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Attestazione stato dei pagamenti del condominio

14 Maggio 2019
Attestazione stato dei pagamenti del condominio

Che valore ha la dichiarazione dell’amministratore con cui certifica la regolarità dei pagamenti degli oneri condominiali, chi può chiederla e cosa può dimostrare.

Vuoi sapere se sei in regola con il condominio? Facile: basta che chiedi all’amministrazione una attestazione sullo stato dei pagamenti. È tuo diritto averla; è dovere dell’amministratore rilasciartela senza chiedere un complesso supplementare per tale attività.

L’attestazione sullo stato dei pagamenti del condominio può servirti per vari scopi. Magari vuoi vendere casa e intendi assicurare l’acquirente del fatto che non lasci arretrati. Oppure hai perso tutte le quietanze di pagamento che, a suo tempo, l’amministratore ti aveva rilasciato e ora vuoi un documento ufficiale da cui risulti, in modo certo, che non hai debiti. Oppure vuoi solo un conforto, a supporto dei vari bonifici fatti dal conto corrente senza causale, per dormire sonni sereni e stare sicuro che, un domani, nessuno possa bussare alla tua porta e chiederti il pagamento di somme già versate.

L’attestazione sullo stato dei pagamenti del condominio è quindi una dichiarazione ufficiale, rilasciata dall’amministratore, con cui questi attesta la situazione in cui versa il singolo condomino. Non essendo però l’amministratore un pubblico ufficiale, la sua dichiarazione vale quanto quella di qualsiasi privato: fa fede solo contro chi la sottoscrive (come a breve vedremo).

Qui di seguito proveremo a rispondere alle domande più frequenti che attengono a tale attestato.

Chi può chiedere l’attestazione sullo stato dei pagamenti?

Può chiedere l’attestazione sullo stato dei pagamenti solo chi è condomino nel momento della richiesta. Quindi può farlo il proprietario o il comproprietario dell’appartamento (ad esempio la moglie in comunione dei beni o uno dei coeredi che ha ricevuto in successione l’immobile) o anche chi vanta la proprietà di un solo garage in quanto anche tale situazione implica la veste di condomino.

Il diritto di chiedere una attestazione sullo stato dei pagamenti condominiali non compete a terzi che non hanno alcuna proprietà all’interno dello stabile. Così, chi intende acquistare un appartamento e vuol sincerarsi che le “bollette condominiali” siano state tutte regolarizzate, deve per forza richiedere l’attestazione al futuro venditore (in quanto condomino), il quale a sua volta ne fa domanda all’amministratore e poi rilascia il documento al richiedente.

L’attestazione non spetta neanche all’inquilino, il quale – come noto – non è un condomino. Peraltro, nel suo caso, ciò che conta ai fini del corretto adempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, è l’adempimento degli oneri condominiali (cosiddetti “oneri accessori”) nelle mani del locatore. È infatti quest’ultimo il diretto responsabile dell’eventuale morosità e tenuto quindi a versarli all’amministratore. In caso di inadempimento dell’inquilino, il condominio si rivale contro il padrone di casa che, a sua volta, può ingiungere lo sfratto all’inquilino (sempre che il debito sia pari ad almeno due mensilità e il mancato pagamento si protragga per almeno due mesi dalla richiesta del versamento di tali importi).

Il rapporto di locazione, essendo un rapporto obbligatorio tra due soggetti – l’inquilino e il padrone di casa – vincola solo le parti e non i terzi come l’amministratore, che rimane del tutto estraneo ai rapporti tra locatore e conduttore. Ciò significa che egli ha l’obbligo di richiedere ai condomini (ossia i locatori) il pagamento delle spese anche nel caso in cui l’unità immobiliare sia stata concessa in locazione. Non spetta infatti all’amministratore provvedere a ripartire le spese tra condomino ed inquilino, salvo che simile incarico gli sia stato affidato dal proprietario del bene.

Si può chiedere l’attestazione sullo stato dei pagamenti di un altro condomino?

Ciascun condomino può chiedere un’attestazione sullo stato dei pagamenti non solo con riferimento alla propria posizione ma anche a quella di un altro condomino o a tutti gli altri. È infatti dovere dell’amministratore riferire in merito al corretto adempimento da parte di ciascun proprietario degli obblighi condominiali. In questo senso, non esiste una tutela del diritto di privacy da rispettare. Le casse condominiali sono soltanto gestite dall’amministratore su delega dei condomini, ma sono questi ultimi i veri e legittimi titolari del denaro. E, pertanto, in quanto tali, hanno anche il diritto di verificare che siano state regolarmente versate le quote da ciascuno.

Peraltro non dimentichiamo che, in caso di mancato pagamento dei fornitori, l’amministratore ha un vero e proprio obbligo di fornire, ai creditori del condominio, l’elenco con il nome dei condomini che non hanno versato le proprie quote. Ciò al fine di consentire ai suddetti creditori di iniziare i pignoramenti proprio da questi ultimi. Così dispone del resto la legge. Essendo tale comunicazione posta come obbligatoria a carico dell’amministratore, egli non viola la privacy dei condomini morosi (purché verifichi che la comunicazione sia data esclusivamente ai soli creditori insoddisfatti e la situazione di morosità risulti certa e incontrovertibile).

Che valore ha l’attestazione sullo stato dei pagamenti del condominio?

L’interessato potrebbe trovarsi dinanzi alla sorpresa di verificare che, nel documento rilasciato dall’amministratore, non risultano conteggiati dei versamenti invece già eseguiti. In questo caso ci si può chiedere che valore ha l’attestazione? Ebbene, l’attestazione sullo stato dei pagamenti ha valore di prova documentale solo contro il condominio nel momento in cui in essa viene dichiarato l’esatto adempimento da parte del condomino; il che significa che – salvo dimostrare un errore – l’amministratore non può chiedere nuovi pagamenti se ha già attestato la regolarità della posizione del condomino. Non vale invece il contrario: per cui, se dall’attestazione risulta un debito del condomino, questo documento non dimostra alcunché e non è sufficiente a fondare un decreto ingiuntivo. È tuttavia onere del singolo proprietario dimostrare di aver adempiuto ai propri pagamenti nonostante l’attestazione diversa rilasciata dall’amministrazione. Tale prova può essere data in qualsiasi modo, anche se quella più convincente è il bonifico bancario, la matrice dell’assegno o la quietanza scritta rilasciata dal capo condomino.

Un ulteriore modo per contrastare l’attestazione sullo stato dei pagamento è la prescrizione: dopo cinque anni dall’ultima richiesta di pagamento ricevuta a mezzo di raccomandata, l’amministratore non può più riscuotere le quote condominiali. Per cui, anche se non pagate, non sono più dovute.

 

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