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Casa data in prestito: quali rischi?

14 Maggio 2019
Casa data in prestito: quali rischi?

Affitto o comodato: come sfuggire all’accusa di evasione fiscale per chi finge, con un prestito, la locazione dell’abitazione?

Immagina di aver concesso in affitto una casa. L’inquilino ti paga mensilmente il canone in contanti. Hai evitato infatti il bonifico perché non hai registrato il contratto. L’affitto in nero, quindi, seppur più rischioso, ti consente quantomeno di risparmiare sulle tasse. Senonché l’Agenzia delle Entrate lo viene ugualmente a sapere e ti notifica un avviso di accertamento. Per difenderti intendi sostenere che l’appartamento è dato in prestito gratuito per la quale disponibilità non percepisci alcun compenso. Del resto, non essendoci prova del passaggio di denaro, credi di avere le spalle coperte e che sia il Fisco a dover dimostrare il contrario. È davvero così? Nell’ipotesi di una casa data in prestito, quali rischi corre il proprietario?

Casa in prestito: è un comodato

Come certamente saprai, il diritto ha una sua terminologia tecnica che è meglio rispettare per non cadere in equivoci. Il prestito di una somma di denaro viene detto mutuo, invece il prestito di un bene si definisce comodato.

Il comodato è quel contratto con il quale una persona consegna a un’altra una cosa (mobile o immobile) affinché se ne serva per un periodo di tempo con l’obbligo, alla scadenza, di restituirla. In ambito immobiliare, un esempio tipico di comodato è la casa data in prestito dai genitori al figlio quando questi ancora non può permettersi l’acquisto della proprietà o un finanziamento dalla banca. 

Il contratto di comodato si distingue quindi dall’affitto perché quest’ultimo è sempre a titolo oneroso (viene infatti pagato il canone mensile), mentre il comodato nasce “gratuito” (salvo diverso accordo). L’affitto è poi regolato in modo puntuale dalla legge che ne fissa la durata e una serie di garanzie per l’inquilino, considerato parte debole del rapporto.

Da un punto di vista fiscale, l’affitto deve essere necessariamente scritto e registrato. In questo modo, l’Agenzia delle Entrate censisce il contratto e può chiedere, al locatore, il pagamento dell’Irpef sui canoni percepiti.

Al contrario, nel comodato non c’è un reddito da tassare (atteso che, come detto, viene riconosciuto di norma in forma gratuita). Sicché la legge non impone la necessaria registrazione del contratto: il comodato può quindi essere anche verbale (la registrazione è necessaria solo se le parti decidono di dare all’accordo la forma scritta).

Casa in comodato: è evasione fiscale?

Che succede se, per non pagare le tasse, si firma un contratto di comodato anziché uno di affitto? Di tanto si è occupato il tribunale di Roma [1]. Sicuramente, questo comportamento costituisce una simulazione: la simulazione può essere contestata da chiunque vi abbia interesse. In questo caso, si è stipulato un contratto diverso da quello effettivamente voluto: si parla, pertanto, di «simulazione relativa». Tale situazione si verifica quando, dietro un contratto, se ne nasconde in realtà un altro. Si distingue dalla «simulazione assoluta» che si ha quando viene firmato un contratto di cui non si vuol attuare alcun effetto (ad esempio una finta vendita).

Sicuramente, firmare un contratto di comodato per nascondere una locazione costituisce un’evasione fiscale se il locatore, nonostante tutto, percepisce un canone di affitto non dichiarato all’ufficio delle imposte. In tal caso, il Fisco può notificare l’accertamento. Ma come dimostrare l’evasione fiscale?

Sicuramente spetta all’Agenzia delle Entrate la prova del comportamento fraudolento ed evasivo attuato dal contribuente. Ma questa prova può essere fornita anche a seguito dell’azione intentata dall’inquilino contro il simulato locatore onde ottenere l’accertamento dell’effettiva esistenza di un contratto di affitto verbale. Questo interesse potrebbe essere portato avanti, ad esempio, a seguito della richiesta di rilascio dell’immobile da parte del proprietario avanzata prima del tempo. Qui viene la questione nodale. Secondo il tribunale di Roma, è chi sostiene la simulazione a doverla dimostrare. E, se si tratta di simulazione relativa, la parte deve produrre il documento scritto da cui si evince l’effettivo intento perseguito dalle parti. La prova dell’esistenza del contratto di affitto può essere data tramite testi solo nel caso di perdita incolpevole del documento. In tutti gli altri casi, se le parti non hanno sottoscritto una scrittura privata – evidentemente nascosta – al fine di determinare i canoni di affitto, la simulazione non può essere contestata.

L’accertamento del contratto in causa può far emergere la realizzata evasione dell’imposizione fiscale da parte del locatore che non ha registrato il contratto annualmente, né dichiarato i redditi percepiti. Per questa ragione, il tribunale può trasmettere la sentenza all’Agenzia delle Entrate per gli accertamenti ed il recupero della somma.

Il limite alla prova documentale, però, non vale per l’Agenzia delle Entrate che può anche accertare l’evasione con “presunzioni” ossia con indizi. Uno di questi può essere ad esempio il bonifico periodico ricevuto dal locatore sul proprio conto corrente che attesta implicitamente il pagamento di un canone d’affitto, sconfessando così l’esistenza di un comodato gratuito.

Casa in prestito: quali rischi?

Oltre al rischio di un accertamento per evasione fiscale nel caso in cui il prestito nasconda un affitto, c’è anche quello che si verifica quando la casa viene data in prestito a un figlio affinché la destini ad abitazione familiare. Infatti, se la coppia si separa e ha figli, il giudice può affidare l’immobile all’ex moglie, madre e collocataria dei bambini. In questi casi, se non è stata fissata una data di scadenza al comodato (che evidentemente deve risultare da un documento scritto e registrato), la sua destinazione agli usi familiari non viene meno con la cessazione del matrimonio. Sicché il tribunale può assegnare l’appartamento alla donna finché i figli vivono con lei. Leggi sul punto: Immobile prestato al figlio sposato: quali rischi?

note

[1] Trib. Roma, sent. n. 5207/2019 del 21.03.2019. 


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