tribunale di Bari, in funzione di Giudice Unico, nella pubblica udienza del 08.04.2019, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da L.F.A.R. nei confronti del Condominio relativo allo stabile sito in B. alla via S. L. F. n. 11, in persona dell’amministratore e legale rappresentante pro tempore, rigettata ogni diversa domanda od eccezione, così provvede:

– annulla l’intero deliberato assunto 17.05.2017 dall’assemblea del condominio relativo allo stabile sito in B. alla via S. L. F. n. 11 relativo allo stabile sito in B. alla via S. L. F. n. 11;

– condanna il condominio convenuto al pagamento delle spese processuali dell’attore che liquida, in Euro. 3.564,00 di cui Euro. 564,00 per spese oltre maggiorazione spese generali, IVA e Cap come per legge.

Così deciso in Bari, il 8 aprile 2019. Depositata in Cancelleria il 8 aprile 2019.


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